融资表态有所变化，关注逆周期调节空间

原标题：融资表态有所变化，关注逆周期调节空间 来源：华泰证券

核心观点12月以来央行和银保监会房地产融资表态有所改善，首次将房地产融资纳入“逆周期调节”范畴，不再突出强调防范、抑制房地产金融化。我们认为在土地市场和楼市热度回落、2020年房地产行业债务到期量进一步提升的背景下，预计融资管控力度继续变严的可能性不大，未来监管思路将更加精细化。2020年房地产债券到期量预计大幅提升，需要紧密关注未来房地产融资市场进行逆周期调节的空间。关注12月以来房地产融资表态变化今年以来央行和银保监会多次针对房地产融资进行表态，多次提到防范、抑制房地产金融化、泡沫化等。但12月以来表态有所变化：1日央行行长易纲的文章首次将房地产融资纳入“逆周期调节”范畴；13日银保监会会议没再提及防范、抑制房地产金融化，取而代之的是对房地产融资的统计和监测。我们认为防范房地产金融风险的趋势不会改变，但需要重视：首先当前土地市场和楼市热度都有所回落，其次2020年房地产行业债务到期量预计进一步提升，我们预计融资管控力度继续变严的可能性不大，未来监管思路预计会更加精细化，保障稳杠杆平稳有序过渡。2020Q3开始房地产境内债到期量较大2015年1月证监会《公司债券发行与交易管理办法》出台之后，房地产公司债迎来快速发展。其中大部分公司债期限是3+2或2+2，意味着2020年有大规模房地产公司债到期。2020-2024年房地产境内债到期量分别为4316、6212、3764、2637、1999亿元，2020下半年开始进入偿债高峰，连续6个季度到期量超过1200亿元，期间峰值为2021Q1的1785亿元，以及2021Q3的1796亿元。我们认为房地产行业今年以来融资管控的初衷在于防风险，而随着当前土地和销售市场热度下滑，2020年起保障重点房企能够平稳度过债券到期高峰，就是房企融资逆周期调节的重要一环。紧密关注未来房地产融资市场逆周期调节空间5月以来，房地产境内债融资出现明显收缩，但11月略有改善，发债规模环比回升51%，同比下滑幅度较大也有去年同期高基数的因素，净融资额一扫5月以来的低迷。分品种看：交易所监管品种方面，公司债、私募债受融资收紧影响相对较小，证监会主管ABS有所收缩；银行间协会监管品种方面，受融资收紧影响相对较大，短融中票出现明显缩量。房地产境外债受融资政策影响较小。房地产信托受融资政策影响较大，余额受到管控，且近期并没有好转迹象。房地产开发贷受到融资政策的一定影响，但余额依然保持了合理的增长。四季度边际改善进行时，把握地产股配置良辰吉时四季度以来宏观流动性、中央房地产表述、行业需求端政策均出现边际改善。龙头房企销售、拿地、融资集中度2019年全面提升，头部优势正在进一步凸显，同时今年以来公募基金地产股持仓比重连续三个季度下滑，我们认为当前地产股的低估值、业绩增长稳定性以及较高的股息率都能构筑良好的配置机会。重点推荐：1、融资渠道更为通畅、直接融资依赖度较低的房企：万科A、金地集团等；2、成长型房企：中南建设、华发股份等；3、存量资产核心品种：大悦城、中航善达、新大正等。风险提示：行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性；行业基本面下行风险；部分房企经营风险。