◆事件：公司发布2022年报。公司2022年实现营业收入约8,328亿元，同比
上涨17.7%（调整后）；实现归母净利润62.8亿元，同比上涨2.3%（调整后）；实现扣非归母净利润37.1亿元，同比下降14.0%（调整后）。公司拟派发现金股利（税前）0.8元/股，分红率约38%，扣除永续债利息后分红率约42%。
◆坚持专业化经营，供应链运营业务营收、效益再创新高。公司2022年供应链业务营业收入达到6,963亿元，同比增加13.9%，低于上年同期增速（74.5%）。
2022年公司经营的黑色、有色金属、矿产品、农产品、浆纸、能化产品等主要大宗商品的经营货量约2亿吨，同比增速近10%。2022年公司供应链业务毛利率约1.68%，同比增加0.19pct；实现归母净利润约40.1亿元，同比增加约23.1%。整体来看，公司积极探索从供应链走向产业链的实施路径，持续完善重大风险管控体系建设，2022年供应链运营业务的营收规模和效益再创新高。
◆居民购房信心不足，房地产业务短期承压。2022年子公司建发房产/联发集团共实现销售金额合计2,097亿元，同比下降3.6%，实现权益销售金额1,461亿元，同比下降11.2%。2022年公司房地产业务实现营业收入1,365亿元，同比增长41.7%。2022年公司房地产业务毛利率下降2.12pct至14.64%，实现归母净利润22.7亿元，同比下降21.2%，业绩下降主要原因是公司计提的减值准备增加以及居民购房信心不足导致部分区域销售进度不及预期。公司22年以多元化方式获取优质土地62宗，全口径拿地金额合计约1,030.25亿元，公司在一、二线城市的土地储备预估权益货值占比超70%，优质充裕的土地储备为公司房地产业务的可持续发展提供了坚实保障。此外，截至2022年末，建发房产/联发集团旗下物业管理公司在管项目面积达6,404.44万平方米，商业项目管理面积达226.48万平方米，继续帮助公司拓展多元产业边界，协同发展创造价值。
◆拟收购红星美凯龙部分股权，帮助拓展供应链/房地产业务价值。公司公告拟受让美凯龙29.95%的股份，交易对价约62.9亿元。若交易完成，公司将成为美凯龙控股股东，协同美凯龙品牌，进一步提升建发股份的公司形象和全国影响力；美凯龙平台汇集了众多品牌商，为建发股份大力发展B端消费品供应链运营业务提供了良好基础，也能服务建发股份地产业务体系，提高地产业务价值。
◆投资建议：公司坚持供应链运营商定位，持续深化“专业化”经营战略，业务规模和效益有望保持高质量增长；虽然目前房地产行业面临诸多压力，但公司注重提高自身经营质量，保持优质产品竞争力，盈利有望稳中有升；暂不考虑红星美凯龙并表的影响，我们上调公司23-24年净利润预测2%/3%分别至73.3亿元、82.8亿元，新增25年净利润预测95.4亿元；维持公司“增持”评级。
◆风险提示：商品价格波动风险，如商品价格短期大幅下跌，导致客户违约；经营风险，如合作方违约、货物损失等；资金风险，如评级下降导致的资金成本上升等；地产景气度下滑，房地产业务收入及利润率下滑。
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