ST天业“联姻”银泰置地

原标题：ST天业（维权）“联姻”银泰置地 来源：齐鲁周刊

董忱

ST天业牵手银泰置地加大地产布局。

共谋合作

根据此次ST天业与银泰置地签订的《战略合作框架协议》,双方拟充分利用各自优势和资源,在传统地产、商业地产、养老地产、旅游地产、教育地产等产业地产,土地投资,物业管理等多方面加深合作,打通全国范围内住宅、产业等市场,将根据合作双方利益最大化的原则,选择确定合作项目进行深入合作。

在合作模式方面,双方拟根据不同业务的发展需要,分别成立不同的项目公司,实施具体合作业务,项目公司的股权比例、经营管理、人员配置等事宜,则根据具体项目实际情况另行协商确定。同时,合作项目可根据经营发展需要使用双方各自的品牌,具体的使用方式由双方另行协商确定。

众所周知，ST天业近几年的日子并不好过。ST天业的前身为济南百货，1993年年底成功登陆A股。但上市后，由于所处行业竞争激烈，经营状况并不理想，利润率越来越低，加之国有老企业债务负担重、人员多、设施严重老化以及体制问题，企业很快陷入了极度困难的境地。

1998年和1999年两个会计年度靠资产转让重组、置换产生收益5000多万元，占到利润总额的90%，主业贡献利润的难度越来越大。

2005年又因为连续两个会计年度亏损，濒临退市。

2006年，天业集团带着正在开发的25万平方米商业地产项目接过了上市公司济南百货的控制权。至此，天业集团成为了济南百货的控股股东，公司的主业自然也正式从之前的百货转为了房地产。

2007年的财务报表显示实现扭亏为盈，房地产业务贡献了大部分利润。同年5月，上市公司正式更名为天业股份。

在天业集团成为控股股东之后，上市公司又进入了矿业和金融行业。2017年，矿业已经成为公司的第一大收入来源。

在2018年济南国资委入局ST天业时，ST天业的净资产已经出现负值，处于资不抵债状态，经历了多次主业的转变和多次控股股东的更换，上市公司的经营状况始终堪忧，控股股东不稳定，但深耕地产业多年的ST天业，在地产开发方面还是有一定优势，这也是银泰置地看中的亮点。

记者注意到,在此番“携手”过程中,银泰置地与ST天业的一项关键“任务”——便是充分利用各自的优势、资源,共同向政府争取以优惠的条件,获取符合双方要求的项目土地,并共同争取其他的优惠开发条件。

此次战略合作期限为3年,自合同生效之日起算。协议届满后,将另行协商确定是否继续合作。

聚焦地产项目

此次与ST天业战略合作,展现出银泰置地对山东市场的兴趣及信心。

银泰集团官网显示,银泰置地属银泰集团旗下,以综合性商业地产开发与经营为主营业务,涉及商业地产拓展、规划设计、开发建设、招商运营管理等各个方面,致力于开发管理高端购物中心、顶级酒店、高端写字楼、高端住宅等业态的大型城市综合体。银泰置地旗下囊括“银泰中心”“银泰城”“顶级酒店与公寓”等产品线,是我国高端商业地产的引领者。

截至目前,银泰置地在全国建成及在建项目已达70余个,项目遍及北京、上海、杭州、成都等数十个城市,总开发和运营建筑面积近2000万平方米,代表项目包括北京银泰中心、成都银泰中心、杭州湖滨银泰in77等项目。

记者注意到,2014年9月开业的淄博银泰城,为银泰置地在山东布局的首个大型商业项目,建筑规模25.6万平方米,是集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、文化、艺术、体验等功能于一体的一站式全业态综合型购物中心。

ST天业，业务涵盖房地产、矿业、金融、创投等多个领域。其中，已在房地产领域深耕18年，开发项目遍布济南、潍坊、威海、东营、烟台等地，总建筑面积300余万平方米，代表项目包括济南国际会展中心、山大路创展中心等。

对于此次与ST天业合作,银泰置地相关负责人表示，公司对山东的未来充满信心，对双方的合作充满期待，将抓住山东省新旧动能转换的战略机遇，充分利用自身的优势、资源，积极推动合作，实现互利共赢，为山东商业地产、时尚商业零售等行业的高质量发展作出积极贡献。

抱团取暖，房企合作模式多

近年来,我国房地产行业整体项目合作增多,房企之间的合作开发成为常态。近年来，趋向于抱团取暖，房企合作开发中常见的模式也多种多样。

从项目股权划分上,合作开发中各房企可以根据股东的数量和参股情况对持有的项目开发公司进行股权分配,形成51%:49%,34%:33%:33%,各25%或者各20%等形式的股权比例。

从开发职能划分上,各房企一般会根据不同的合作模式,协商负责房地产项目整体开发流程中的各个职能,涵盖了从投资拿地、规划设计、工程建设、成本核算到营销推广等。

合资成立项目公司获取土地，是房企合作开发中最为常见的模式。

在目前行业整体融资成本提升、资金趋紧的环境下，房企首先会倾向于选择在项目层面达成合作，通过合作拿地的模式开展合作开发。

一方面，目前对于房企而言，热点城市高单价大体量的地块在招拍挂市场中需要的资金量极大。合资成立项目公司合作拿地，可以使各方分摊投资资金，降低投资风险。

另一方面，在目前大部分一二线城市土地招拍挂市场竞价、竞自持、竞配建的背景下，房企通过联合体“抱团”联合竞标的形式，可以避免各方因土地资源紧张而引发的非理性竞争，合作拿地可以让房企以更合理的溢价获取土地，显著降低拿地成本。

另外，还有一种模式，就是与土地持有方进行股权合作，同样是为了降低获取土地资源的成本、减少资金压力，部分规模较大的品牌房企还可以选择与拥有优质土地的公司，以入股项目公司的模式开展合作开发。通过股权合作最大化发挥项目的品牌价值，达到双赢的效果。

例如，对于碧桂园而言，通过与拥有优质土地资源的中小房企或有局部区域资源的区域型房企合作，可以更高效地获取土地。而中小房企作为土地提供方，则可以借助碧桂园的品牌优势和营销资源，使产品溢价得到大幅提升，进而获得更高的项目利润率和资金回报。

不过，近年来，房企在更上层的集团战略层面达成合作的现象增多，如万科与深铁、华润与华发、华夏幸福与新城、旭辉和卓越等。集团战略层面的合作可以理解为更为稳固的联合开发模式。参与合作开发的房企可以通过项目各开发职能专业层面的优势互补，降低开发成本并增强项目抵御风险的能力。

具体而言，合作开发中房企可以发挥各自的开发优势、管理优势、资金优势、融资渠道优势、资源优势等，降低管理成本、融资成本以及整体的项目开发成本，以提升项目整体的产品竞争力以及抗风险能力。