富途点评 | 提前完成2020年在管目标，雅生活的未来怎么走？

8月7日晚间，雅生活服务公布半年业绩，其营收和净利均录得大幅增长，现金流状况也获得较大改善，中期决议不派息。8月8日，雅生活服务一度涨5%，收涨近3％，今年以来涨幅超40％。

具体来看，2019年上半年，雅生活服务录得营收22.41亿元，同比增长59.4%。其中物业管理服务收入12.27亿元，同比增长63.60%；增值服务收入10.14亿元，同比增长54.81%。

股东应占净利润5.68亿元，同比增长69.30％；经营现金流5.37亿，同比增长159.30％；毛利率和净利率分别提升0.70％、1.50％至37.0％和25.40％。截至2019年6月30日，雅生活在管面积及合约面积分别为2.11亿平方米及3.25亿平方米。雅生活已然提前完成上市时立下的2020年达到3亿平方米管理面积的目标。

从本期的业绩表现来说，雅生活的表现依旧卓越：增长保持较高的势头，各项财务数据也在逐步优化。不过对于物业管理类型的公司，市场更为关注的是其保持持续增长的能力，我们来看看雅生活具体的情况：

相比于其他头部物业公司，雅生活的特点是在管面积扩张的路径多样化，对于开发大股东的依赖程度并不高。其扩张路径包括：1）来自大股东雅居乐和绿地控股的给付；2）通过收并购获得；3）直接参与第三方物业竞标。

一、备靠两大房企，项目稳定输送

物业管理是阶级分明的行业，龙生龙，凤生凤，母公司开发业务强势，物业管理面积的增长便是板上钉钉，确定性十足的。虽说不必碧桂园服务这等」太子爷「的存在，雅居乐的大股东资源也不算太差，坐拥雅居乐控股和绿地控股两大股东的项目输送。

母公司雅居乐控股是大湾区的强势力量，土地储备占据地域优势，最新销售也已超过千亿。与此同时，2017年起，雅生活引入前十房企绿地控股作为战略股东，双方约定从2018 年至2022年，绿地控股每年会向雅生活注入不少于 700 万平方米的合约面积。

2019上半年，雅居乐控股和绿地控股分别贡献230、310万平方米新增在管面积。截至2019年6月30日，雅生活的合约面积共3.25亿平方米，其中来自雅居乐控股和绿地控股开发项目累计达7320万平方米、3410万平方米，较2018年底分别增长4%和55%。

二、收并购增长迅速，但可持续性存疑

不过，雅生活并不满足于靠山吃山，早从2015年起，它便积极扩展其他路径——第三方物业竞标、以及收并购。2018年起，第三方贡献的在管面积就以超过大股东输送规模。截至2019年年中，来自第三方的在管面积占比已经高达72.40%，合约面积占比66.9%。

2019年上半年，雅生活完成私企收购项目，总共新增在管面积6360万平方米，贡献上半年总在管面积增加的87%，其中包括青岛华仁、哈尔滨景阳、广州粤华和兰州城关。

不过，通过第三方新增管理面积的不确定性要明显高于大股东输送的方式。由于并购事项牵涉众多主体和条件，不确定性很高，投资人往往倾向于将其视为一次性行为。而雅生活的业绩增长对于收并购的依赖程度较高，因此它在估值上是被打了折扣的：目前雅生活动态市盈率在16.80左右，而碧桂园服务的市盈率为44.80、绿城服务的市盈率为33.30左右。

三、总结

短期来看，港股通标的调整在即，雅生活服务也是位列各大权威机构的预测名单中，若成功入选港股通，在流动性上面也会有所提升，不失为一个短期的利好刺激。

长期来看，雅生活的趋势是第三方物业的占比越来越高，那么参与第三方物业竞标的能力以及收并购项目的推进将成为其未来增长的关键因素。