中海地产600亿最大投资签约旧改项目百强房企抢滩10万亿城市更新市场|中海地产_新浪财经

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原标题：中海地产600亿最大投资签约旧改项目百强房企抢滩10万亿城市更新市场来源：长江商报

·长江商报记者江楚雅

随着房地产增量市场减少，大部分房地产企业借道城市更新业务寻找新的业绩增长点。

7月29日，中海企业发展集团有限公司（0688.HK，以下简称“中海地产”）与上海黄浦区人民政府正式签订合作框架协议，由中海地产对黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目五幅土地进行开发建设。该项目预计总投资额近600亿元，是中海地产发展历史上投资规模最大的项目。

克而瑞地产研究中心数据显示，TOP100房企中47%涉足城市更新领域，TOP50房企中61%涉足城市更新。在参与城市更新的进程中，雅居乐、佳兆业、卓越地产、花样年、越秀地产、中国奥园、富力地产等在内的房企，均先后设立了城市更新集团。

随着一二线城市土地供应趋紧，城市发展迈入存量时代，旧改及城市更新所产生的巨大市场成为房企增加土储的新战场。根据相关研究报告，城市更新市场将成为10万亿级别的大市场。

中海近600亿打造上海城市更新项目

黄浦区是上海旧区改造任务最重的区域之一。建国东路旧改项目位于黄浦的核心区域，北邻新天地、东接老城厢，项目占地面积约14.75万平方米，建筑面积约30万方，用地性质为住宅、商办及公共绿地，预计涉及8500户、约4万人口搬迁，是黄浦最大的成片旧城区域。

中海地产于1992年进入上海，积极参与上海城市更新工作，以斜三地块为起点，于黄浦区先后开发海华花园、海兴广场、海丽花园、海丽大厦、海悦花园、中海国际中心、中海建国里共7个项目，累计改造面积近20公顷，总发展面积近80万平方米。

迄今为止，中海地产在沪累计开发建设了包括全国第一个外销旧改项目（海华花园）在内的29个项目，涵盖住宅、写字楼、商业等多种物业类型。

中海地产认为，城市更新要秉持创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，促进经济发展、改善人居环境、提升城市可持续发展空间，达到生活、生产、生态三方面价值的最大化。

此次城市更新项目总投资额近600亿元，为中海地产发展历史上投资规模最大的项目，也预示着房企争夺的市场已由增量市场转变为存量市场。

房企抢滩布局城市更新

城市更新开启房地产存量市场，大部分房地产企业借道城市更新业务寻找新的业绩增长点。根据企业年报和公开信息，在百强上市房企中，约有47%的企业涉足了城市更新领域。若把目光聚焦到TOP50上市房企，这一数值更是达到了61%。

从规模来看，房企通过城市更新渠道获取的建面跨度十分大，规模小的只参与了1个项目，建面只有不到10万平方米，规模大的涉及100多个项目，总建面逾7000万平方米。第一梯队包括恒大、融创、佳兆业、富力、时代这5家房企，参与城市更新部分的建筑面积大于4000万平方米。第二梯队与第一梯队有明显断层，房企城市更新建筑面积段为600-3000万平方米。第三梯队参与城市更新部分的建筑面积小于600万平方米，大部分房企位于这个梯队。

参与城市更新项目的房企本土化特征明显。如在广州，至少有46家企业涉足城市更新领域，参与广东省城市更新的房企有佳兆业、富力地产、万科等本土房企。这类房企本地城市更新经验相对丰富。整体上看，由于城市更新项目周期长、难度大、涉及多方利益等因素，具备较高的进入门槛，本土房企无论是在规模还是经验方面均具备明显的领先优势。

此外，地方性国企占绝对优势。一方面承接着良好的政府资源，在项目获取和土地获取上有较强的议价能力，往往是政府直接授权的对象；另一方面，除了需要巨额的前期投入，区别于传统的高周转开发模式，城市更新项目还会长时间沉淀资金，而地方性国企在融资成本和渠道上表现更为突出，能够抵抗住资金压力。

克而瑞地产研究院认为，房企纷纷加入城市更新主要有三个方面的原因，首先，一二线城市土地供应趋紧，通过对旧区的整治改造和再开发，可以有效补充一二线城市土储；其次，对比竞争激烈的招拍挂拿地方式，参与城市更新能以更低的地价获取土地，这意味着企业能实现更高的利润率；最后，城市更新改造的对象往往是城中村和城区的老小区，这些项目一般布局在较为中心的核心地带，若再改造后入市，有较好的市场预期。

城市更新市场将达10万亿级别

城市更新开启房地产存量新时代的背后是，核心城市土地供应的紧缺加上大量亟需更新的旧厂、旧村庄、旧城镇，催生出了城市更新的热潮。

根据住建部统计数据，全国共有老旧小区约有17万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，初步估算的投资额将高达4万亿，集中分布于一、二线城市，城市发展迈入存量时代，产业发展面临新的诉求，城市建设和房地产发展需要寻找新的空间。

佳兆业集团发布的《2019-2020房地产行业白皮书》指出，中国房地产总市值已超过300万亿元，按每年2%的城市更新速率计算，城市更新迎来6万亿元级市场。随着总市值的不断增加以及存量转化率的持续提升，最终市场将迎来10万亿元的大市场。

政策方面，《国家新型城镇化规划（2014-2020）》和2015年中央城市工作会议，中央均提出要盘活城市存量资源，推进城市更新。近期，有关城市更新的政策利好不断。7月21日，深圳市发布《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》（下称《城市更新条例》），首次针对城市更新发布规范性文件，破解城市更新中的搬迁难题。7月20日，国务院发文强调要全面推进城镇老旧小区改造工作，推进城市更新和开发建设方式转型。

与传统的招拍挂相比，城市旧改存在开发周期长、资金压力大、规划难度高、关系复杂等问题，市场存在很多不确定性。想要通过城市更新项目获取收益，对于房企而言，除了资金投入外，丰富的经验、强大的运营能力都是必须具备的。