原标题 北京部分商铺写字楼折价转租力度大
□本报记者 董添
中国证券报记者近日对北京地区多个知名商圈写字楼、商铺实地走访发现,不少城区商铺、写字楼承租人为了缓解资金压力大幅折价转租。即便算上转租房源普遍存在的转租费,仍然低出区域市场价不少。有的转租房源报价相比同一区位的市场价低了一半左右。
据了解,这些大幅折价转租房源的承租人,基本都是个体或微小型公司。由于主营业务大幅收缩,而房租没有到期,不少小企业主无力承担高额房租,只能选择转租。转租后,有的选择搬迁至郊区,有的借此收缩线下业务。
业内人士指出,企业对置换、扩张办公物业较审慎。但当营收受影响较大时,削减高昂的写字楼、商铺租赁成本成为重要选择。
商铺折价转租
以位于二环天桥附近某底商商铺为例,由于靠近地铁站,且依傍三甲医院、成熟社区等优质资源,该片区底商商铺的租金正常市场价在8-10元/平方米/天左右,在北京地区的商铺中,属于中等偏高水平。中国证券报记者走访发现,该片区多家底商近期进行大幅折价转租,其中不乏主营业务为高周转的商超类商铺。某家120平方米左右商超底商正在寻租,目前月租金报价为1.5万元左右,换算仅为4元/平方米/天。
据转租人介绍,房子也是从其他转租人手中承租的,合同签了3年,还有一年半时间到期,需要交纳10万元的转租费。自己是做商超业务,如果承租人还做商超,可以把店里的库存一并转让。把转租费平摊到1.5年,也不到6元/平方米/天,比市场价低很多。
“当时自己在新发地菜市场做批发,因为要照顾孩子上学,不得不转行,当时觉得做商超离批发老本行最近。”上述转租人对中国证券报记者表示,“商超进货的货源也是新发地市场。这一行的毛利在30%左右,如果能保证一天有3000元的流水,就能覆盖房租和其他成本。疫情之前,每天流水平均能做到5000元以上,当然很大一部分靠烟酒销售。当时还可以对外承包熟食区,分担房租压力。但疫情影响了销售情况,家里其他地方需要用钱,所以考虑盘出去。”
“不少企业面临转型线上,小型超市也不例外。如果不上线销售,每天流水也就几百元。但线上销售要和平台进行分成。即便流水上来了,也会影响毛利润。小型企业转型比大型企业艰难很多。比如,大型商超疫情期间有免租优惠,小型商超很难得到。转租后可能会去郊区房租便宜的地方继续做这一行,但要再考虑一下如何重新铺开生意。”上述转租人对中国证券报记者表示。
中国证券报记者走访发现,因为熟悉行业情况,不少转租人转租后考虑仍然做老本行。将市区的商铺或写字楼转租后,将店铺搬迁到郊区租金便宜地段的转租人不在少数。一些转租人则将此前多家店面进行合并处理,关掉租金高的,保留租金低的,对线下业务进行整合和收缩。
“我们在石景山也有分店,把宣武门这家转租出去,所有人员去石景山,那里房租比这里便宜4成左右。线下生意好的时候,不会这么在意房租。现在都做线上,在哪里开店短期内影响不大。”一位做干果、水果连锁批发生意的转租人对中国证券报记者表示。
租金价格走低
“写字楼和商铺租金价格确实出现一定下降。位置好的下降少,位置差的下降多,各个区域基本下降1元-1.5元/平方米/天,主要看业主的心态和预期。有些转租的报价会很低,但由于合同不是和业主直接签,存在一些额外的风险,不能代表市场正常报价。”一位从事写字楼、商铺租赁业务多年的中介人士对中国证券报记者表示。
中国证券报记者走访发现,有的商铺、写字楼面临租户到期续签问题。出于稳定性需求,一些商铺、写字楼承租人将租期签订时间控制在3-5年,每年按一定金额递增。即便每年递增,也远低于目前市价。有意涨租的业主,因为短期找不到合适的新承租人,只能低价续租给原有租户。
“在目前的环境下,业主一般不会直接回绝承租人提出的续租价,因为如果短期找不到合适的租户,房子就空置了。这也是最近商铺类房租降价的一大原因。”上述中介人士称。
机构数据显示,2020年一季度北京地区写字楼租金价格同比下降2.5%。受退租及合约到期影响,北京地区甲级写字楼出现负吸纳量。机构建议写字楼业主调整租赁策略,保证出租率。
空置率创新高
机构数据显示,北京地区一季度写字楼空置率达到13.2%,创2010年以来新高,平均租金价格承压,连续5个季度环比出现下滑。
58安居客房产研究院分院院长张波对中国证券报记者表示,疫情对于商业地产的发展影响较大。对于写字楼、商铺租赁市场而言,疫情将加快部分企业淘汰速度。
张波介绍,企业选址写字楼时的核心考量因素是租赁成本及区域交通状况。同时,免租、得房率、物业服务、口碑也是重要影响因素。在选择区域时,资金不充裕的初创型企业会考虑有政策补贴或租金便宜的产业园区或郊区,成长型和成熟型企业大多会考虑向市区搬迁,轻资产类公司可以考虑共享办公、孵化器类办公场所。
责任编辑:孙剑嵩
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股市直播
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宋谈股经今天 07:38:51
传中金公司(sh601995)将与中国银河(sh601881)合并?官方暂未回应!临近A股尾盘时分,中央汇金旗下中金公司(sh601995)和中国银河(sh601881)双双涨停,分析人士认为,汇金系券商异动与一则传闻有关。市场传出,中金公司(sh601995)将与同业中国银河(sh601881)合并,这笔交易将缔造出一家资产规模达1930亿美元的券商巨头。此前市场曾多次曝出两大券商合并传闻,但均被公司否认。对此,记者联系了中金公司(sh601995)的投资者关系办公室和公关部,但均未对此给出回应。银河证券公关部亦未对此回应。(券商中国) -
宋谈股经今天 07:24:35
今日共99股涨停,连板股总数15只,36股封板未遂,封板率为73%(不含ST股、退市股)。焦点股方面,机器人(sz300024)板块再度爆发,近40股涨停或涨超10%,其中杭齿前进(sh601177)11天9板、中大力德(sz002896)6天4板。此外,叠加了钢铁与国资云概念的杭钢股份(sh600126)走出16天12板。 -
趋势领涨今天 07:19:20
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趋势领涨今天 07:19:04
今天走势最强的是汽车相关产业链,苏轴股份(bj430418)、明阳科技(bj837663)大涨创出新高;山子高科(sz000981)、万里扬(sz002434)、雪龙集团(sh603949)、银轮股份(sz002126)、三联锻造(sz001282)、中鼎股份(sz000887)、联诚精密(sz002921)等多股涨停。消息面上,特斯拉官方推送软件更新,称2024.45.32.12已开始分批次推送,主要升级内容为:城市道路自动辅助驾驶;驾驶室摄像头;地图包版本更新等对这个板块构成利好。重点是,昨晚特斯拉大跌,今天A股市场汽车板块大涨,这就是东升西落!机器人(sz300024)相关概念今天继续走强,减速器、人形机器人(sz300024)、一体压铸、PEEK材料等相关板块涨幅靠前,江苏博云(sz301003)、宝通科技(sz300031)、横河精密(sz300539)等多股出现20cm涨停。消息面上,宇树机器狗进化“功夫版”大模型,近期由上海人工智能实验室等机构共同发布的一项算法技术,能够使人形机器人(sz300024)从各种状态下实现快速、稳定地站立。刺激了这个板块走强,人形机器人(sz300024)进化很快, 商业化的速度也很很快,所以市场的炒作热情很高,但近期涨幅也确实太大了!大家追涨还需谨慎,看补涨的机会吧。昨天大盘回调,我们提示3340点附近是低吸的机会,详见昨天的文章或者直播,今天大盘就出现了大涨,重点两市个股都是普涨的,但今天大盘反弹没有放量,说明大盘还不具备向上突破的条件,3400点附近不是顶,3500点、3600点也都不是今年的高点,但大盘向上突破还需要时间,总的原则还是低吸为主。 -
趋势领涨今天 07:18:54
港股大涨 A股要加油了!今天大盘在港股大涨的影响下,两市大盘高开高走,盘中虽然出现了多次回落,但最终还是以上涨报收,但相比港股来说,A股只能提鞋了!盘面上,两市个股普涨,减速器、一体压铸、BC电池、人形机器人(sz300024)、汽车热管理、PEEK材料、新型工业化、工业母机等板块涨幅靠前;种业、知识付费、粮食概念、供销社、短剧游戏等板块跌幅靠前,两市近120只个股涨停,一只个股跌停,创业板走势与主板基本同步。本轮大盘反弹是从港股开始的,港股本轮反弹已经超过了35%,今年反弹超过了18%,基本是领涨全球;A股今年反弹0.5%,本轮从低点反弹超过7%,你们说,同一片蓝天,差别怎么就这么大呢?当然,港股主要是国际资金,机构资金等在做多,南向资金基本是天天流入的,近期南向资金流入超过千亿元,但A股内资上周大幅流出超过1800亿元,本周继续大幅流出,包括今天,南向资金流入超过110亿元,但内资今天流出近80亿元,一个天天流入,一个天天流出,难道大家都是在卖出A股抄底港股去了吗?看来,A股再不努力就要被大家淘汰了!重点是腾讯、阿里等科技龙头基本都在港股上市,A股上市公司很多,但垃圾也多,所以,内资天天流出,大盘天天走弱,这就非常正常了!因为内资流出里面包括大小非减持的资金,这是一笔很大的资金,而且是卖不完的资金!不过,尾盘券商启动了拉升,券商是市场人气板块,目前需要券商启动带动人气,重点是大盘面临3400点附近整数关,大盘能否突破这个整数关就看明天券商能否继续走强了!如果明天券商继续走强,A股就有望后发制人,追赶港股了!重点是我们今天上午提到了券商这个板块的机会,今天顺利启动,恭喜了! -
趋势领涨今天 07:18:29
昨天大盘回调,我们提示3340点附近是低吸的机会,详见昨天的文章或者直播,今天大盘就出现了大涨。上午直播,我们提示了券商板块的布局机会,尾盘正是启动券商带动大盘上行,说明整体分析还是准确的,现在重点就是看明天券商能否继续走强,如果能够继续走强,大盘有望开始追赶港股的脚步,否则,大盘还将在3400点下方震荡,但调整还是机会,今天到此。 -
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【盘中直播】语音课见 -
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