亿达中国能走多远？

原标题：亿达中国能走多远？ 来源：标准排名官号

日前，亿达中国（03639.HK）披露了出售武汉春田房地产开发有限公司（下称“武汉春田”）的全部股权及股东贷款。该公司系亿达中国的非全资附属公司，出售所得的款项将用于亿达中国的营运资金补充及偿还现有贷款。

股权抛售的背后，是亿达中国的诸多无奈。从亿达中国公布的9月份未经审核的营运数据来看，截至2019年1-9月，亿达中国实现合约销售金额57.15亿元，同比下降10.18%，不及去年同期的63.63亿元。对亿达中国而言，百亿销售犹如一道坎，将亿达中国挡在门外。

在过去的4年时间里，亿达中国的年度销售额始终徘徊在70-85亿元之间，均未突破90亿元。从2015年－2018年，其销售额分别为73.54亿元、83.05亿元、72.63亿元、85.37亿元，而近3年的增长率则为12.93%、－12.55%、17.54%等。

2018年亿达中国迎来了合约销售额的高峰，但其业绩增长主要是在报告期内将大连天地项目的土地一次性出售给龙湖集团。如果剔除此项土地出售，亿达中国在2018年实现的合约销售额60亿元，较2017年减少18%。由此可见，与其他同等规模的房企相比，亿达中国的规模增长的确慢了。

规模不见起色，主要是因为亿达中国的土地储备不足。由图1可知，亿达中国的在2016年－2018年的销售面积基本持平，而土地储备规模近3年来基本不增长。其中，2016年土储规模为920万平方米，到2017年下降为近3年最低值840万平方米，2018年土储规模达近3年来的最大值为986万平方米，较2016年仅增长了66万平方米。

截至2019年上半年，亿达中国的土地储备总计975万平方米，较2018年末下降了1.13%。其中，75.1%的土地储备位于大连地区，剩余的则分布在武汉、郑州、成都等少数几个地区。如此小规模的土地储备，已经被其他房企甩出了一大截。在房地产行业，没有规模，就意味着没有江湖地位，也没有话语权。而土地储备的增速又反过来制约销售额的增长。此外，亿达中国频繁的人事变动，也加剧了内部的动荡。亿达中国要想实现规模的跳涨，可谓难上加难。除了土地储备不足，单一区域布局的风险也在加剧。从大连起家的亿达中国，并未在短时间内实现区域拓展。亿达中国创立于1984年，经过30多年的发展，其在区域布局方面还是明显依赖大连市场。数据显示，在2019上半年，大连市场贡献的销售占比高达57.1%、郑州地区销售占比35.1%、武汉地区占比3.1%。与以往有所不同，房地产市场的调控已经不再是一刀切，而是因城施策。因此，对单一地域的过度依赖只会增加风险。作为国内产业园区的先行者，亿达中国在1997年就开始涉足产业园区的开发建设。由于在赴港上市后的5年里，亿达中国错过了很多拓展机会，导致其被 华夏幸福 、 招商蛇口 等踩在脚下。从其销售额来看，2019年上半年亿达中国实现合约销售金额为44.63亿元，实现营业收入23.33亿元。其中，商务园配套住宅、写字楼及独立住宅销售收入为17.04亿元，商务园租金收入为2.67亿元，商务园委托运营管理收入为3047万元；建筑、装修及园林绿化收入为1.09亿元，物业管理收入为2.22亿元。从收入构成来看，房地产销售依然占据了亿达中国营业收入的绝大部分，占比为73.04%；而园区的租金收入仅占营业收入的11.44%。由于产业园区的前期开发需要投入大量的资金，且回款周期长，亿达中国只能依靠房地产销售反哺产业园区的发展。时至今日，该模式并未得到扭转。亿达中国也在尝试依托轻资产输出。截至2019上半年，亿达中国全资持有的商务园区有大连软件园、大连科技城、大连天地、亿达信息软件园4个商务园区，并持有武汉软件新城和大连腾飞软件园50%权益。在2014年后，亿达中国的扩张主要是轻资产输出，其运营管理面积迅速增长，但收益却不尽如人意。据亿达中国年报披露，2017年运营管理项目的面积达到414万平方米，但仅贡献了6024万元的管理收入；2018年，委托运营管理面积达675.3万平方米，贡献收入为6284万元，仅同比增长4.3%。2019年上半年亿达中国运营管理项目合计24个，管理面积为529万平方米，贡献收入3047万元，同比增长93.5%，主要系期内委托营运项目增加所致。

深陷现金流危机

虽然近3年的销售规模基本不增长，但亿达中国的负债规模却增长不少。2019年上半年，亿达中国负债总额为309.94亿元，较2018年末的312.48亿元下降了不足1%，但2017年负债总额仅259.55亿元，这意味着2018年亿达中国债务总额同比增长20.39%。2017-2019年上半年亿达中国有息负债规模为169.86亿元、170.27亿元和145.94亿元。而2017年-2019年上半年亿达中国手持货币资金为33.64亿元、18.06亿元和13.08亿元。2018年由于货币资金的减少以及有息负债小幅增加，导致亿达中国净负债率为128.57%，同比增加了2.2个百分点；2019年上半年净负债率为109.20%，处于行业高位。从债务结构上来看，2019年上半年亿达中国一年内到期的债务为115.81亿元，两年到五年内到期债务为30.13亿元。显然，亿达中国的负债结构并不合理，短期偿债压力巨大。这意味着亿达中国只能“以新还旧”，不断通过债务展期来延长债务的期限。值得注意的是，4月22日，亿达中国发布公告称，由于中国民生投资有限公司流动资金困难，进一步导致亿达中国所订立的若干贷款协议触发提前偿还事项。亿达中国所订立且相关贷款人可要求立即偿还未偿还贷款的金额由原来的42.77亿元增加至87.52亿元。此前，亿达中国曾于4月10日发布公告称，由于中民投被实施资产冻结，导致亿达中国未偿还本金总额为42.77亿元的贷款触发提前赎回条款。亿达中国贷款的相关贷款人可要求立即偿还相关贷款、应计利息及所有其他应计或未偿还的金额。

较高的杠杆水平并没有让亿达中国的产业园区业务得到突飞猛进的发展，而大股东的流动资金困难则让亿达中国的财务状况雪上加霜。数据显示，近5年来亿达中国调整后的速动比率波动较大，在2017年达最高值0.77后，后直线下降，2018年亿达中国调整后的速动比率为0.38，今年上半年直接降为0.15，可见其短期债务压力巨大。近3年内亿达中国手持现金余额持续下降，从2016年到2019年上半年，亿达中国手持现金余额分别为18.56亿元、14.84亿元、10.78亿元以及8.23亿元。调整后的现金比率在2016年达最高水平为0.18，后持续下降，到2019年上半年亿达中国现金比率仅为0.04。另据国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》显示，亿达中国也未上榜。