中泰国际2021港股年度策略会——房地产专场之宝龙地产1238.HK

原标题：中泰国际2021港股年度策略会——房地产专场之宝龙地产1238.HK 来源：香港智远

来源：智信云路演会议纪要

摘要：2021年1月7日（周四）下午，由中泰国际与智信财经联合举办的“中泰国际2021港股年度策略会”在智信云路演上正式直播，下午场会议的主题是房地产专场，中泰国际房地产行业分析师刘洁琦做了行业主题演讲，港股上市公司时代中国（1233 HK）、宝龙地产（1238 HK）分别展开了线上路演。本次策略会将持续到1月8日，前后共7场主题策略会，涵盖了医药、环保新能源、TMT、房地产、教育、非银金融等行业，近20家港股上市公司参会。投资者可进入智信财经官网——智信云路演栏目报名参会、回看会议、或了解更多会议详情。

外围市场2020年表现不俗，港股收益相对落后，过去一年板块分化严重。展望2021年，海外疫情消退及经济复苏料是主基调，同时也面临货币政策正常化转变压力。中国方面，迎来十四五规划开局之年，各领域投资机会层出不穷。港股市场存在低基数机会，恒指2021年盈利高反弹可期。如何把握经济复苏及货币政策正常化背景下投资机会，本次策略会将为广大投资者提供相关参考。

会议开始，首先是中泰国际房地产行业分析师刘洁琦做主题为“拥抱地产行业新常态，把握优质商管赛道机遇”的演讲。他提到，2020年下半年房地产政策持续收紧，十四五期间，房地产政策有望回归中性；同时伴随人口增速回落，城镇化进入中后期，整体需求端趋于回落。但同时核心城市群因持续吸引人口、资金流入，区域需求有望保持旺盛。十四五建议提出“推进以人为核心的新型城镇化。实施城市更新行动”，住建部将“全力实施城市更新行动”列为21年八大工作之首，旧改在2021年有望提速。预计2021年全国房地产销售面积/均价/销售额分別同比-5%/-3%/-8%；2021年全国房地产投资受施工及土地购置费支撑，预计同比增长5%。

考虑到19年土地市场较17年有所降温、地价涨幅下降，以及房价涨幅有回升，预计18-19年销售的项目将对房企的盈利能力提供正面支持，预计21-22年利润率下行趋势放缓。同时他认为房企盈利能力继续分化，2021年百强房企有望保持整体销售规模平稳，部分中型房企有望获得更好增长。

他提到，目前估值已相当程度上反映了政策收紧与利润率下行的影响，随着房企明确新政策常态下的销售、业绩目标，成长不确定性消除，21年一季度优质内房股有望迎来估值修复。此外，在十四五期间，房企多元化业务（物管、商业、物流等）分拆上市可释放资产价值，并将持续成为重要的投资主题。2021年三类优势房企值得关注：1）稳健全国性龙头有望迎来新常态下的估值回归；2）竞争力突出的高成长中小房企；3）旧改专家。其中提到，首选万科（2202 HK，“未评级”），宝龙地产（1238 HK，“买入”，TP7.69港元），建发国际（1908 HK，“买入”，TP17.00港元）以及时代中国（1233 HK，“买入”，TP18.13港元）。

上市公司演示部分，时代中国（1233 HK）演讲后，宝龙地产（1238 HK）上线进行分享讲解，公司资本部总经理刘泊旸先生、投资者关系副总监许华馨女士、投资者关系副总监张诗宇女士出席了本次会议并做精彩演讲。公司是行业领先、稳健增长的商业地产开发运营商，以上海为中心，深耕长三角，专注于开发及经营高质量、大规模、多业态的综合性商业地产项目。 公司有2859万m2土储，覆盖超40个城市，超过100个开发中及待开发项目，54家在营商场。公司核心利润近5年复合增长率近30% 。

2020年上半年公司总收入达171.7亿元，较2019年同期上升40.1%。其中，地产开发收入达153.4亿元，较2019年同期上升46.2%；商场运营收入15.3亿元，较2019年同期上升10.2%。公司严控成本，新增债务平均融资成本6.22%。2020年盈利能力稳健提升，毛利率达37.1%，稳居行业领先水平。2020年上半年净利润达35.0亿元，较2019年同期上升42.8%；核心盈利达28.9亿元，较2019年同期上升56.2%；归母核心盈利达18.0亿元，较2019年同期上升44.3%。

2020年前11个月累计实现合约销售金额约719.5亿，累计同比增长30.1%，完成全年销售目标95.9%，其中长三角地区销售金额占比86.9%。公司土储均衡优质，成本优势突出，总土地平均成本价3201元/平方米。20.8%

公司深耕商业优势，南京地区底价连落四子，其中南京红山项目溢价率0%，可售货值85.2亿元，自持占比37%；南京凤汇项目(一期），溢价率0%，可售货值27亿元；南京麒麟项目，溢价率0%，可售货值16.5亿元，自持占比42%；南京凤汇项目(二期），溢价率0%，可售货值25.3亿元。公司可售资源充足，大湾区项目首次亮相，3季度首次推盘货值59亿。

本次会议除了参会嘉宾的精彩分享外，路演进行期间投资者通过智信云路演平台与参会嘉宾也进行了热烈的意见交流。随后的系列会议中，多家热门公司将继续与广大投资者继续分享经济复苏下的结构性投资机会。智信云路演作为智信财经旗下的“IR+PR”一站式云会议平台，未来也将持续把握时下热门的投资主题，凭借多年行业经验沉淀和技术积累，智信财经将通过流畅稳定的线上平台以及业内领先的专业服务，继续为投资者与上市公司间打造线上沟通桥梁，带来更为优质的直播服务。

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