原标题：南都物业2021年半年度董事会经营评述 来源：同花顺金融研究中心
南都物业2021年半年度董事会经营评述内容如下：
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）行业情况说明
2021年恰逢为我国
物业管理
行业发展40周年，随着供给侧结构性改革和“放管服”的持续推进，政府将更多的公共服务机会向市场开放，物业服务行业发展路线不再只聚焦于房地产板块，逐渐从单纯的物业管理业务延伸到城市空间服务、生活服务、数字化服务等领域，逐步形成新的产业生态格局。
1、多重政策持续出台打开行业空间
2021年初，住房和城乡建设部等十部委联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，明确“鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索‘物业服务+生活服务’模式”；2021年3月，政府工作报告发布多次提及物业管理行业，包括社区治理服务、推动物业发展社区养老，打造智慧养老新模式、鼓励物业企业加
化建设，参与城市公共服务与治理、贯彻公开化及透明化理念、鼓励物业企业响应国家号召、支持
乡村振兴
战略等五大方向。同时，《“十四五”规划纲要》中也将物业管理作为城市治理、社会治理的重要组成部分，明确要以提升便利度和改善服务体验为导向，推动生活性服务业向高品质和多样化升级，指出要推进以县城为重要载体的城镇化建设，推进公共服务、环境卫生、市政公用、产业配套等设施提级扩能，增强
综合
承载能力和治理能力。随着政策层层推出，物业服务行业在国家发展的战略地位上明显提高，也为物业服务企业营造了更好的发展环境，行业逐步打开城市服务市场的广阔前景。
2、市场规模稳步提升伴随集中度加速
根据中国指数研究院《中国物业服务百强企业研究报告》，百强企业管理项目数量均值为244个，同比增长15.09%；管理面积均值达4,878.72万平方米，同比增速达14.02%，高于全国商品房销售面积增长率（2.64%）及房地产百强销售面积增长率（11.6%），市场规模不管攀升，行业处于高速发展的进程。百强物业企业市场份额上升至49.71%，较上年增加6.10%，市场集中度加速提升。随着越来越多的物业服务企业向多元化业态覆盖，行业竞争领域也从住宅向非住宅延伸，2020年百强企业管理面积中，非住宅业态管理面积占比已达33.7%，较上年增长2.61%。
3、上市热潮延续，驱动行业分化整合
截至2021年上半年，物业服务行业中已有46家企业成功登陆资本市场，另外有28家企业向
港交所
递交上市申请，还有大量企业乃至规模尚未达到上市标准的物企也在寻求机会准备启动上市，上市热情日益高涨。而收并购是扩大规模、丰富管理业态、补足竞争短板领域最直接、快速的方式，据有关数据统计2020年新上市物企融资用于收并购及战略投资的资金占比为60%-70%，较之前上市物企比例明显提高，仅2021年上半年物业服务行业发生并购案例超40起，交易金额超百亿，并购总金额远超上年，行业分化整合的趋势明显。
（二）主营业务情况说明
公司成立于1994年，是中国第一代、浙江省第一批注册成立的独立第三方物业服务企业，现为中国物业管理协会名誉副会长单位、杭州市物业管理协会常务副会长单位。公司一直以来以“创百年卓越服务企业”为愿景，秉承“智慧管理、人文服务”的服务理念，以物业管理服务为基础，基于未来空间功能复合的发展趋势，建立覆盖全生命周期的服务质量管理体系，主张以科技手段和工具应用创新，实现服务管理的数字化、智慧化；坚持以人为本，为客户提供全业态、全场景、全生命周期服务，立志成为国内领先的城市空间运营商和智慧场景服务商。
物业管理服务：公司以“合理设计、高效提供、科学管理、质价相符”的服务质量方针为客户提供物业服务，兼顾各业态、各区域、不同物业费单价项目的共性及个性设计服务内容及服务标准，包括综合管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护、装修管理、社区文化等，公司融合多年服务经验，持续提升管理层次，丰富管理业态，目前已覆盖包括住宅类和非住宅类等多业态服务场景，住宅分为多层住宅、高层住宅、排屋和别墅，非住宅分为写字楼、城市综合体、购物中心、学校、医院、场馆、园区、
特色小镇
、政府公建项目、酒店式公寓、企业总部大楼、工厂等，实行由总部、战区/子公司、项目组成的三级品质检查管控体系，对开展的物业服务全过程监控和检验，确保服务提供过程及结果令客户满意。
城市服务：公司致力于成为国内领先的
智慧城市
空间运营服务商，坚持国家特色高质量城镇化发展战略，依托二十余年空间管理实践经验，整合
物联网
、
大数据
、
云计算
等新技术手段，通过城市各类空间精细化、智慧化运营服务助力城市高质量发展。目前公司已深耕于市政环卫、交通枢纽、文旅景区等多业态城市空间服务场景。
案场服务：公司为开发商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务，还包括物料管理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等。
顾问咨询服务：按服务对象可以分为前期物业顾问业务和物业管理顾问咨询业务两类。
1、前期物业顾问业务：主要面向
房地产开发
商、承建商，公司参与房地产的规划设计、设施设备选型等，为今后物业的投入使用提供意见和建议。
2、物业管理顾问咨询业务：主要面向中小型物业公司，公司凭借多年的管理经验与健全的管理体系，向对方输出管理经验，提供专业化的培训，帮助其培养物业管理团队。
增值服务：公司积极探索实践城市空间运营和场景服务，致力于实现从基础物业服务到城市综合服务的全面转型升级，以满足客户需求为前提提供个性化专项服务，如购物、家政服务、私人绿化服务、室内装饰维修服务、存量资产管理服务、社区养老服务等，具体如下：
社区O2O领域：公司旗下悦都科技通过结合邻里中心线下服务场景与悦嘉家服务平台线上服务打造智慧服务平台与业主生活服务经济圈，为写字楼、园区等企业客户提供园区指引、新闻政策、场地预定、法律投融资服务、租赁服务等八大智能功能，为住宅业主提供“一键开门、物业缴费、邻居圈、社区公告、入室维修、公共维修、访客通行、邮包代管、家政服务、严选商品”等线上服务，逐步完善和打造生活服务的全链，为业主提供更美好的生活服务。
存量资产服务领域：公司旗下大悦商业以“产品+互联网+社群”为手段，打通存量资产行业的整个产业链条，以市场为依据构筑商业场景，深挖竞品及未来投资、消费客群，提供全体系
招商
运营闭环服务，立志成为国内领先特色主题商业全程运营商；依据客户不同居住、办公室、社交等需求推出“群岛”系列服务公寓、国际青年社区、托管式公寓、复合型园区等四类产品，以及复合商旅需求、泛艺术爱好者社群交互需求的新场景——群岛西溪艺术主题酒店（已更名为“杭州西溪群岛君亭酒店”）。
养老服务领域：在国家出台一系列政策对社区养老大力支持背景下公司顺势而为，旗下悦萱养老服务以社区为依托参与城市居家养老领域，以社区周边老年人为主，依靠专业化、标准化、人性化服务运营社区老年食堂、日间照料中心、养老公寓、养老医院等老年活动空间，致力于提升老年人群体服务体验与幸福感。
专业服务产品：公司陆续注册成立专业公司，输出“清洁”、“维修”、“装饰”领域细分服务产品，满足未来物业场景下业主多元化服务需求。乐勤清洁，多年商办、园区清洁服务经验，为各类办公楼宇、商业综合体、园区提供标准化、精细化清洁服务产品，针对住宅项目推出“小南阿姨”家政服务品牌。乐勤楼宇，专业从事智能化设施改造，集约化实现社区、园区各类设施设备安全运行，并能快速响应业主的入室维修服务需求。乐勤装饰，基于智慧化住宅发展趋势，整合装饰行业上下游资源，承接园区、中高端住宅等装修装饰业务，实现业主空间规划、
智能家居
与便捷生活的完美融合。
二、经营情况的讨论与分析
报告期内，公司秉承“让生活更美好”的企业使命，以“全业态覆盖+全周期服务”布局城市服务体系，平稳有序推进各项经营管理工作并取得良好成绩。
1、行稳致远，经营业绩稳步提升
报告期内，实现营业收入76,415.99万元，较上年同期增长15.79%，实现归属于上市股东净利润8,468.73万元，较上年同期增长24.55%；毛利率为23.69%，较上年同期增长0.52百分点；累计总签约项目624个，累计总签约面积7,215.64万平方米，其中住宅类项目280个，签约面积4,930.00万平方米；非住宅类项目344个，签约面积2,285.64万平方米。
在品牌知名度及市场认可度上公司获得诸多荣誉，在中国指数研究院组织的中国物业服务百强企业评选中，排名再次上升至第13位，同时获得“2021中国教育物业管理优秀企业”、“2021中国办公物业管理优秀企业”等专业奖项；在中国物业管理协会与上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合主办的2021中国房地产及物业上市公司测评中，公司荣获“2021中国物业企业上市公司20强”、“2021中国物业上市公司领先企业—投资价值领先”、“2021中国物业服务品牌特色企业—智慧管理人文服务”等奖项；在浙江日报联合浙江省房地产业协会、浙江房地产研究中心共同举办的“十三五”浙江房地产品牌发展论坛上荣膺“十三五”浙江杰出物业服务品牌，品牌价值获得市场认可；凭借良好的服务品质被浙江广播电视集团经济生活频道评选的“2021年度美好生活引领者”。
2、“三新”突破，管理规模持续增长
公司深入践行“市场第一”的经营目标指引，继续采取内生式和外延式并举的市场策略，大力推广全员营销激励机制，持续加大市场外拓力度，上半年公司新签物业服务项目63个，新签约面积389.43万平方米，新签项目个数较上年同期增长70%，达到历年同期新高，保证了公司经营规模稳步增长。
“新市场”开拓：公司制定“一城一策”的营销方针，将服务范围进一步扩张至河南洛阳、安徽淮南、江苏扬州等新区域；在上海、河南、湖北、安徽等多个已覆盖省直辖市实现收入较上年大幅提高，进一步提升市场占有率、巩固全国化布局。
“新业态”突破：上半年公司先后签约洛阳京都肿瘤医院、杭州康静医院等项目在全业态布局上切入医院类细分场景；在已覆盖业态上公司新签约菜鸟网络下沙e-WTP园区、菜鸟网络
阿里健康
园区、扬州
电力
设备修造厂等园区类业态项目，
总部、嘉兴环球金融中心等写字楼类业态项目，滨江码头等码头类业态项目，江苏多地社区及街道等城市服务类业态项目，运河沿线小河直街历史文化街区、大兜路历史文化街区、运河文化公园等文旅类业态项目，苏州市税务局第三稽查局、寿县公安局等政府公建类业态项目，实现多元业态全面发展。
“新客户”挖掘：报告期内公司通过增资入股陕西
国金
现代生活服务有限公司（已更名为陕西国金南都物业服务有限公司）参与国企混合所有制改革，建立了新的战略客户关系；前期公司布局轻资产平台输出模式的合资公司成效初显，在嘉兴、景德镇、南通、京杭大运河（杭州段）等城市区域已承接多个客户物业服务项目，其中与杭州运河集团、杭州旅游集团合资设立的运河辰景子公司新接9个文旅物业项目，强化城市空间运营商战略布局。
3、“大运营”体系助力公司高质量发展
2021年是公司的“人文服务提升年”，公司围绕该主题在“千项千面”的业务运营管理体系基础上组建“从运营始到运营终”的大运营平台，横向打通总部职能中心边界，纵向落实各业务单元，把控重要节点，重视过程管理，及时校准管理目标，实现全考核周期、全项目生命周期的统筹运营；建立项目满意度预警机制，发布“双百一提”业务工作要求，针对满意度暂时落后的预警项目实行100%覆盖品质检查及客户拜访，对品质弱项有针对性提升；原管家2.0模式基础上推行全项目网格化服务模式，建立分级服务落地标准，以管家为抓手先于客户发现问题和解决问题，强化项目品质精细化管理和客户链接。
公司扩大社区文化活动边界，在不同时期围绕“关爱独居老人”、“新春开学礼”、“春日焕新绿色同行”、“南都微笑社区”等主题开展社区活动落地人文服务提升行动，为业主带来高品质情感服务体验。
4、创新升级，提升多元业务发展活力
公司结合市场前景及自身业务优势积极拓宽盈利渠道，着力挖掘业主深层次需求，促成多元化增值服务收入的高质量快速增长。报告期内公司启动社区O20平台“悦嘉家”升级工作优化客户体验，产品选择上加大了基地特色产品、季节性产品的推出，9大模块产品SKU超500个，并向周边城市延展覆盖；线上策划“分享大使”推送、“38女王节”及“粽享端午”节日限时抢购，线下试点“美好市集”、“悦嘉家闪电购”
社区团购
等活动，打造“线上平台，线下场景”的业务模式，实现业绩快速增长。
杭州自被住建部确定为住房租赁试点城市以来便大力发展建设住房租赁市场，今年五月，大悦商业用心打造的“大悦群岛”品牌顺利通过杭州市政府实时监管与筛选，成功入选杭州市首批规模化住房租赁企业白名单；成功签约“浙江省人民政府授牌项目、浙江省重点建设项目”浙大校友企业总部经济园一期自持物业，输出专业化招商运营服务，从前期招商执行、开业筹备，到后期的商业运营、物业服务，形成更为完整的产业协同效应，招商运营业务的持续孵化培育，未来将进一步夯实公司在商业物业领域的竞争优势；此外，公司与君亭酒店针对旗下运营的西溪群岛艺术主题酒店（已更名为“杭州西溪群岛君亭酒店”）展开深度合作，引进优秀管理团队，为酒店发展提供新的动力，致力成为杭州城市更新与产业升级的践行者。
近年物业企业在社区治理板块的重要性逐步被关注，公司积极践行社会责任，响应政府号召，围绕“一老一小”布局养老、教育等民生工程，设立全资子公司杭州南都悦萱养老服务有限公司，参与运营杭州古荡街道民生综合体项目，涵盖社区党政服务、社区食堂、托幼、老年人日间照料中心等民生服务，打造让老百姓进入综合体即享受养老、文体、教育等全链条式的民生服务，打通服务群众“最后一公里”。
5、科技赋能，促进服务质效双提升
公司秉承“智慧管理、人文服务”理念，通过科技创新赋能服务提升，引入管家
，打造智能管家服务模式，持续完善E控平台建设，实时更新AI算法能力，提升物业服务力；全面升级400平台，优化客户服务体系，接入大数据分析平台，为客户提供更精准服务；积极投入智慧社区与未来社区建设，建立智慧化产品生态圈，成功实现一体化智慧车场平台，从平台到端实现智慧管理，提升客户体验。通过升级悦嘉家智慧平台，提升内部管理能力，丰富客户应用场景，提升对客触点引入粘性功能，为客户提供更好的服务。
6、内外兼修，锻造更强组织力
公司持续优化人才结构激发组织活力、提高人均效能，上半年启动人才盘点、龙跃军计划、淬锋计划、南都MBA等多项干部选拔、赋能行动，挖掘内部高潜人员，提高员工职业素养，搭建项目管理者思维底盘，强化中层管理团队实力。
在人才后备梯队建设上，公司持续推进“梦之生”、“御林军-春猎计划”、“熔炉系列”人才培养项目，储备人
才库
，并通过内部竞聘通过等进一步优化人才结构；与浙江建设职业学院共同成立的“风华城市服务学院”项目试点探索“混合所有制”办学，今年正式落地开展项目实战培训，为行业培养更多物业专业人才，也为公司后续人才引进奠定基础。
公司坚持树立以“七色花”为核心的企业文化，上半年组织“春风如你熠熠芳华”三八女神节、“2021南都首届杭州大运河毅行赛”、“夏季送清凉”等多场主题活动增强员工获得感及归属感，调动员工积极性与进取心。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、市场风险
近几年随着市场竞争愈加激烈，物业服务行业集中度明显加速提升，越来越多的物业企业在香港联合交易所或A股上市、在新三板挂牌，许多开发商旗下的物业公司将目光转向了存量项目。物业企业追求规模化、品牌化发展将是行业发展趋势。公司亟待快速提升自身服务与管理能力，扩大品牌影响力，使得在未来激烈的市场竞争中处于有利地位。
2、经营风险
公司主营业务为物业服务，属于劳动密集型行业。公司除了自有服务人员，还将部分秩序服务、保洁等业务委托给该领域的专业外包公司，以提高服务效率，灵活适应市场需求。因此，如果人力成本上升或者外包公司不能按合同约定提供外包服务，或将影响公司业务运营和品牌声誉。
此外，公司虽近年来积极拓展全国市场，但物业管理服务区域仍主要集中在长三角地区，一旦出现该地区竞争加剧、业务规模饱和或地区政府政策及经营环境出现不利变化时，将会对公司经营产生不利影响。
3、财务风险
公司管理项目多数采用包干制收费方式，即业主向公司支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由公司享有或承担。大部分业主能够按期或者在一定期限内缴纳物业费，但也存在部分物业费无法收回的情形，对公司经营造成不利影响。
4、管理风险
物业管理属于重管理的轻资产行业，保持核心业务人员的稳定性、实现人员的标准化管理是保证公司核心竞争力的关键。公司的经营规模将快速扩大，在资源整合、技术研发、生产管理、市场开拓和资本运作等方面对公司提出了更高的要求。如果公司管理水平及人力资源不能及时适应公司未来经营规模的快速扩大，将影响公司的运营能力和发展动力。
5、募集资金投资项目风险
公司的募投项目有一定的实施周期，在项目达产前难以获得较高收益，因此公司存在发行后净资产收益率被摊薄的风险。
四、报告期内核心竞争力分析
公司自1994年成立之初为房地产开发商下属的物业公司，公司较早发现了市场机会，开展了市场化运营，2006年后公司成为完全独立的市场化物业企业，2015年完成股份制改革，2018年上市成为首家登陆
a股市场
的物业服务企业。
近三十年的物业服务经验，使公司沉淀了机制优势、组织管理优势、品牌优势，以及全业态服务优势、智慧服务优势等核心竞争力。
一、机制优势
公司较早实现了市场化运作，能够基于标准化基础
上为
各类物业项目提供定制化的服务，在当前激烈的市场竞争环境下，能够做到快速反应、独立决策，始终保持与五大相关方（顾客、员工、股东、供应商、社会公众）的双向沟通，积极营造改进创新企业环境。公司的灵活机制优势，令公司更专注于客户体验和市场需求，使得公司的战略规划得到贯彻与延续，确保公司持续发展，实现战略目标。
二、组织管理优势
优秀的人才及团队是公司核心竞争力和支撑品牌的重要支撑因素，公司融合智能化科技系统，制定自身管理规范运营框架及流程并持续整合优化，形成统一、规范、智慧和相对稳定的组织管理体系，强调跨部门之间横向沟通、消除部门壁垒，为快速反应提供有力保障。同时，公司为实现规范管理，针对不同岗位制定标准工作流程，使所有员工均可根据对应的工作标准，实现日常工作的流程规范化、决策规范化、控制规范化。
公司非常重视组织架构的作用，持续进行组织架构的调整与优化，根据发展战略和人力资源规划，建立人才培育流程和计划，鼓励员工主动参与企业管理，对有一定贡献的员工给予物质和精神奖励。
三、品牌优势
公司作为首家登陆A股的物业服务企业，已通过ISO9001、ISO14001和ISO45001三项管理体系认证，多年来一直侧重于品质管理与标准化建设，具有较完整的管理运行体系和丰富的管理经验。
公司为中国物业管理协会名誉副会长单位，多次入围协会评选的全国物业服务企业综合实力前三十强，获评“商业模式创新企业”等荣誉。近两年公司凭借较强的品牌影响力及品牌溢价再次荣获中国指数研究院、中物研协等组织评选的“中国物业服务百强企业”综合排名第13位、“2021物业服务企业上市公司20强”、“2021中国物业上市公司领先企业—投资价值领先”、“2021中国物业服务品牌特色企业”、“2020物业服务企业上市公司十强经营绩效领先企业”、“2020蓝筹物业百强企业”、“十三五”浙江杰出物业服务品牌等多个奖项。
公司多年来坚持诚信经营的品牌形象，获得浙江省信用管理示范企业、浙江省市场监督管理局评定的AAA级“守合同重信用”企业、浙江省住房和城乡建设厅评定的首批“AAA”物业服务信用企业、脱贫攻坚模范企业等多项荣誉。
公司在业务分布的主要区域形成了良好的口碑效应，曾获得浙江省服务业重点企业、杭州市十佳物业服务企业等称号，对存量项目的续约及规模的扩张产生积极影响。
公司多个在管项目曾被评为全国优秀示范项目，获得了浙江省服务业重点企业、杭州市十佳物业服务企业等称号。在公司业务分布的主要区域，形成了良好的口碑效应，对存量项目的续约及规模的扩张产生积极影响。
四、全业态服务优势
通过多年的服务产品研发及标准化服务体系建设，公司积累了规模住宅、商业、办公、园区、学校、市政环卫、码头、医院等多种业态的专业服务能力，形成了各个业态的标准化服务手册。公司多个在管项目曾被评为国家、省、市级优秀示范项目，服务的主要业态领域多次获得协会等机构认可，曾在全国物业服务企业商业类排名位居第4位，荣获“中国物业服务商办物业管理TOP10称号”、“2021中国办公物业管理优秀企业”、“2020中国产业园区物业管理领先企业”、“2020中国特色物业服务领先企业-保障房服务”等多项荣誉。
近几年公司加快全国化布局，从浙江区域性物业公司向全国性物业公司转型，通过战略牵引，将美好生活的外延扩展至城市空间，尝试探索城市物业的服务产品开发，积极拓宽服务业态类型，形成了细分品类专业化的服务产品。同时，公司将清洁服务、维修服务、装饰装修、存量资产管理、社区养老服务等业务独立运行，提供更加标准化、专业化、精细化的服务。
五、智慧服务优势
公司根据战略规划和
长远
发展，采用外部合作和自主开发建立了可根据特色的应用场景设计数据的大数据平台，并通过智能设施设备引入、移动互联网应用打造以实现多种生态设计理念和各类场景应用的智慧服务平台，通过智慧车管、远程监控等技术手段提高项目管理效率与经济效益。此外，公司组建了以光纤为主干的企业局域网，不断完善和改良各种设施设备传感设备可以全天候的对设施设备的运行情况进行监管，同时不断的引入各种新型设备和
无人机
械优化提升服务效率。
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