绿城服务(02869)下调全年业绩预测，短期波动不改长期乐观（简体版）

原标题：绿城服务(02869)下调全年业绩预测，短期波动不改长期乐观（简体版） 来源：第一上海

基础物管业务依旧稳健增长：截至1H2019年，公司在管面积相比去年年底增长1380万平至1.842亿平，同比增长22.8%，预计全年有望保持25%增长。储备面积相比去年年底增长1490万平至2.07亿平，预估全年物管面积新拓展约8000-9000万平(预计10-15%直接进入在管面积，85%-90%进入储备面积)，此外再扣除当期储备转化在管面积外，预计全年储备面积有望增长19%-25%至2.3亿-2.4亿平，储备面积持续稳健增长并持续高于在管面积，足够支撑未来物管业务规模稳健增长，预计未来2-3年内，在量价齐升情况下，物管板块收入增长保持25%-30%，基础物业毛利率处于稳中略升阶段。

预计置换业务全年可能不及预期，园区业务增速有所放缓：截至1H2019年，公司园区服务业务录得收入约6.9亿元，同比增长34.8%，增速有所放缓，下调全年园区增速至30%-40%，主要在于绿城置换业务可能不及预期。我们认为尽管2018年绿城置换业务受二手中介市场成交量普遍下滑，毛利率下滑至20.2%，但仍有盈利。相比去年而言，该业务继续受房地产市场波动以及开店固定成本等因素，绿城置换业务增速预计将继续下滑。此外，文化教育服务毛利率预计将有所改善，公司早教业务进展顺利，尽管现在仍略有亏损(主要在于澳洲收购后部分费用引起)，但考虑到未来将随着满园率的快速提升，有望将在2021年实现盈亏平衡。

下调全年业绩预测，长期依旧乐观：我们预计2019-2021年公司实现营业收入约85亿元、107.5亿元、136.6亿元，同比增长26.8%、26.4%、27%，2019-2021年实现归母净利润约4.6亿元、6.41亿元、8.2亿元，同比增长-4.8%、39.5%、27.8%，我们下调全年业绩预测在于：1)预估绿城置换业务全年可能不及预期，下调全年园区业务增速；2)受到房地产下行周期影响，预计咨询业务毛利率短期承压；3)2018年考虑引入新战略投资者因素所获得一次性投资收益约1.15亿元，考虑今年暂未有相关一次性收入；4)预计今年继续有期权费用影响；假如我们剔除期权费以及一次性资产处置影响，预计2019-2020年，公司将录得扣非归母利润增速依旧保持22%-25%左右。尽管公司可能短期业绩有所波动，但公司核心优势依旧存在，长期依旧保持乐观。

目标价10.24港元，维持买入评级：尽管短期新业务拓展的前期投入以及部分业务受到地产下行周期的影响，短期业绩可能有所波动，但公司核心竞争力依旧存在，我们认为公司是物业管理行业中极具品牌优势以及注重基础物业服务品质的企业，行业内服务质量最优，多年来的品牌经营造就了强大的业务拓展能力。公司的基础物业能够持续稳健增长，园区新业务也在稳步推进，经营效益正在逐步提高，依旧保持长期乐观，预计2020年公司业绩也将重回稳健增长。我们给予目标价约10.24港元，对应2020-2021年市盈率40倍，31.3倍，给予买入评级。

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