【行业观察】重磅文件出炉！REITs产品要“开挂”？|资产_新浪财经

　　5月25日，据中国政府网消息，国务院办公厅近日发布关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见(以下简称意见)。

　　意见指出，重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，包括交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房、水电气热等市政设施、生态环保、产业园区、仓储物流、旅游、新型基础设施等。统筹盘活存量和改扩建有机结合的项目资产，包括综合交通枢纽改造、工业企业退城进园等。有序盘活长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产，包括老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等，以及国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产。

　　意见提到，引导支持基础设施存量资产多、建设任务重、负债率较高的国有企业，把盘活存量资产作为国有资产保值增值以及防范债务风险、筹集建设资金、优化资产结构的重要手段，选择适合的存量资产，采取多种方式予以盘活。

　　如何“盘活”？意见指出，推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)健康发展。进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。对于在维护产业链供应链稳定、强化民生保障等方面具有重要作用的项目，在满足发行要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下，可进一步灵活合理确定运营年限、收益集中度等要求。建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场。鼓励具备长期稳定经营性收益的存量项目采用PPP模式盘活存量资产，提升运营效率和服务水平。

　　基础设施REITs发行有望进入快车道

　　基础设施REITs试点一直处于高效推进中。从首批试点48单项目申报到9单产品公开上市，仅用了不到8个月的时间。目前已有16单由国家发展改革委推荐至中国证监会，12单在两个交易所公开上市并稳健运行，另外还有多单项目正处于申报和评估中。

　　一位REITS业内人士表示，此次国务院重磅推出《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》既是对我国近年基础设施REITs试点工作的肯定和总结，也对未来提出新的要求和希望。这是继2020年4月《关于推进基础设施REITs试点相关工作的通知》、去年3月“基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）”发展正式纳入《十四个五年规划纲要》上升至国家战略层面之后，关于基础设施REITs发展的第三座里程碑式文件，是在国务院层面首次对REITs发展作出明确具体的安排和要求，具有承前启后、继往开来的重大意义。

　　“国办19号文强调进一步鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市，未来基础设施REITs发行有望进入快车道。”上述REITS业内人士提到。

　　一位公募基础设施与不动产投资部行政负责人表示，此次政策把盘活存量资产和扩大有效投资工作进行挂钩，充分说明当前存量盘活工作的重要性。而且，政策也明确了接下来要聚焦盘活存量资产的重点方向。从政策预期来看，如今已被广泛应用于多个基础设施领域的REITs，对有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，拓宽社会投资渠道以及降低企业负债水平具有重要意义。

　　光大证券（维权）认为，REITs加速势在必行，企业可借助旗下REITs平台，形成“投资建设-运营-退出-再投资”的良性循环，加速回笼资金、降低负债率，助力业务规模的持续扩张。建议关注运营资产占比较高或旗下已有资产挂牌REITs平台的企业，如：中国交建、中国电建、中国中铁、中国铁建、首创环保、招商蛇口、南山控股。

　　国海证券表示，当前我国在交通能源、生态环保、城市建设等基础设施领域形成了大量类型丰富的优质资产。其中大批项目实现了良好投资回报且具有一定增长空间，为开展基础设施REITs试点创造了条件。受商业模式影响，众多基础设施项目前期投资额较大，且回收期长，造成众多基础设施投建主体资产相对较重、杠杆率较高、周转水平不足。基础设施REITs的推广充分利用优质基础设施项目现金流稳定的特点，缓解投资主体重资产、高杠杆、回收期长的痛点，助力盘活优质存量资产，形成投资良性循环。

　　呼吁产品扩容

　　基础设施REITs对推动公路交通建设高质量发展无疑意义重大。

　　人保资产相关负责人认为，首先，借助基础设施REITs可以盘活存量资产，形成良性投融资循环。其次，它有助于公路交通企业实现轻资产运营，降低资产负债率。最后，REITs作为公开募集的标准化产品，有利于社会资本参与公路交通建设领域投资。

　　不过，投资基础设施REITs也存在一定风险。一是底层资产经营不稳定的风险，二是市场交易价格波动的风险，三是流动性风险。

　　在流动性风险方面，业内人士指出，一方面由于REITs是封闭式基金，投资者无法赎回，只能通过二级市场退出；另一方面目前REITs市场总体流通规模较小，数量有限。“REITs流通盘较小，不利于市场深度的形成，单位规模的交易容易带来一定的价格冲击，机构投资者相对较大的投资交易量较难实现。”人保资产相关负责人表示。

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