基金红人节|金麒麟基金大V评选 百位大咖入围→【投票】
原标题：浦江中国：在管面积“谜团”｜年报风云㉞ 来源：乐居财经
乐居财经 范慧茹 发自上海
作为较早一批登陆港股市场的物企，浦江中国(01417.HK)已在资本市场“独行”三年。
没有关联房企的面积输送、以非住宅物业服务闯荡资本市场，浦江中国逐渐显现出独立第三方物企的羸弱。
3月30日，浦江中国发布2020年业绩报告，全年实现收入7.63亿元，同比增加58.6%；期内毛利1.17亿元，同比增加58%；净利润2620.9万元，同比增加47.23%。
尽管取得了较高的增幅，浦江中国的收入基数较低，其整体营收和净利润等指标依旧处于上市物企的尾部。
而关于在管面积，浦江中国的数据还停留在2019年的660万平米，对于2020年最新的在管面积情况，在长达41页的财报中，浦江中国只字未提。
在管面积成谜
58.6%的总营收增幅，在40家港股物企业中，排名靠前，而在亮眼的增幅背后，却并非靠浦江中国的内部经营所得，外拓项目并表的“拿来主义”给营收带来了较大刺激。
“非住宅物业管理服务行业的领先服务提供商”，是浦江中国给出的自我定位。2020年，它又进一步涉足城镇环卫服务，该业务在2020年占总营收的32.7%。
2020年初，浦江中国完成对泓欣环境51%股权的收购，成为浦江中国在城镇环卫服务领域的一大突破，该收购事宜，为浦江中国带来2.5亿的收入。
2020年，浦江中国取得7.6亿元的总营收，较去年增长2.8亿元，而这笔收购带来的2.5亿元收益占据收入增长的89%。
近9成的收入增长来自收购项目，浦江中国内生式增长现疲态。在外拓项目的加持下，其7.6亿元的总营收在40家港股物企中依旧排名尾部，位于33位。
营收规模在上市物企中不占优势，素有“蚊型”物企之称的浦江中国，在管面积在2020年财报中首次“失声”。
关于管理规模的描述，财报中仅透露，2020年投资订立了499项物业管理协议，较2019年同期的455项物业管理协议上升约9.7%。
据2019年财报显示，其在管面积为660万平米，而截止2020年末，港股物企中在管面积未过千万平米的仅有4家。
仅就管理项目的数量来看，浦江中国的增幅较2019年也有所下降。2019年，浦江中国投资订立了455项物业管理协议，同比增加13.8%。2020年9.7%的增幅较2019年13.8%下降了4.1个百分点。
如果以2019年660万平米的在管面积和455项物业管理协议进行估算，浦江中国平均1个在管项目的面积约为1.45万平米。那么2020年，其499个物业管理项目，在管面积或约为724万平米，该数据在40家港股物企中排名倒数第三。
净利润过山车
浦江中国作为主要服务于非住宅业态的物业公司，其单位面积的收费价格要远高于住宅物业，只是在高收费单价下，并没有推高毛利率，反而整体毛利率在连年下滑。
据其2019年财报数据，政府物业的单位面积收费价格达到了15.6元/月/平方米；办公大楼及酒店收费在8.3元/月/平方米；而住宅物业收费单价仅为1.7元/月/平方米。
2020年，作为收费较高的商业综合体及办公大楼项目收入占比达到了60.7%，较上一年提升了7.9个百分点。
然而高收费却没有带来高毛利，浦江中国毛利率水平遭遇4连降。2020年其毛利率为15.35%，低于上市物企平均值，也是近5年以来的最低值。
2016年，浦江中国毛利率曾达到19.61%，此后便一路下滑，逐年递减，2019年毛利率同比下跌最高，超10%。
在非住宅物业的统领之下，浦江中国较为单一的服务模式或是其低毛利的因素之一。
2020年，浦江中国将服务类型划分为包干制物业管理服务、酬金制物业管理服务、城镇环卫服务，而在基础的物业管理服务之外，对增值服务相关业务的开展情况描述甚少。
毛利率连年下降，浦江中国净利润也犹如过山车。2018年和2019年，浦江中国净利润连续两年同比下滑超29%，即使2020年取得了47.23%的净利润增幅，2620.9万元的净利润，依旧未能追回2017年3591万元的净利润水平。
从横向比较来看，浦江中国2620.9万元的净利润水平在40家港股物企中仅排名39位，其不足5%的净利率水平也处于尾部。
浦江中国连年走低的毛利率以及较低的净利率，与其各项成本开支走高密切相关。
2020年，浦江中国除基本的人工成本、服务成本、设备折旧成本提升以及占比最高外，无形资产的摊销以及贸易应收款项的减值亏损，也逐渐成为分食浦江中国利润的一大“杀手”。
2020年浦江中国无形资产摊销成本为679.8万元，较上一年同比增长806.4%；贸易应收款项减值亏损554.1万元，较上一年同比增长683.7%。
现金“吊车尾”
物业服务作为轻资产行业，普遍拥有着较为充裕的现金流。而浦江中国却一反常态，其现金及现金等价物不仅没有增长，反而减少11.88%。
2020年，浦江中国的现金及现金等价物仅有1.27亿元，其现金数额及11.88%的跌幅在上市物企中双双排名倒数第一。
而其短债承压也不小。截至2020年底，浦江中国计息银行借款总额由2019年的6150万元增至2020年的约0.97亿元，将近1个亿，其流动负债总额达到了3.03亿元。
2020年收购泓欣等项目已经让浦江中国现金流大减，上市以来的募集资金以及超额配股所取得的1.25亿港元净额，截止2020年底已全部用完。
2020年，浦江中国经营活动所得现金净额约为8270万元，而投资活动所用现金净额约为9740万元，主要用在了收购泓欣、上海新市北、蚌埠置信及南京松竹并购项目上。
浦江中国作为独立第三方物企，没有关联方面积的稳定输送，除了依靠招投标外，收并购是其增拓规模最有效的方式之一，也是在资本市场占据一席之地的关键。
眼下，浦江中国资金“余粮不足”，其规模增拓之路显艰难，在有限的规模预期之外，浦江中国业绩潜力也出现不足的苗头。
2020年，浦江中国合约负债约626.4万元，占总营收的0.79%。合约负债实际上是物企就合同内容已收取的款项，而未实施服务的金额。这笔款项实际上是确定的一笔收入，其占比多寡也代表着物企未来业绩所具备的潜力。
而在40家港股上市物企中，合同负债与营收比例超半数在10%以上，不足1%的仅三家，其中之一便是浦江中国。
文章来源:物业K线
APP专享直播
热门推荐
收起
24小时滚动播报最新的财经资讯和视频，更多粉丝福利扫描二维码关注（sinafinance）
