光明地产“啃老”：母公司送地又送钱 销售乏力

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　　光明地产在“殷实农场建设”的转型之路上再迈一步。

　　11月13日，光明地产发布公告称，公司通过上海联合产权交易所，协议收购光明食品集团、上海崇明农场有限供公司所持有的上海东平小镇农场有限公司（以下简称“东平小镇”）70%股权，总成交价为7000万元。收购完成后，东平小镇农场将纳入光明地产的合并报表范围。

　　资料显示，东平小镇自2018年5月成立，主要是协助政府，进行崇明东平特色小镇土地一级开发的前期招标设计工作。东平镇坐落在崇明岛北沿中部，地域范围包括原市属的四个国营农场（东风农场、长江农场、前进农场和前哨农场）。

　　值得注意的是，在此次交易中，光明食品集团是崇明农场、光明地产的控股股东，崇明农场、光明地产属于同一集团下的兄弟企业，交易双方互为关联人。也就是说，光明地产正在通过关联交易，为自身的业务转型做铺垫。

　　今年以来，光明地产确立了以上海为主战场,多元化创新转型的“1+7+5+X”总体商业模式。其中，“1”是指房地产业务；“7”是指多元创新转型，包括城市更新建设、租赁房建设、物流园区打造、殷实农场建设等。

　　对于“殷实农场建设”，光明地产的着眼点就在于东平小镇的建设。显然，它想借此获取综合型资源，打造“产业+地产”的新模式，以实现“综合型产业集团”的战略目标。

　　截至2019年1月，东平小镇农场尚未产生营收，营业利润为-68.25万元，利润总额为-68.25万元，净利润为-68.25万元。根据交易条款，光明地产要在合同生效次日起5个工作日内，将7000万元款项一次性付清。

　　由于该项目仍处于资金投入阶段，付款方式又为“一次性”，光明地产的投资链条，势必会因此继续“增重”。2018年，光明地产投资活动产生的现金流净额为-28.8亿元；今年前三季度，该指标已达-23.9亿元，逼近去年全年的额度。

　　在投资触角不断延伸的情况下，光明地产的转型也收到了些许成效。截至今年中期，其房地产开发业务所产生的营收，占总营收的比重为89.41%，该数值与上年末的95.51%相比，已大有降低。这意味着其他业务的比重在增大，比如物业及租赁业务，就从1.71%上升到了2.84%。

　　但尽管如此，光明地产还是强调以房地产为“底板”，房地产领域仍是其主要发力点。

　　2019年前三季度，光明地产签约金额为181.55亿元，同比增长4.56%；新开工面积为366.97万平方米，同比增长40.85%；竣工面积为86.17万平方米，同比增长110.07%。

　　为了更好地为房地产业务续航，光明地产加快了扩储的步伐。前三季度，其新增储备面积为166.94万平方米，相比于上年同期的80.33万平方米，增长了107.82%。

　　2015年，海博股份与光明食品集团旗下农房集团、农房置业进行重组，由此诞生了新的平台光明地产。2016年的谨慎拿地，使得光明地产年内，只新增了52.75万平方米的土储。这直接导致了两年后的“仓廪”不实，销售乏力。

　　2018年，光明地产的销售额只增长了3.37%至244.59亿元。低增长率让该房企意识到，必须转换扩储思路，加大储备，才能做到“手有余粮，心中不慌”。

　　于是，除了招拍挂之外，增资入股也成为了光明地产获取土储的主要方式之一。今年以来，它已增资了雅居乐成都地块、金科常州商住地块、葛洲坝武汉地块等多个项目。此次拿下东平小镇项目，或许也是其曲线扩储的新方式。

　　一直以来，光明地产都希望能与光明食品集团进行资源协同，借集团之力充实自己。

　　比如，光明食品集团作为控股股东，曾在四年前光明地产重组时，对于置入的部分资产价值保证及补偿做出了承诺，表示将在三年内完成相应的划拨用地，变更为出让用地的手续，若未能完成，将按高价回购该等不动产。

　　鉴于无法完成上述重组手续，光明食品集团于2018年11月，确定其全资子公司上海牛奶（集团）有限公司作为该等不动产的受让主体，代为承担光明食品集团履行完毕相关义务。

　　今年8月23日，光明地产通过协议转让方式向牛奶集团转让上述资产，成交金额为7016.13万元。10月8日，光明地产已收到交易转让金。预计交易将为光明地产2019年度增创归母净利润约为4800万元。

　　但也有部分业内人士，质疑光明地产的盈利持续性，指出其部分利润的实现，是通过向关联方出售项目股权或资产实现的。比如2017年出售江苏东恒海鑫的股权，总转让价格21.83亿元，对业绩承诺的贡献就达9.7亿元，占比接近25%。

　　对于种种猜疑，光明地产只能在业务转型中，用时间去证明自己。

责任编辑：陈悠然 SF104