房企偿债能力揭秘：头部6强中恒大、融创、绿地不达标

　　原标题：房企偿债能力大揭秘，头部6强竟有3家不达标，脱水之后谁在裸泳？

　　来源：地产深度报道

　　作为高杠杆行业，房企的借钱能力一直都是实现规模跨越的重要指标。不过，“有借有还，再借不难”，按时还钱的能力才是未来继续保持杠杆的关键。

　　现金短债比便是衡量企业短期偿债能力的一项重要指标，其影响因素主要有两点，分别为房企的货币资金储备及短期有息负债规模。一般而言，该指标大于1，说明短期内房企在手现金对流动负债的覆盖能力较好，企业偿还短期债务的能力相对较高。

　　《国际金融报》联合亿翰智库发布《2019年50家典型房企现金短债比》，以期通过数据对比反映出企业当前的偿债能力。

　　截至2019年12月31日，50家样本企业的平均现金短债比为1.64倍，较2018年的1.93倍有所下滑，整体处于良好的状态。

　　124%房企短期偿债承压

　　纵观2019年50家样本房企的现金短债比情况，有38家企业现金短债比超过1，占比超7成；其中，在1-2倍之间的共计25家，占比达到50%；现金短债比低于1的有12家，占比逾2成。

　　具体来看，龙湖集团、越秀地产和远洋集团名列前茅，其中前两家现金短债比大于4，远洋集团则大于3，几乎没有短期偿债压力。

　　素来稳健的“优等生”龙湖集团现金短债比为4.38，高居首位，其在2018年，该指标就已经达到了3.854。这得益于龙湖集团2019年销售金额获得同比20.9%的增长，回款率亦达到95%以上，在手现金为609.5亿元，较2018年的452.6亿元增长了逾150亿元。

　　时常被同行对标的中海地产，在现金短债比指标上的表现则稍显逊色，其该指标从2018年的3.25下滑至2.98，跌破3。

　　跌幅远大于中海的包括时代中国控股。2018年，时代中国控股该指标为3.76，2019年则大幅降至1.57，跌幅近6成，这与其迅速攀升的负债水平相关。

　　据时代中国控股2019年年报，报告期内，其计息银行贷款及其他借款合计约为532.61亿元，其中一年内到期借款约为185.98亿元，同比增长了154.4%。

　　这样的状况对于时代中国控股来说或许仍将持续。对于房企而言，规模与负债往往相伴相生，公开信息显示，时代中国控股在2019年实现销售金额783.6亿元，距离千亿目标尚差临门一脚。虽然其董事会主席岑钊雄在业绩会上称“内部已经把‘千亿’视为不是很重要的目标”，但2019年的“全员卖房”还是彰显了其对规模的渴求。50家典型房企中，现金短债比在1-2倍的有25家，其中中南建设和雅居乐均为擦线过1。不足1倍的有12家房企，占比24%，其中不乏头部房企的身影。除了泰禾以0.25垫底之外，恒大、融创、金茂、绿地、华夏幸福、富力地产的该指标则分别为0.61、0.93、0.93、0.76、0.71、0.62，以此来看，其货币资金无法完全覆盖短期有息负债。值得注意的是，恒大、融创、绿地均为行业种子选手，这也意味着6强房企里有3家的货币资金无法覆盖短期有息负债，占比50%。不过，对于企业来说，除了短期静止的数据，还应考察动态的经营状况。亿翰智库认为，营销和融资能力也颇为重要，两者的强劲表现能够直接缓解公司的短期偿债压力。

　　211家受限资金占比超20%

　　虽然有不少企业现金短债比不足1，但包括碧桂园、美的置业、禹洲地产等在内的企业，则在2019年实现了现金短债比的明显改善。

　　其中，碧桂园的该指标在从2018年的1.92上涨至2.31，这主要得益于其短债规模下降的同时，货币资金规模增加。截至2019年底，碧桂园需于一年以内偿还的短期有息债务为1261亿元，同比有所下降，同时其可动用现金余额也同比增长约10.6%至2683.5亿元。

　　美的置业现金短债比上升幅度更大，从2018年的1.6提高至2019年的2.95。在手现金仅微增的情况下，其债务结构进一步优化，一年内到期有息负债占比由2019年初的34%下降至年末的17%。

　　对于货币资金有所下降的万科来说，其现金短债比虽保持在了1.77，但这一数值较2018年的2.33出现了明显的下降。年报显示，截至2019年底，其一年内到期的有息负债合计约938.9亿元，与上年基本持平，但其货币资金则同比下滑了11.8%至1661.9亿元。

　　需要关注的是，亿翰智库分析指出，房企公布的货币资金中通常包含受限制现金，而该部分资金无法动用，如果该部分规模过高的话，可能会对房企的短期偿债能力造成压力。

　　这其中，弘阳、中梁和富力的受限制资金占比超过40%，去掉该部分资金后，弘阳、中梁、新力、当代置业、金茂、雅居乐等现金短债比均“缩水”至1以内，短期偿债压力显现；不过，即便在扣除受限资金后，美的置业的现金短债比依然可以达到2倍以上；同样很“稳”的还有越秀地产，在扣除受限资金后，其现金短债比保持在3倍以上，高于样本房企的平均水平。

　　3回款调结构两手抓

　　在受到疫情冲击的2020年，拥有充裕的现金流，保证良好的偿债能力，无疑是应对发展中不确定性的重要举措。这其中，强调回款基本上成为各家房企的共识。

　　2019年，权益销售回款率达到96%、在手现金创历史纪录后的碧桂园，在2020年依然把销售回款、现金回笼作为重点考核指标，管理层表示已制定并下发了年度和月底的考核办法。

　　中国奥园管理层也在业绩会上表示，“为了加强风险管控，确保现金流安全，奥园将回款纳入绩效考核体系，加快现金回款及应收账款的回笼。”此外，“对于现金短债比低于1的房企而言，公司需要协调债务结构，减少短期有息负债的占比，以长债换短债，从而降低流动性风险。”亿翰智库指出。不少房企也一直在债务结构调整方面进行努力。2019年，旭辉控股的一年内到期的短债占比仅为20.4%，CEO林峰在业绩会上依然强调，短债的占比“还将继续向下，争取往15%靠拢”。

　　恒大、融创在业绩会上也明确表示未来要降负债、控规模。其中，融创集团董事长孙宏斌为2020年定下了“三件事”，要降融资成本，优化资产结构，谨慎拿地、拿对地方、拿对时间。

　　不过，年报节点过去后，保证企业在疫情影响下保持平稳发展才最关键，各家都在奋力促进销售。恒大率先开启线上营销模式，在4月实现合约销售额652.1亿元，销售回款达646.5亿元，均下创新高。

　　开源的同时，节流也成为必要措施。华创证券分析师袁豪表示，2020年一季度，300城土地成交建面同比下降 23%，表明房企的拿地行为并没有增加；另一方面，由于政策放松、网签加速也在加快房企回款速度，从而导致了现金短债比基本持平的情况。

　　对于2020年全年，亿翰智库分析认为，当前多数企业并不存在短期偿债压力，一方面是公司有意识的增加现金储备，另一方面是房企注重控制有息负债的规模。“50家样本房企平均现金短债比超过1.5的预期不会改变”。