上海西环中心4.5亿信托融资，幕后大鳄融创步步收购，全资操盘

原标题：上海西环中心4.5亿信托融资，幕后大鳄融创步步收购，全资操盘 来源：腾讯新闻

来源：地产密探（ID：real-estate-spy）

作者：密探君

4月13日，地产密探从外贸信托最新获悉，该信托公司刚刚受托发售一款针对“上海西环中心”项目开发贷款的集合资金信托计划，最大规模募资4.5亿元，期限1年半。

之所以引人瞩目，主要在于“上海西环中心”项目是北上海“千年古镇”南翔镇的一座城市地标。大概在2018年，我们曾记得该项目介绍说由中海地产与中星集团携手打造的，一直被定位是“西上海新的城市级中心”。

4月10日起，上述信托计划将对外发售第一期，计划总募资1亿元。据悉，融资方为“上海西环中心”项目公司——上海星信房地产开发有限公司，但该公司背后并不寻常。

成立于2014年7月的上海星信，最初由中信地产(上海)投资有限公司、上海上时投资管理中心(有限合伙)、上海中星(集团)有限公司三家股东，2个月后又新增股东——深圳市商置投资有限公司。

之所以如此，我们研究发现：总体量约60万方“上海西环中心”项目，总占地面积3.26万平方米，是一个集纳住宅、商业、办公及酒店于一体的大型城市综合体，其中商业体量占32万方，计划引入打造区域内最大体量的商业标杆——印力城。

深圳市商置投资有限公司，也就是后来的深圳市印力商置投资有限公司及最新名城——深圳市印力管理有限公司，其股东就是印力商用置业。

时隔2年后（2016年），深圳市商置投资有限公司却意外退出“上海西环中心”项目公司，到去年8月，上海上时投资管理中心(有限合伙)蹊跷退出，由东莞市梦堡润实业投资有限公司接盘。

彼时，上海星信的股东结构是中信地产(上海)投资有限公司、上海中星(集团)有限公司、东莞市梦堡润实业，持股比例分别为40%、40%与20%。

值得一提的是，2016年中信地产被激进并入中海地产，中信地产(上海)投资有限公司次年也被更名为上海海筑投资有限公司。

去年9月，上海产权交易所曝出上海海筑出售上海星信40%股权及债权，让外界对中海此番操作颇为费解。

转让前一年的2018年财年，上海星信实现营业收入33.66亿元，净利10.94亿元，净利率高达30%，盈利能力如此之高，中海地产为何非要卖掉？

实际上，东莞市梦堡润实业仅入股2个以后，就蹊跷退出了，然后就是上海星绾实业有限公司接盘，幕后是上海融创房地产集团。今年3月6日，中海、中星集体退出，上海星信已变成融创全资控股的子公司。

据上海产权交易所最新显示，上海中星（并入A股上市房企——中华企业）转让上海星信40%股权的评估值3360万元，加上债权6800万元，出售底价1.48亿元，成交价1.505亿元，依次看相较挂牌价也没什么溢价率。

从“上海西环中心”综合体看，早期卖得主要是住宅部分，即星信名邸，一共6栋，以中小户型为主，据第三方销售平台消息说，去年中期已售罄。接下来，无疑是较难啃的商办及酒店物业，体量非常庞大，占比还很高。

对于擅长高端住宅打造的中海地产及上海本土的中星来说，开发销售或自持自身不擅长的商办及酒店物业，在上海楼市严厉调控的背景下，本就是一大挑战，加上又处于上海郊区，体谅过大。所以我们也不难理解中海、中星为何会集体退股。

从外贸信托披露消息看，目前上海西环中心项目二期主要为办公、商业、公寓物业，正在建设中，即将具备销售条件。也就是说，信托资金将主要用于这部分物业开发。

对于融创来说，自从2017年鲸吞13个万达文旅城之后，在非住宅物业开发上应该说已积累了些许经验，不然怎么能在2019年位居全国房企销售榜第四名。

据同策研究院2019年上海商办市场报告，上海商办去年成交主要集中在外郊环和郊环外，其中外郊环供应和成交最多。据分析，这与上海“2040”城市总体规划密切相关，即松江、青浦、南汇、南桥与嘉定被定位为重点建设的五大新城。

来源：同策研究院

同策研究院分析说，2019年上海商办市场供应成交量之所以均明显下滑，一是由于商办用地供应减少，一是由于2018年市场商办需求被透支较严重，市场热度下降明显。

来源：同策研究院

从库存角度看，截至去年末上海商业库存小幅下降至1037.29万平米，去化周期降至118.93个月，办公库存余量持续上涨至891.08万平米，存销比下降至108.05个月，但相对于2018年及以前年份，仍处于高位。

同策研究院给出的观点是，库存高位难降，空置率或创新高。不过，融创敢于全部接盘后独立操盘，想必自有一套超乎常人眼光的算账逻辑，如何逆市应对市场挑战，业内也抱有较高的期待。

从利润率的角度看，多家上市房企2019年年报已表明酒店运营属于微利资产，相比住宅，商办资产无论是出售还是自持运营，毛利率要相对较高，但这一切的前提是大型房企，资信水准高，物业开发的资金成本要低，营销或运营能力强。

近日，融创收购重庆两江新区大竹林355亩地近31%的权益，足以看出融创对子公司管理的态度，即好项目自然要集中股权占比，减少少数股东对项目净利的分食，从而提升集团利润。

这与3月27日融创业绩会上集团董事会主席孙宏斌一番话可以作为注脚。他说，“我们的管理重心一定是以利润为核心的，当然销售排名要往后跑也不愿意，保持在前五名就挺好。”

业内认为，融创已进入以更好的利润管理为核心的发展新阶段。实际上，更好的利润管理并非泛泛而说，一定会从部分项目上看出端倪，集中优势项目股权或就是一个不错的观察窗口。

编辑：密探君

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