【华泰地产】新大正2019年报点评：新增项目创新高，重庆外拓展加速

原标题：【华泰地产】新大正2019年报点评：新增项目创新高，重庆外拓展加速 来源：地产真心话

来源：地产真心话

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公司发布年报，2019年实现营收10.55亿元，同比+19%；实现归母净利润1.04亿元，同比+19%，略高于快报水平；加权平均ROE为33.5%，同比-3.6pct；拟10转5派6.2元，分红率43%，积极回馈股东。公司物管业绩平稳扩张，多元业态协同并进，提前完成全国布局，战略和组织变革为扩张蓄势。我们预计公司2020-2022年EPS为1.83、2.32、2.95元，目标价69.54-73.20元，维持“买入”评级。

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新签项目数量创历史新高，更加注重项目规模和盈利预期

2019年公司提高项目承接门槛，将规模、盈利预期作为重要考量因素，同时对盈利较弱的小项目进行优化。全年新签合同总金额6亿元，同比增长50%，新增项目数量70余个，再创历史新高。年末公司签约项目336个，在管项目325个，签约面积近7000万平，同比分别增长7%、6%、12%，带动营收和归母净利润同比均增长19%，增值服务营收占比提升至9%。盈利能力保持稳定，毛利率、归母净利率分别为21.1%、9.9%。2019年公司收到2160万政府补助（18年577万元），其中1490万元是直接冲抵营业成本和销售管理费用的稳岗补贴，彰显政策对于公司的支持。

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多元业态协同并进，重庆外拓展加速

2019年公司调整业务结构，将航空、办公物业从公共物业中拆分出来，重点培育航空物业，打造特色办公物业；原公共物业和园区物业合并，成为覆盖最广的业态分类。2019年公共、学校、商住、航空、办公物业在管项目分别为72、66、88、9、92个，营收占比为21%、22%、25%、10%、21%，重点拓展的学校、航空、公共物业取得较快发展，新拓展北京大兴机场、中国地质大学、西安交通大学三大地标项目。公司提前实现全国化布点目标，重庆外拓展加速，截至年报披露日已布局18省32市，2019年重庆外项目占营收的24%，同比提升6.5pct，占新签合同金额的70%。

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立足公建战略清晰，组织迭代蓄势扩张

我国物管行业正处于规模扩张、业态丰富、服务升维的快速发展期。新冠疫情增强政府和社会对于品质物管公司的价值认知，有望加速集中度提升和后勤服务社会化趋势。公司确立“立足公建物业，发力城市运营综合服务，构建外地市场多个亿级以上中心城市，成为未来智慧城市公共物业服务领跑者”的发展战略，完成董事会换届，开展中心城市、事业部中台等组织架构变革，为扩张蓄势，有望借助资本和行业东风实现业绩持续增长。

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智慧城市公共物业服务领跑者，维持“买入”评级

我们预计公司2020-2022年EPS至1.83、2.32、2.95元。可比公司2020年平均PE为31倍，考虑到公司聚焦非住宅蓝海，资本助力和组织变革下扩张有望提速，我们认为公司2020年合理PE估值水平为38-40倍，目标价69.54-73.20元，维持“买入”评级。

风险提示：疫情发展不确定性；规模拓展不及预期；人工成本上涨风险。

公司发布年报，2019年实现营收10.55亿元，同比+19%；实现归母净利润1.04亿元，同比+19%，略高于快报水平；加权平均ROE为33.5%，同比-3.6pct；拟10转5派6.2元，分红率43%，积极回馈股东。

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项目数量创历史新高，更加注重项目规模和盈利预期

2019年公司在兼顾项目数量的同时，提高项目承接门槛，将规模、盈利预期作为重要考量因素，同时对部分盈利较弱、规模较小、服务单一的项目进行优化，撤场项目中60%为单一类保洁或保安项目。全年新签合同总金额6亿元，同比增长50%，新增项目数量70余个，再创历史新高，为未来业绩的持续扩张奠定基础。年末公司签约项目336个，在管项目325个，签约面积近7000万平，同比分别增长7%、6%、12%。物管业务平稳扩张带动公司营收同比增长19%，其中综合物管、专项物管、增值服务、其他业务分别增长17%、22%、32%，占到营收的75%、16%、9%。增值业务扩展较快，主要因为公司在各大事业部专设增值服务管理部，对不同类客户需求进行重点挖掘和分析。

公司盈利能力保持稳定，综合毛利率21%，同比略微下滑0.12pct，其中综合物管、专项物管、增值服务毛利率分别为20%、12%、48%，同比变化均在1个百分点左右，人工成本占比分别为88%、91%、45%，同比优化1.2、2.3、1.8个百分点。销售管理费用率为9.24%，归母净利率9.9%，同比均保持稳定。

此外，公司2019年收到2160万政府补助（2018年577万元），其中1490万元是直接冲抵营业成本和销售管理费用的稳岗补贴，彰显政策对于公司的支持。公司经营活动产生的现金流净额为5123万元，同比下滑55%，主要因为业务规模扩大，员工薪酬及新增项目的履约保证金大幅增加，而2019年新增项目销售回款未到收款回收期。

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多元业态协同并进，重庆以外拓展加速

2019年公司调整业务结构，将航空、办公物业从公共物业中独立拆分出来，重点培育航空物业，打造特色办公物业；原公共物业和园区物业合并，成为覆盖最广的业态分类。2019年公共、学校、商住、航空、办公物业在管项目分别为72、66、88、9、92个，营收占比为21%、22%、25%、10%、21%，重点拓展的学校、航空、公共物业取得较快发展，新拓展北京大兴机场、中国地质大学、西安交通大学三大地标项目。

学校物业：2019年新签约项目19个，新进场项目10个，业绩保持稳定增长。其中，2019年公司三大战役之二——中国地质大学、西安交通大学均为学校业态项目，并顺利完成承接入驻，提升了公司学校业态的知名度。

航空物业：2019年新增进驻3个机场项目，年合同金额近1亿元，同时大力深挖在管机场的延伸服务，实现当年营业收入同比增长约120%。截止本报告期披露之日，航空业态已布局重庆江北机场、北京大兴机场、上海虹桥机场、广州白云机场等11个机场，作为重点培育业态发展顺利。

公共物业：2019年先后承接南京高速、苏州地铁等交通类项目。业务结构调整后，公共物业将成为覆盖园区、交通、医养、场馆、景区市政等多种城市功能体的物业服务业态，并成为集团新兴公共物业产品孵化中心。

办公物业：业务结构调整后，办公物业事业部将面向党、政、军机关、银行及企事业单位办公楼等提供专业服务，并积极挖掘增值服务空间。

商住物业：2019年新进场1个上百万方体量的公租房小区，截止年报披露日，公司管理的公租房管理面积超过600万平。公司对在管业态内部项目进行重点梳理，对部分提供专项保洁或保安的项目进行优化或替换，因此项目数量有所减少；同时对增值服务持续深入研究，增加服务内容，在提升服务质量的同时也在收入及利润方面取得突破，因此虽然项目数量有所减少，但总体业绩仍有所提升。

公司持续深耕重庆市场的同时，亦加快重庆以外学校、航空、公共业态的挖掘拓展，提前实现全国化布点目标。截至年报披露日，公司已布局18省32市，新进驻天津、南京、长沙、广州等重点城市。2019年重庆外项目占新签合同金额的70%，占营收的24%，同比提升6.5pct，绝大多数省份营收实现快速增长。重庆区域在管项目数量虽有所减少，但撤场项目大部分为专项保洁或保安类，且公司加大对在管项目的延伸挖掘，使得重庆区域营收仍有增长。随着全国化市场布局的持续推进，我们预计公司外地拓展速度将进一步加快，重庆外收入占比有望进一步提升。

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立足公建战略清晰，组织迭代蓄势扩张

我国物管行业正处于规模持续扩张、业态逐渐丰富、增值服务多元升维的快速发展期。新冠疫情增强政府和社会对于品质物管公司的价值认知，有望加速集中度提升和后勤服务社会化趋势。2019年公司确立“立足公建物业，发力城市运营综合服务，构建外地市场多个亿级以上中心城市，成为未来智慧城市公共物业服务领跑者”的发展战略，完成董事会换届，开展中心城市模式、事业部中台等组织架构变革，深化信息化建设，为进一步扩张蓄势，有望借助资本和行业东风实现业绩持续增长。

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智慧城市公共物业服务领跑者，维持“买入”评级

我们引入2022年盈利预测，依然给予26%的业绩增速。预计公司2020-2022年EPS至1.83、2.32、2.95元。可比公司2020年平均PE为31倍，考虑到公司聚焦非住宅蓝海，资本助力和组织变革下扩张有望提速，我们认为公司2020年合理PE估值水平为38-40倍，目标价69.54-73.20元，维持“买入”评级。

风险提示

疫情发展不确定性。海外疫情加重、春运返程高峰到来、超级传播者出现的可能、病毒变异的可能等因素使得疫情发展存在不确定性，可能影响公司项目拓展、加大成本支出。

规模拓展不符预期。非住宅物管领域项目的异质性较大，公司物管业务子业态较多，新项目的拓展、部分老项目的撤场将对子业态的面积、单位面积营收、毛利率等数据产生较大影响，有可能导致我们的盈利预测，尤其是对子业态的预测出现一些偏差。此外，随着公司IPO后拓展力度的加大，若公司管理水平及人力资源不能及时适应公司未来经营规模的快速扩大，可能影响公司的拓展速度和盈利能力。

人工成本上涨风险。公司物管业务属于劳动密集型企业，人工成本占比较大，受通货膨胀、社保、税务、劳务政策变动等潜在提升人工成本的因素影响较大。