TOP30房企“期中考”：招商蛇口净利降8成 建业、中梁“控债不力”负债率超90%

原标题：TOP30房企“期中考”：招商蛇口净利降8成 建业、中梁“控债不力”负债率超90% 来源：搜狐网

随着8月31日融信、恒大完成半年报披露，截至目前，排名前30的房企都已经公布了上半年的各项财务和运营数据。

根据搜狐财经统计，在这个动荡的半年，TOP30房企中共有13家销售额同比下滑，创下近年来最高纪录，其中5家是排名前十的房企。销售额降幅最大的是华夏幸福，降幅达35%。

此外，有6家房企营业收入下滑，下滑幅度最大的是融信，为20.85%。有12家房企净利润下降，降幅最大的是招商蛇口，达81.7%。

恒大上半年销售额3488亿元夺冠，华夏幸福销售额同比跌幅达35%

统计数据显示，上半年TOP30房企累计销售额33787.3亿元，平均值为1126.2亿元，仅有6家房企达到该平均值，17家房企前6月累计销售额未达到千亿。

上半年，中国恒大获得TOP30房企销售额排名的第一名，上半年累计录得销售额3488.4亿元，较2019年同期增长23.8%。

在8月31日举行的业绩会上，中国恒大总裁夏海钧称，公司能实现销售逆势增长，与其在疫情之下率先实施“网上销售”的颠覆性营销革命密切相关。与此同时，中国恒大推出最低价购房、无理由退房、推荐赚佣等一系列让利组合拳刺激市场。

他透露，上半年约3500亿元的销售额中，有2860亿是通过“恒房通”成交，占比高达82%。

受新冠疫情影响，TOP30房企销售额同比增速明显放缓，共有13家同比下滑。

其中，绿地控股2020年上半年实现合同销售金额1330.29 亿元，同比2019年同期减少20.7%，成为TOP10房企中同比跌幅最大者。同期，1330.29的销售额也仅位列第七名，排名在中海地产之后。

华夏幸福则是TOP30房企销售额同比跌幅最高者达35%，前6月销售额也仅为419.3亿元，排名TOP30房企倒数第四。远洋集团上半年销售额同比跌幅也较高达30%，前6月销售额418.4亿元在华夏幸福之后。

上半年，TOP30房企销售额实现同比增长的17家中，中国金茂以31%的同比增速位列第一，中国恒大和金地集团紧跟其后，中南置地仅微增0.2%。不过，有11家房企同比增速未超过10%。

就全年目标完成度来看，TOP30中有24家房企此前已提出2020年全年销售额目标，截止6月末的完成情况尚佳。中国恒大、万科、建业地产、中国金茂4佳完成率过半，总计15家房企销售额完成率40%以上。

另有6家房企未设置2020年全年销售目标，参照2019年其完成销售额来计算，5家房企上半年销售额目标完成率在34%以上。华夏幸福销售额完成率最低为28.87%。

TOP30房企上半年累计营收1.7万亿，新城控股营收同比增121%

2020年上半年，TOP30房企总营业收入达17177.57亿元，平均值为572.5亿元。不过，仅有9家房企上半年营收高于该平均值。

TOP10房企营业收入总额为12080.16亿元，占比达到70.32%。这也体现出房地产集中度再次增强，强者恒强的逻辑仍然适用。

近两年，“碧恒绿万保”头部企业始终占据TOP5。但就营收规模来看，2020年上半年该格局被打破。

具体来看，中国恒大以2666亿元位居首位，绿地以2098亿元位居第二位，碧桂园营收为1849亿元位居第三位，万科以1463亿元位居第四位。上述4家房企，也是TOP30中上半年营收超过1000亿元的房企。

让人意外的是，上半年营收排行榜的第五名不是保利，而是中海地产。

数据显示，上半年中海地产营收886亿元，位列第五名；保利地产营收737亿元，排名第七位，在融创中国之后。

与此同时，房企间营收水平的差距持续拉大。中国金茂以120亿元位居30位，与第一名中国恒大2666亿元营收相比，两者竟相差22倍。

不过，榜单显示，上半年龙头房企增速已现乏力。TOP10房企增速除了龙湖集团为32。59%之外，其余9家房企均在30%以下。

还有2家房企出现营收同比下滑，分别是碧桂园上半年营收1849.6亿元同比减少8.44%，和华润置地上半年营收448.7亿 同比下降2.1% 。

就TOP30房企而言，上半年合计6家房企营业收入同比下滑，下滑幅度最大的是融信达20.85%。24家营收同比增长的房企中，新城控股同比增幅最高达121%。

“公司营收大幅增长，主要得益于上半年物业交付收入较上年同期增长较多。”新城控股在半年度报告中如此解释道。此外，上半年新城控股租金及管理费收入增长至21.73亿元，同比上涨27.04%。

12家房企归母净利润下滑，招商蛇口、恒大、融信同比腰斩

受新冠疫情营收，上半年房企销售增速下滑，营业收入和利润总额增速也随之下滑，由此导致归母净利润也相应出现下滑现象。

2020年上半年，TOP30房企归母净利润总额为1626.88亿元，平均归母净利润为54.22亿元，仅有排名靠前11家房企达到这一平均值。

具体到单个企业，2020年上半年TOP30房企中，归母净利润位列前五的房企分别是：中海地产、碧桂园、万科、华润置地、融创中国，相对应的归母净利润分别为205.2亿元、141.3亿元、125亿元、115.4亿元、109.5亿元。

中国恒大让人意外，2020年上半年归属股东净利润仅为65.4亿元，位列第八名，在保利和绿地之后。同期，中国恒大归母净利润同比跌幅56.15%。

值得注意的是，这并不是中国恒大中报首次归母净利润降幅过半。此前的2019年同期，其归母净利润149.2亿元，较2019年同期308.05亿下滑52%。

不过，招商蛇口才是TOP30房企中归母净利润同比跌幅最高者。

2020年上半年，招商蛇口归母净利润为9.13亿元，同比下降81.35%；归属于上市公司股东的扣非净利润约7.4亿元，同比下降84.68%。

除了招商蛇口和中国恒大，上半年还有11家房企归母净利润同比下滑，其中融信、远洋、华夏幸福三家房企同比跌幅超过20%。

不过，2020年上半年TOP30房企中，还是有17家房企实现归母净利润同比增长。其中，中南置地上半年归母净利润归20.5亿元，同比增长56.2%为TOP30房企中增幅最高者。

23家房企毛利率下滑，万科称毛利率下滑是行业长期趋势

统计显示，TOP30房企中，毛利率下降已成行业趋势。

今年上半年，排名前30房企中，23家毛利率较去年同期下滑，仅7家房企毛利率呈现上升趋势，且仅为小幅上升。

具体来看，雅居乐上半年毛利率34.4%，同比上升4.1个百分点；建业集团毛利率23.7%，同比上升3.6个百分点；远洋集团毛利率23%，同比上升3个百分点。

其余四家毛利率上升的房企分别为世茂集团、龙光、佳兆业、荣盛，增幅均小于1个百分点。

毛利率下降的房企中，降幅最大的是新城控股，达11.41个百分点；此外招商蛇口毛利率下降10.7个百分点；中国恒大毛利率下降9.03个百分点。

对于毛利率下降，新城控股表示，主要受结算项目结构的影响。上半年结算项目多为毛利低的项目。

此外，万科财务负责人韩慧华在业绩会上表示，整个房地产行业毛利率下降是一个长期趋势。今年上半年，万科毛利率31.81%，同比下降4.43个百分点。

“2020年结算的项目，多为2018年销售的货源。这批货源拿地时间在2016至2017年，正是地价的高点时段，因此营业成本被直接推高。”一位券商地产行业分析师认为，随着土地成本走高和销售限价等措施的推进，未来地产行业高毛利或将一去不复返。

统计显示，在TOP30房企中，毛利率最高的是华夏幸福，达46.9%。根据财报披露的分行业数据，华夏幸福产业发展服务的高毛利，拉高了整体毛利率。

财报显示，华夏幸福产业发展服务毛利率达85.35%，而房地产开发业务的毛利率为34.68%。产业发展服务收入和房地产开发收入分别占总营收比重为35.34%、42.7%。

除华夏幸福外，金地集团毛利率为40.5%，排名第二；保利发展毛利率35.69%，排名第三。

16家房企负债率上升，招商蛇口上升9.99个百分点

今年8月底，住建部、央行举行重点房地产企业座谈会，设置“三道红线”， 从房企融资端进行管理调控。这或预示着，房企的高杠杆时代将从此逐渐走进历史。

所谓“三道红线”，第一条红线，是指剔除预收款的资产负债率不得大于70%；第二条红线，是净负债率不得大于100%；第三条红线则是现金短债比不得小于1倍。

今年以来，多家房企均提出降负债的目标，把降负债看作重中之重的任务。然而，虽然高喊降负债口号，不少房企负债率仍居高不下。TOP30房企中，有16个房企资产负债率仍在上升。

负债率相较上年同期增幅最大的是招商蛇口，达9.99个百分点；其次是华夏幸福，为4.98个百分点。

除此之外，逆势加杠杆的还有恒大、金茂、世茂、绿城，较上年同期负债率分别增长2.69、2.67、2.62、2.06个百分点。

此外，资产负债率超90%的均为民企，分别为建业地产、中梁控股，资产负债率分别达92.03%和90.11%。

紧随其后的是中南置地、绿地、碧桂园。其中，中南置地截至上半年末资产负债率高达89.48%；绿地负债率达88.51%，同比上升0.21个百分点。

新城控股负债率亦高达87.66，同比上升0.96个百分点；融创负债率86.5%；恒大负债率86.24%；中国奥园负债率85.9%。

其中，建业地产资产负债率逐年攀升。2016至2020年中期，建业地产资产负债率分别为82.71%、85.48%、87.05%、91.04%、92.03%，五年时间上涨了近10个百分点。

负债扩张之下，建业地产融资成本一路水涨船高。今年上半年，建业地产仅银行及其他借款利息就高达13.38亿元，同期建业地产净利润仅7.27亿。

如果参照目前“三道红线”的规定，建业地产截至上半年末扣除预收账款后的负债率为86%，远超70%的红线。净负债率为76.9%，现金短债比为0.19倍，亦远低于1倍的要求。

此外中梁控股上半年扣除预收账款后的负债率为80.76%，净负债率为69.9%，现金短债比为0.17，亦踩两道红线。

统计显示，资产负债率最低的三家房企均为国企，分别是中海、招商蛇口、华润置地，负债率分别是59.77%、66.73%、72.35%。

民营企业中，资产负债率最低的三家是世茂集团、龙湖、雅居乐，分别为75.87%、75.91%、76.26%。

今年上半年，降负债最努力的房企是金科，资产负债率同比下降9.94个百分点。另外，中梁控股和融创中国的降负债力度亦较大，资产负债率分别较上年同期下降5.14和4.3个百分点。

另一个现象是，越是规模大的房企，降负债的力度越大。在TOP5房企中，4家房企资产负债率均下降。其中碧桂园较去年同期下降1.3个百分点、万科下降1.38个百分点、融创下降4.3个百分点、保利下降1.61个百分点。

“融创一直走在政策前面，2017年已经开始保持有息负债稳定，加快降低杠杆率。我们从去年开始，并在未来三年中都把这作为重点规划。”融创中国董事长孙宏斌表示。

数据显示，截至今年上半年末，融创中国资产负债率为86.5%，较上年同期下降4.3个百分点。

此外，碧桂园总裁兼执行董事莫斌表示：“我们从2018年开始，也在降负债，跟国家的政策比较一致。我们在稳健和发展之间会做比较好的平衡。”

截至2020年6月30日，碧桂园资产负债率88.03%，较上年同期下降1.3个百分点。

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