57亿投资！广州地标综合体烂尾

原标题：57亿投资！广州地标综合体烂尾 来源：大固收

　　资金困境让凯达尔广场在当下陷入了尴尬的局面。

　　“这个项目拖了我们很久，合同过期了我们也不想干了，就起诉它。”近两个月，广州凯达尔投资有限公司（下称“广州凯达尔”）陷入的诉讼越来越多，其中一个案件的原告方告诉时代财经，“确实被欠了钱，还有1000多万（没还）”。

　　广州凯达尔的主要资产是位于广州增城区新塘镇的TOD交通枢纽综合体项目“凯达尔枢纽国际广场”（下称“凯达尔广场”）。2013年11月，广州凯达尔以6.84亿元的价格竞得地块，3个月后国务院同意增城撤市设区，成为广州辖下面积第二大的行政区。

　　这个项目见证了增城撤市设区后的每一点变迁，增城已连续多年拿下广州新房成交量的冠军，业内戏称其为“刚需天堂”，而作为“广州东部交通枢纽中心”的新塘更是受到购房者的青睐。

　　凯达尔广场是新塘乃至整个增城的标杆，中介告诉时代财经，“增城很多房地产项目的宣传，都会围绕着凯达尔广场展开”。按照规划，凯达尔广场是广州东部交通枢纽中心极为重要的角色，它将连接国家铁路、城轨、地铁等9大轨道交通，以及出租车、汽车客运等一体化公交网络系统。因此，比起“凯达尔广场”，它更广为人知的名字是“广州东部TOD”。

　　2017年12月，途径凯达尔广场新塘站的地铁13号线正式开通，它是打通增城与广州老城区的首条地铁线路。两年后，穗深城际首趟列车从凯达尔广场地面二层的新塘南站开出，驶向了深圳机场……

　　这个项目在凯达尔的宣传措辞中，被称为“国内首个真正意义的TOD”。然而，它的风光岁月却没能一直延续下去。如今，凯达尔广场陷入资金困境已经停止施工，越来越多的合作方和商家选择与广州凯达尔对簿公堂，它的债权人也开始寻找止损的方法。

　　3.97亿元债务逾期，凯达尔陷入资金困局

　　近日，中国华融广东分公司在华融中关村不良资产交易中心，为一笔逾期债权寻找受让方。这笔债权总额将近3.97亿元，包括3.4亿元的本金和约0.59亿元的逾期利息，利息债务人正是广州凯达尔的母公司深圳市凯达尔集团有限公司（下称“凯达尔集团”），而抵押物为凯达尔广场西塔10-28层在建工程，总建面共计3.49万平方米。

　　时代财经了解到，这笔债权是中国华融广东分公司从银行收购而来的不良资产，在银行时便已发生债务逾期，而所涉金额也是目前已经公开的最大的一笔。根据交易中心公布的信息，债权人尚未就逾期事项提起诉讼及采取法律手段，凯达尔方面虽因此暂免进入司法程序，但实际上自2019年以来其因资金问题陷入的诉讼接连不断。

　　天眼查显示，最早在2019年9月份，深圳市同心小额再贷款有限公司（下称“同心小额再贷款公司”）曾对凯达尔集团、包括广州凯达尔在内的3家子公司、实际控股人纪力驹和股东蔡礼珊等名下财产，申请诉前财产保全，价值合计约7394万元。

　　同心小额再贷款公司的股东为同心基金和皇庭国际，分别持股81%和19%。其中，控股股东同心基金成立于2013年7月，主要业务包括房地产基金、股权投资、金融服务以及财富管理，该基金的注册资本29.4亿元，实缴资本18.84亿元。同心基金的50多位股东来自于同心俱乐部，后者的现有成员有153名，均为深港两地各个行业的知名企业家，如腾讯马化腾、宝能姚振华等，而凯达尔创始人纪力驹既是同心俱乐部成员，也是持股同心小额再贷款公司约1.45%的股东。

　　不过，同心小额再贷款公司申请诉前财产保全的1个月后，凯达尔广场正式开盘销售，但没过多久，该项目便首次传出停工的消息。对比彼时的和当下的施工进度可知，在这两个时间节点之间，凯达尔广场实际上在推进，不过“停工或烂尾”的传言会不定时地出现，而广州凯达尔则多次陷入了法律诉讼，近半年诉讼来得更加频繁。

　　尽管起诉案由多为合同纠纷，但多与工程款项结算或商家退租引起的租金退回相关。时代财经获悉，截至7月7日，凯达尔广场已有超过100户商家退租，而这给广州凯达尔带来的资金压力不小。另有原告方透露，目前公司被广州凯达尔拖欠的款项超过1000万，决定对它提起诉讼。

　　此外，广州凯达尔全部1.5亿股股权已在今年被广州市中级人民法院冻结，天眼查显示，其中14850万股于2017年1月被质押了工商银行广州新塘支行，余下150万股的出质时间则为同年8月份。

　　实际上，在今年6月11日，增城官方曾对网友回应过凯达尔广场是否因资金问题而烂尾，彼时其给出的答复是“涉事项目方正在启动项目招商及融资的相关工作，争取尽快完工”；凯达尔集团的债权人中国华融广东分公司亦在其资产推介公告中称，该集团正就此项目的“重组事宜与多家意向方进行洽谈”。

　　“金主”、产业双双撤退，走向恶性循环

　　无论对于凯达尔集团，还是增城区，凯达尔广场被赋予了极高的期待。凯达尔集团在交通领域长耕多年，尽管同时拥有地产开发经验，但其完成开发的项目仅有3个，其中1个为办公楼、2个是住宅，凯达尔广场是其融合交通和地产的首个项目；而对于增城而言，凯达尔广场只有完成开发，“广州东部交通枢纽中心”的故事才能按照脚本继续走下去。

　　然而，资金困境让凯达尔广场在当下陷入了尴尬的局面。

　　尽管还未完成销售，但凯达尔广场营销中心的大门紧闭，室内一片漆黑，大门上贴着通告写到“因项目消防验收相关工作所需，营销中心暂停对外开放”。知情人士告诉时代财经，营销中心已经关了一段时间，“重新开放可能还要等两三个月，但现在也不能确定”。

　　图：凯达尔广场营销中心门口的告示时代财经/摄

　　凯达尔广场的周边停着许多车辆，其中不少挂着深圳车牌，在凯达尔广场地面二层是新塘南站，从此处搭乘轻轨便可直达东莞和深圳，但由于乘客和行人稀少，这里显得十分荒凉。

　　不过，与常见的停工或烂尾项目不同，凯达尔广场的施工进度几乎只差“临门一脚”。时代财经了解到，这个项目占地面积约3.87万平方米，总建面高达34.88万平方米，分地下室-商业裙楼、副塔楼（东塔）、主塔楼（西塔）三部分，涵盖商业、酒店、办公和公寓等4种类型的物业，截至2020年10月，该项目已完成投资57亿元。目前，东塔、西塔已经封顶，幕墙整体完工率超过95%，园林景观工程完成约96%。

　　不过，这样的施工进度远远落后于预期。凯达尔广场在2014年12月动工，按照计划，地面商场应于2019年1月1日投入运营，而酒店、写字楼应在2019年12月30日全面竣工投入运营。此后项目的竣工日期一推再推，市场消息称，此前已网签的公寓也已确定延迟一年收楼，由原定的2021年5月1日顺延至2022年同期。

　　值得一提的是，凯达尔广场总建面34.88万平方米，其中可售面积高达25.15万平方米，占比约72.11%。根据广州市住房和城乡建设局，该项目可售房源合计2020套，已售154套，占比仅约7.62%，而未售房源大多处于抵押和查封状态。

　　业内人士告诉时代财经，中信泰富撤资、招商的产业撤离，再加上项目开盘后销售不佳，将项目带入了恶性循环，最终资金链断裂，形成凯达尔广场今日之局面。

　　时代财经获悉，早在2016年，中信泰富便通过凯达尔广场进入广州，彼时凯达尔广场名为中信泰富?凯达尔枢纽国际广场，但其不到一年便退出。中信泰富有限公司首席财务官、中信泰富(中国)投资有限公司副董事长、总裁费怡平在接受媒体采访时表示，公司一直尝试在大湾区寻找一个体量够大的好项目，做出规模效应，打响中信泰富地产品牌。

　　现在看来，这样的项目并非凯达尔广场。去年1月份，中信泰富联合中船集团以81.9亿元的价格，竞得荔湾区广船一期商住地块，由此重归广州市场。

　　此外，曾与凯达尔广场合作的中介机构工作人员透露，该项目主力产品公寓并非市场主流需求，再加上定价过高、交通规划兑现太慢，最终使得投资者失去信心，“同样的价格，增城有大把住宅可以挑，为什么要买公寓？以前合作的时候，这个项目就很少有购房者去看。”

　　带着凯达尔广场开发计划、资金问题和重组进度等诸多疑问，时代财经向凯达尔集团发去采访函，但截至发稿时未能获得回复。不过，时代财经从另外的途径获悉，今年5月份曾有资金方与广州凯达尔达成投资意向，但该意向方又选择退出，此后广州凯达尔重新寻找投资方，并签下了初步融资协议。

牛市来了？如何快速上车，金牌投顾服务免费送>>

海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP