原标题：世茂逆势崛起：上半年销售1104亿元，隐秘入局合生创展高价地 来源：福建老板圈
2020年6月8日，世茂房地产（00183.HK）的股价于盘中创下历史新高，达到35.25港元/股，总市值超过1200亿港元；相较2015年8月的历史低点7.1港元/股，上涨超过470%。
在近期房企股价普遍表现不佳的背景下，世茂房地产涨幅位居H股地产板块首位，堪称亮眼，更有机构将其目标价调高至41.63港元/股。
最新公布的2020年1-5月房地产企业销售额TOP100排行榜上，世茂房地产以802.7亿元位列第8名，稳居前十。
世茂房地产逆势崛起的故事，与同行时下普遍举步维艰的境遇形成鲜明对比。
上半年业绩抢眼
7月3日，由富豪许荣茂控制的世茂集团（000813.HK）发布6月未经审核运营数据。期内，公司实现销售额302亿元，销售面积171.56亿元，销售均价17604元/平方米。
今年前6个月，世茂集团实现销售额1104.8 亿元，同比增加10%，完成全年3000亿元目标的36.83%；实现销售面积629.79万平方米，同比增加13%，销售均价17542元/平方米。
销售情况好于预计。今年3月举行的世茂集团2019年业绩沟通会上，公司副主席兼总裁许世坛表示，疫情的影响慢慢好起来要到二季度的4月、5月，想实现增长要等到下半年。
数据显示，今年4月起，世茂集团的销售额已经出现增幅。4月，公司实现销售额212.3亿元，同比增加41%；1至4月，世茂集团实现销售额582.6 亿元，同比增加4%。
5月，世茂集团实现销售额220.2亿元，同比增加37%；1至5月，实现销售额802.7亿元，同比增加12%。
业绩会上，许世坛曾表示，疫情对国内房地产销售产生较大的影响，预测会有10%-15%的下降。公司应对迅速，2月即展开网上销售，目前公司约有95%的售楼处已经开放，3月公司销售额会突破200亿元，1月和2月的销售额同比下降约20%，今年一季度公司销售下降10%之内。
许世坛预测，二季度如果政策密集出台，流动性会有比较大的改善，最好的情况下，楼市的销售可能会下降7%，现阶段的政策力度是不够的，市场压力是巨大。
许世坛宣布，“疫情影响不希望把指标定的特别高”，2020年，世茂房地产销售目标为3000亿元，这是一个“谨慎的预测”。2019年世茂房地产的销售目标为2100亿元。为实现目标，世茂房地产计划推出1992万平方米的可售面积，连同截至2019年底约824万平方米的可售面积，2020年公司可出售总面积约为2816万平方米。
许世坛介绍，因为疫情影响，今年中小开发商流动性压力很大，今年收并购有更大的机会，但对项目的要求也会更严格。今年公司的购地计划和去年差不多，销售回款的一半用于土地投资，投资额约1000亿以上可能还多一点。
入局合生创展高价地
不出市场预料，合生创展（00754.HK，下称“合生”）此前以百亿元高价抢下的分钟寺地块，迎来隐秘合作方。
天眼查信息显示，近日该地块两家项目公司新增对外投资企业，其中多位管理者来自世茂集团（00813.HK，下称“世茂”）。
具体而言，拿下L-39地块的北京合昕辰锐企业管理有限公司，对外投资成立北京合力运兴置业有限公司，该公司董事长为刘辉，董事包括李广、袁海滨、王超、安博，经理为王超，监事包括陆婷、丁焕丹。
拿下L-41地块的北京合盈锐恒房地产开发有限公司，对外投资成立北京合盛润景置业有限公司，该公司法定代表人为袁海滨，公司董事长为王超，董事包括贾丽萍、刘辉、袁海滨，监事包括陆婷。
资料显示，刘辉为世茂集团副总裁、华北区域董事长，袁海滨为世茂华北公司京冀公司总经理，贾丽萍为世茂集团北方大区财务负责人，陆婷为多个世茂集团子公司的关联监事。
世茂以多少资金代价入局目前还是未知，但从上述工商信息变更看，双方大概率将合作开发分钟寺地块。
今年5月，合生斥资180亿元连夺分钟寺三宗宅地，引发市场轰动。其中，经过56轮竞拍，合生以42亿元拿下分钟寺村L-39地块，溢价率42.08%，楼面价76168元/平方米；又经82轮争夺，合生再以65.4亿元拿下分钟寺村L-41地块，溢价率37.86%，楼面价73912元/平方米。
“分钟寺地块位于三环和四环之间，属于北京中心地区，不常有土地供应。”在合生方面看来，此番拿地可补充集团在一线城市的土地储备，提高集团赚取更多收益的能力，系良好的投资机会。
按照合生规划，L-41地块将建设7栋公寓楼，定位为首次置业、初级改善物业，2021年1月开始动工，2021年3月开始预售；L-39地块将建成4栋住宅楼，2021年2月开始动工，2021年4月开始预售。
不过，大手笔豪爽拍地仍让市场诧异，毕竟合生去年销售额才212.58亿元，营业收入仅170.44亿元。截至2019年底，合生现金及现金等价物116.56亿元，而一年内到期需偿还的贷款约148.28亿元。
正是基于对合生基本面的考虑，早在该集团拿下地块前，便有市场消息传出合生将引入其它房企合作开发。此时世茂入局，不仅能暂缓项目资金压力，还可增强品牌效应，利于后续市场推广与产品去化。
反观世茂，过去一年，该集团频频发力收并购市场，相继拿下 泰禾集团 、 万通地产 以及 粤泰股份 等多个企业合计22宗并购交易，总价款204.13亿元，对应权益货值超800亿元，成为仅次于融创的新晋并购王。
进入2020年，世茂再次牵手福晟，双方于1月10日正式签订战略合作协议，由世茂海峡主导成立“世茂福晟”新平台，经营管理主要由世茂操盘。此宗并购案落地后，福晟的大量土储有望为世茂补充可观货值。
不过，来自一份克而瑞的研究报告认为，通过收购获得土地会面临诸多不确定性，如与粤泰合作的五个项目均涉及诉讼查封事项；福晟在大湾区的不少项目都是通过收购而来，债权、股权关系复杂，一些拆迁项目协商签约的过程漫长。
最终，这些资产包将对世茂的毛利率、去化及现金流压力有何影响，仍需观察。以分钟寺地块为例，该项目楼面价接近7.2万元/平方米，业内预估其盈亏平衡点为12万元/平方米，总货值约300亿元。
亿翰智库华北院认为，去年北京单价超过11万元/平方米的项目成交总额约105亿元，这意味着以北京市的高端客户购买力，需要三年才能消耗掉这个项目。当合生渐渐释放“快周转”信号，分钟寺地块能实现这一目标吗？
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