中国金茂：城市运营项目转化稳步推进，维持20年销售目标2000亿不变

原标题：中国金茂：城市运营项目转化稳步推进，维持20年销售目标2000亿不变 来源：同花顺金融研究中心

第一上海证券11月20日发布对中国金茂的研报，摘要如下：

全年销售目标完成无忧，明年销售维持2000亿目标不变：截至2019年10月，公司已实现合同销售额1360亿元，同比增长28.6%，销售增速高于前20房企增速（+23%），销售端表现强劲。截至10月，公司已完成全年1500亿销售目标的91%，全年销售目标完成无忧。2020年公司销售维持增长至2000亿目标不变，预计可售货值充足，未来也将根据市场实际销售情况动态调整推货量。

土地储备积极扩张，城市运营项目贡献占比逐步提升：2019年1-7月，公司积极扩充土地储备，新增土储733万平（权益占比57%），占前10月合同销售面积1.13倍，新增土储平均成本约7165元/平米，占1H2019年合同销售均价约32.5%。具体拆分来看，新增土储中，来自城市运营转化占新增土储计容建面约31%（按权益建面算，占35%），估计全年基本维持在占比30%-40%左右，此外，随着城市运营项目的逐步转化，能够有效对冲公司土储成本。2019年1-7月份，来自城市运营项目转化的新增土储成本仅4797元/平米，远低于招拍挂土储成本（新增土储中来自招拍挂土储成本约8215元/平）。预计未来新增土储中，来自城市运营转化占比将逐步提升，有望在20-22年期间能够实现60%的新增土储将来自于城市运营项目。截至2019年7月，公司现有总土地储备约6998万平（权益比61%），具体拆分，一级开发土储约2092万平（权益比74%），二级开发土储约4906万平（权益比56%），公司土储体量以及权益比均呈现向好趋势。

融资成本优势依旧明显：截至1H2019年，公司平均借贷成本4.96%，净负债率约67%。2019年1-10月份，公司成功发行境内公司债38亿人民币（分别为本金18亿人民币，利率3.72%，期限5年本金20亿人民币，利率3.65%，期限5年），境外美元债2.5亿美元（利率4%，期限5年）以及5亿美元优先担保票据（利率4.25%，期限10年）。流动性趋紧的环境下，凭借央企平台，公司融资优势依然明显，境内外债券融资渠道通畅，且平均融资成本均低于行业平均水平，储备充足的低成本资金，能够有效配合公司未来开发业务的稳健增长。

目标价6.68元港币，维持买入评级：根据我们测算，公司每股NAV约9.25元人民币，考虑到公司城市运营项目转化的不断落地，土储体量以及权益处于不断增厚以及上升区间。同时公司在产品端享受极强的产品溢价能力以及明显的融资优势。我们给予NAV折让35%，给予目标价6.68港元，对应2019年-2021年市盈率为11倍，9倍以及6.9倍。给予买入评级。