绿城服务：业绩企稳向好

原标题：绿城服务：业绩企稳向好 来源：同花顺金融研究中心

国信证券(香港)金融控股9月30日发布对绿城服务的研报，摘要如下：

2019年上半年公司收入36.6亿元，较2018年同比上升25.1%，实现净利润2.7亿元（剔除期权费用3880万元），同比增长24.8%。2019年上半年业绩企稳向好，园区服务毛利率较2018年下半年大幅回升，期内文化教育业务收入及毛利率的改善明显。储备面积是在管面积的1.12倍，未来业绩维持稳健增长确定性高。但鉴于公司2019年员工持股计划费用增加，我们下调公司2019、2020年的盈利预测，预计公司2019、2020年EPS分别为0.21元、0.28元人民币，给予公司2019年PE35.8倍，维持公司未来六个月至一年目标价8.28港元，下调至“增持”的投资评级。

2019年上半年业绩增长企稳向好

2019年上半年公司收入36.6亿元，较2018年同比上升25.1%，实现净利润2.7亿元（剔除期权费用3880万元），同比增长24.8%。其中（1）物业服务收入增长21.7%至24.52亿元，收入占比66.9%，仍是公司最大的收入和利润来源，物业服务毛利率11.9%，与去年同期持平。（2）咨询服务收入同比增长30%至5.21亿元，收入占比14.2%；

咨询服务毛利率38.1%，保持稳定。（3）园区服务收入增长34.8%至6.9亿元，收入占比18.9%，园区服务收入增速较过往有所降低，主要是物业资产管理服务收入增速减缓所致。2019年上半年，公司园区服务毛利率31.3%,较2018年末的25.5%大幅回升了5.8个百分点，拖累公司2018年业绩表现的物业资产管理、文化教育板块毛利率水平均有所提升。

物业服务增长确定性高

截至2019年6月30日，公司在管面积较2018年末增长1420万平方米至1.84亿平方米，增长8.35%;储备面积较2018年末增长1490万平方米至2.07亿平方米，增长7.76%。储备面积增长持续多年高于在管面积的增长，显示公司每年新获取项目面积总量不但填补了当年从储备转为交付的面积，更带来净增加扩大储备，为公司的未来业绩的稳定增长提供了高确定性。2019年上半年公司合约管理面积新增2890万平方米至3.91亿平方米，预计公司2019年全年合约管理将新增7000—8000万平方米。

园区服务毛利率大幅回升

截至2019年6月30日，公司毛利率19.3%，较2018年17.8%的毛利率提升1.5个百分点，扭转了2018年下半年的下跌趋势。公司物业管理毛利率11.9%，较2018年全年11.4%的毛利率小幅提升0.5个百分点，平均物业费3.16元/月/平方米再创新高，物业服务的收缴率保持在98.1%的高位。2019年上半年园区服务毛利率31.3%,较2018年末的25.5%大幅回升了5.8个百分点，是公司三大业务板块中提升最大的板块，主要受益于期内文化教育业务收入及毛利率的明显改善，截至2019年7月，满园率已提升至75%左右。

股权激励费用增加

2019年上半年，公司行政开支3.17亿元，较2018年同期增加35.5%，高于收入增长率，主要由于本期公司计提员工期权费用3880万元，预计下半年仍将支出期权费用3500万元左右。虽然股权激励费用短期内将拉低公司收益，但有助于提升公司的长期竞争力。

投资建议

绿城服务作为物业管理行业的龙头公司之一，过往经营稳健、高效，内生性增长动力强劲，公司平均物业费单价稳步提升，目前储备面积是在管面积的1.12倍，储备面积增长持续高于在管面积，未来业绩维持稳健增长确定性高。2019年上半年公司园区服务毛利率较2018年下半年大幅回升，期内文化教育业务收入及毛利率的改善明显，缓解市场对此块业务不确定性的担忧。鉴于公司2019年员工持股计划费用增加，我们下调公司2019、2020年的盈利预测，预计公司2019、2020年EPS分别为0.21元、0.28元人民币，给予公司2019年PE35.8倍，维持公司未来六个月至一年目标价8.28港元，下调至“增持”的投资评级。

风险提示

房地产行业调整超预期导致公司业绩增长放缓；人员成本大幅上升；园区服务收入增速、毛利率低于预期。