美的置业(03990)短期扰动因素消除，股价上涨动能恢复

原标题：美的置业(03990)短期扰动因素消除，股价上涨动能恢复 来源：中金公司

公司近况

12月18日，公司宣布以每股19.1港元的价格完成4000万股新股的配售，该价格较12月10日收盘价折让6.8%。配售股份占扩大后股本的3.25%。我们认为本次配售能够改善公司股票流动性和财务状况，且上述正面影响大于股权稀释的负面影响。

评论

公司财务状况持续改善。尽管公司年初至今拿地积极(前11个月购地成本占销售额的68%)，我们认为2019年末的净负债率可能能够下降至90%-95%左右(2018年末为97.4%)，主要得益于充足的现金回款和本次配售所对股权的增厚。2019年中期平均融资成本为5.95%，我们认为下半年会有小幅下降，到2019年末能够与全国前15的房企(如旭辉和世茂)基本持平。

城市布局持续升级。美的当前正在提升其位于一二线城市的土储占比(按总建筑面积口径，2019年前11个月新拿地的27%位于一二线城市，而该比例在2018年底存量土储中为24%)。尽管当前公司在一二线城市的新项目利润率可能较低(平均土地成本约占售价的50%)，但是当这些项目从2021年开始实际供应时利润率可能有所改善。考虑到2019-20年可售资源中高质量的老项目仍然占大多数，我们认为这两年销售毛利率能够维持在28-30%。

2022年合同销售额有望达到2000亿元(4年年均复合增速为26%)。我们预计2019年1000亿元的销售目标能够达成(同比增长27%，前11个月已经完成91%)，并且2020年销售将有约25%的增速。截至2019年中期，可售土储总货值超过4500亿元，足以覆盖公司未来3年的销售。

我们预计2019-20年盈利年均复合增速超过30%。我们预计核心净利润在2019年和2020年分别同比增长35%和30%至44亿元和58亿元。2019上半年末842亿元的已售未结已经能够覆盖我们对于2019下半年和2020年的预计结转。

估值建议

我们维持盈利预测不变。重申跑赢行业评级，并上调目标价15%至29.1港元(对应5.5倍2020年市盈率，42%的NAV折让和26%的上行空间)，以反映市场情绪修复。公司股票目前交易于5.6倍和4.5倍2019年和2020年市盈率，54%的NAV折让，2019-20年股息率分别为7.1%和9%。

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