全国新一轮契税改革背后隐藏的暗棋

原标题：全国新一轮契税改革背后隐藏的暗棋 来源：米宅

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5月27日下午，湖南省十三届人大常委会第二十四次会议表决通过《关于湖南省契税具体适用税率等事项的决定》：

一、契税税率为百分之四。

二、因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，以房屋产权调换、土地使用权置换方式依法重新承受土地、房屋权属的，其调换、置换等值的部分，免征契税；以货币补偿方式重新购置土地、房屋的，与货币补偿等值的部分，免征契税。超过等值部分的，应当按规定征收契税。

三、因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属的，没有超出原面积的部分，免征契税；超出原面积的部分，按照超出部分的价值征收契税。

四、本决定自2021年9月1日起施行。

核心是契税税率确定为4%。

《山东省人民代表大会常务委员会关于山东省契税具体适用税率和免征或者减征办法的决定》同样于2021年9月1日起施行，全省契税税率统一为3%。

山东新闻发布会特别有意思的是这句：

鉴于我省对住房权属转移长期执行3%的最低税率，且当前住房交易市场总体稳定，为避免增加居民税收负担，没有对住房权属转移设置差别化税率。我们后边慢慢讲。

总体来说，在9月1日前全国各地会陆续确定税率。

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在讲契税改革之前，我们先梳理一些问题。

因为从去年开始全国各地，特别是中介陆续散布了很多契税恐慌，特别是买房成本大涨的无脑言论。比如大部分地方原本的契税税率是1%、2%，现在要暴涨到3%、4%，赶紧买房，赶紧交契税等等，包括最近刚刚公布完政策的湖南、山东，购房者疑惑非常多。

第一，我国的契税是三元制结构。

1、国家层面

《中华人民共和国契税法》规定，契税税率3%-5%，省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

2、区域层面

省、自治区、直辖市自住制定税率，比如湖南最新确定的4%、山东确定的3%等等。

3、执行层面

执行层面就是全国各地实际收税时候的税率一般收不到既定税率。

2016年财税部门曾公布了《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》：

1、对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

2、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

3、在北京、上海、广州、深圳四地暂不实施。

大部分城市参照通知制定了契税优惠。

所以我国契税整体是三元制结构，大部分人购买的第一二套住房是1%-2%税率，等于是优惠后的税率。现在各省陆续公布的契税税率并不代表着最终执行税率，要看后续的执行细则发布，大概率是维持之前的契税优惠或者税率不变，不必恐慌。

第二、我国契税的改革。

我们契税对应法规或者条例进行了三个阶段的改革。

第一阶段：1950-1998《契税暂行条例》

第二阶段：1998-2021《中华人民共和国契税暂行条例》

第三阶段：即将于2021年9月1日实施的《中华人民共和国契税法》

《中华人民共和国契税法》是由2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，2021年9月1日起实施，所以到9月1日前全国各地会陆续发布契税税率。

实际上所谓的《中华人民共和国契税暂行条例》到《中华人民共和国契税法》契税改革，核心内容几乎没有改变，只是条例到法律的变化、效力的提升。结果被一顿乌烟瘴气的解读，制造了很多契税恐慌！

但这里边有一个很重要的隐藏信息，3%-5%的税率始终没有改变。

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3%-5%的契税背后隐藏着暗棋。

我国三元制的契税税率特征表现在，条例或者层面始终坚持维持着3%-5%的高税率，但执行层面大部分城市都只有1%-3%。

这就是伏笔。

要知道中间支撑过渡的弹性政策是《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，而这个通知发布时候就没有规定结束时间，所以代表着没有法律那么麻烦，随时可以截至。

而且《中华人民共和国契税法》也明确规定了省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

等于我国实际的契税可以是1%-5%不等。

超级弹性契税的背后是地方政策的财政工具包和调控工具包。

调控工具包很好理解。

我们都知道房地产调控分为供应侧和需求侧，核心是调控需求侧，比如限购、限贷、限售、限离等等，本质就是增加交易阻碍。

契税的调整本身就可以增加交易阻碍。

长沙反炒房第一城真的实至名归，我们看长沙实际执行的契税：

首套90平及以下契税1%，90平以上契税1.5%，二套房全部4%的契税税率。

再看深圳的契税政策：

1、首套房面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

2、二套房面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

3、三套房才3%

相比之下，不得不说长沙非常严厉。

这种运用其实可以非常广泛，比如如果在深圳、北京、上海实行二套房5%的高额契税，1000万的房产契税就50万，交易成本会迅速增加；再比如现在很多热点城市有倒挂红利，万人摇去套利，政府是不是也可以针对定向按5%顶额收契税？

不要小瞧一个契税，其实可以有非常多的应用。

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财政工具包也很好理解，高税率为未来契税的收入留下空间。

营改增后平均来看地方政府的第一大税种是土地增值税、第二大税种就是契税。

以湖南为例，2020年，湖南契税入库321.2亿元，同比增长10.9%，占地方收入3009亿元的10.67%，是湖南地方税体系中的第一大税种，也是地方收入的主要来源。

问题来了，现在为什么全国各地都在实施契税优惠？

本质上是减少购买成本，鼓励购房。

因为只有加速二级市场成交，一级市场土地财政红利才能最大化。毕竟对于很多城市来说，相对于契税收入，土地收入才是更大头。

同样是财政工具，不得不谈房产税。

5月11日，财政部、全国人大、住建部、税务总局四部门在北京召开房地产税改革试点座谈会，听取部分城市政府领导和专家的意见。我们看到了房产税又往前推进了一大步。

我的观点是房产税一定会收，试点探索很快进行。

但我们如何理解房产税？

房产税本质是持有税，是未来替代土地财政最重要的财政工具。所以房产税一定会在城镇化进程末尾的城市进行，北京、上海、深圳最大可能率先试点和征税。

① 这三个城市对土地财政的依赖相对最小；

② 这三个城市房产收益最高，交税抗性最小；

房产税推行最大的问题不是税率设置或者征税的复杂性，最大问题是如何在二三四线城市收税？会不会对大批挣扎在土地财政之上的低能级城市产生不可估量的冲击。

如果我们从财政工具的角度去理解，未来我有一个大胆的三元制结构设想。

①一线城市核心是持有税 : 房产税；

②二线城市核心是交易税：契税为主、个人所得税为副；

③三四线城市税收优惠、平稳为主；

这种工具的组合运用其实也能很有效的解决房产税要不要在三四线城市征税？个人名下复杂房产如何征税的问题。

最后，越了解中国楼市，中国经济，你越会发现，没有调控不住的城市，政策工具箱也从来不会枯竭，难的从来是寻找一个平衡点。

契税就是一个小小的剖面。

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