信托经理参考：房地产信托业务几近腰斩 信托公司何去何从？

原标题：信托经理参考：房地产信托业务几近腰斩 信托公司何去何从？ 来源：用益信托网

　　一周重点关注：

　　● 统计局：8月CPI同比上涨2.8% PPI同比下降0.8%

　　● 8月份信贷、社融增量和M2集体自上月低点回升

　　● 中央深改委定调两项金融改革新政或近期出台

　　● 外汇管理局：取消QFII和RQFII投资额度限制

　　● 证监会部署深化资本市场改革12大重点任务

　　● 监管接连出招限制基金经理管理产品数量不能超标

　　● 保险资管产品定价引入第三方估值非标转标迈出重要一步

　　● 全国统一信托受益权账户系统10日在上海上线

　　● 严控信托资金违规进入房地产两家信托公司受罚

　　● 房地产信托降温机构发力消费金融和基础产业

　　● 信托公司差异化转型头部企业重点发展三大业务

　　● 落实64号文已有地方银保监局到信托公司现场检查

　　●【观察】房地产集合信托近腰斩信托公司何去何从？

　　●【观察】降准如何影响你的钱袋子？

　　●【干货】信托公司发展债券投资类信托产品的几点思考

　　一、财经视点

　　■ 统计局：8月CPI同比上涨2.8% PPI同比下降0.8%

　　8月份，全国居民消费价格同比上涨2.8%。其中，城市上涨2.8%，农村上涨3.1%；食品价格上涨10.0%，非食品价格上涨1.1%；消费品价格上涨3.6%，服务价格上涨1.6%。1-8月平均，全国居民消费价格比去年同期上涨2.4%。8月全国工业生产者出厂价格(PPI)同比下降0.8%，环比下降0.1%；工业生产者购进价格同比下降1.3%，环比下降0.2%。1-8月平均，工业生产者出厂价格比去年同期上涨0.1%，工业生产者购进价格下降0.2%。

　　点评：8月份CPI同比涨幅与上月持平，肉价上涨推动食品价格涨幅扩大，但非食品价格缺乏上行动力，对整体CPI涨势起到平抑作用。基于中性预测，年底前CPI基本已经触顶。CPI年内整体还是在3%以内，不会改变央行实施的偏宽松的货币政策。

　　■ 8月份信贷、社融增量和M2集体自上月低点回升

　　中国央行最新数据显示，8月份人民币贷款增加1.21万亿元，社会融资规模增量为1.98万亿元，同时，广义货币供应量(M2)增长8.2%。此前7月份人民币贷款增加1.06万亿元，创3个月最低；社会融资规模增量和M2增速分别为1.01万亿元和8.1%，双双刷新五个月新低，主要和年中冲贷款后，相关数据季节性回落有关，中国政府持续加强对房地产行业进行调控，亦影响了贷款投放。

　　点评：从我国M2、M1和社会融资的历史走势判断，8月这三个数据仍属低位盘整状态，最差时点应该过去了，但货币供应(尤指M2)依然不是特别给力，实体经济借贷依然不是很积极。但经济回落压力加大及CPI上行加大了货币政策决策难度，我们认为央行仍将预调微调，核心保证M2、社融增速与名义GDP基本匹配及结构性支持民营小微企业融资需求，后续货币政策取向仍需密切跟踪经济增长及物价走势。

　　■ 外汇管理局：取消QFII和RQFII投资额度限制

　　国家外汇管理局9月10日发布消息，经国务院批准，国家外汇管理局决定取消合格境外机构投资者(QFII)和人民币合格境外机构投资者(RQFII)(以下合称合格境外投资者)投资额度限制。同时，RQFII试点国家和地区限制也一并取消。

　　点评：此次全面取消合格境外投资者投资额度限制不仅有利于国内证券和债券市场发展，也有利于提高我国期货市场的国际化程度。此次全面取消合格境外投资者投资额度限制后，跨境证券投资便利化程度进一步提高，预计将带来更多境外长期资本。

　　■ 欧洲央行将存款利率下调至-0.5%并宣布重启QE

　　北京时间9月12日晚19:50分，欧洲央行行长德拉吉宣布，将存款便利利率从-0.4%下调至-0.5%，符合预期，同时维持基准利率在0%不变。欧洲央行同时宣布重启QE，将从11月1日起每月购买200亿欧元债券。直至新一轮QE结束，欧洲央行才会考虑加息。另外，只要有需要的话，欧洲央行就会继续保持债券再投资。

　　■ 8月房企融资规模大减降杠杆渐成行业共识

　　在房地产融资渠道持续收紧的背景下，近期央行发布降准的消息并未给市场带来过多期待。不少业内人士认为，房地产行业在此前监管部门对开发贷、信托、债券融资等融资渠道持续收紧的情况下，此次降准对地产的实际影响有限。在一系列政策影响下，8月份房企融资规模出现大幅下跌，资金成本上升，行业分化明显，降杠杆将成为不少房企的主要任务，中小型房企预计会面临更大流动性压力。

　　二、同业新闻

　　■ 证监会部署深化资本市场改革12大重点任务

　　9月9日至10日，证监会在京召开全面深化资本市场改革工作座谈会。会议提出了当前及今后一个时期全面深化资本市场改革的12个方面重点任务。具体包括：充分发挥科创板的试验田作用；大力推动上市公司提高质量；三是补齐多层次资本市场体系的短板。推进创业板改革，加快新三板改革，选择若干区域性股权市场开展制度和业务创新试点等。

　　点评：在政策高度支持背景下，证券公司有望进一步受益。主要表现在两个方面：一是充分发挥资本市场本职功能，政策初衷是为提高中小企业融资效率，真正发挥资本市场的直接融资效力，券商受益于资本市场的蓬勃发展，值得关注；二是在产品创新层面，当前国内资本市场存在的问题之一就是金融产品供给的相关性很高，缺少低相关的创新工具。

　　■ 监管接连出招限制基金经理管理产品数量不能超标

　　近期监管层对基金经理同时管理多只产品的情况进行了进一步规范，要求主动管理型基金经理最多管理10只产品，被动型产品的基金经理最多同时管理15只产品；如果新发基金申报时出现“超标”，则会让基金公司进行调整。

　　点评：基金经理的精力是有限的，如果一个基金经理同时管理较多基金，这说明这些基金肯定都是同质化产品。基金经理挂名或者超越自身有限的精力管理过多基金产品，这说明基金经理不爱惜自己的羽毛、基金公司不珍惜自己的品牌，而这两者对于外界来说是难以分辨的。

　　■ 降准效应：货币基金、银行理财收益吸引力持续下降

　　随着央行流动性将进一步放松，货币基金的收益再下一城。9月9日，天弘余额宝的7日年化收益率已经降至2.292%。融360大数据研究院数据显示，上周 “宝宝”类理财产品收益率为2.4%，有3只的收益率超过3%，最高收益率为3.26%，最低收益率为1.53%。银行理财的收益情况也不乐观。融360大数据研究院数据显示，上周银行理财平均收益率为4.03%，保本理财平均预期收益率为3.43%，4%的红线已经岌岌可危。

　　■ 保险资管产品定价引入第三方估值非标转标迈出重要一步

　　近日，上海保险交易所下属中保保险资产登记交易系统有限公司与中央结算公司下属中债金融估值中心签约，正式向外发布针对“另类保险资管产品”的第三方估值体系。此举被视为保险资管产品向净值化管理方向迈出重要一步。专家表示，净值化管理的核心是对资管产品进行估值，实现以公允价值计量，估值体系的构建，能使另类保险资管产品的当期收益率和价格水平更加客观合理。

　　点评：引入第三方估值机构后，将明显推动保险资管产品的标准化改革，同时也将倒逼保险资管进一步提升核心业务能力，加大主动管理比重，充分发挥险资长线投资优势。

　　■ 券商资管发行中短债基金多只产品规模在20亿

　　中短债基金突然火爆，成为券商资管新发基金的热门品种。近日，华泰证券资管发行“华泰紫金丰益中短债债券型发起式证券投资基金”，这是其年内发行的第二只中短债基金。此外，多家有公募资格的券商资管包括长江证券资管、财通资管及中泰资管均在今年上半年密集发行同类基金，多只产品更是提前结束募集。

　　点评：中短债产品迎合了投资者短期理财的需求，但是一般来说也需要时间越长收益率才会相对可观。投资者的短期比较心态强烈，尤其是市场中接连发行了众多中短债产品。如果部分产品短期收益和货币基金差不多，甚至还不如货基，投资者的选择也就不言而喻。

　　■ 科技赋能私募业务平安银行私人银行业内首发私募定投

　　为满足客户对私募投资的需求，提升投资体验，近日，平安银行私人银行在业内率先推出私募定投。客户在首次认购私募类产品成功后，可通过平安口袋银行APP一键开启私募定投，实现定期定额自动追加认购，并可个性化设置定投金额、期限等，一次开通，即可减少后续繁琐操作。

　　■ 首只券商资管权益ETF上市交易运行平稳略有折价

　　9月9日，国内首只由券商资管发行的权益ETF——浙商汇金中证浙江凤凰行动50交易型开放式指数证券投资基金正式登陆上交所。作为国内首只跟踪区域经济特色指数的ETF公募基金，之江凤凰ETF聚焦浙江省内上市公司前50龙头企业，该基金从指数编制到产品发行均引发了市场的广泛关注。之江凤凰ETF于今年8月5日正式成立，首募规模超过7亿元。截至昨日，该基金累计单位净值为1.0287元，成立以来累计净值收益为2.52%。

　　三、信托动态

　　■ 全国统一信托受益权账户系统10日在上海上线

　　据中国信托登记有限责任公司官方公号9月10日晚消息，全国集中管理的信托受益权账户系统当天正式在中国信登上线并对外提供账户业务办理服务。包括六大国有行、全国性股份行、理财子公司等在内的23家首批开户行开立了信托受益权账户。中国信登还与中信信托、上海信托、中融信托、重庆信托等首批31家代理开户机构签订了《信托受益权账户代理开户协议》，首批代理开户机构将可办理信托受益权账户的开立、使用、变更和注销等业务，年内其他信托公司也将陆续签约成为代理开户机构。

　　点评：系统上线不仅会进一步强化对信托公司受托行为的市场约束，完善对信托受益人的权益保护，切实加强反洗钱工作的落实，也将对信托业务的未来格局产生影响。

　　■ 严控信托资金违规进入房地产两家信托公司受罚

　　近日，北京银保监局开出两张房地产信托违规业务罚单，两家信托公司中信信托、建信信托受罚。具体来看，中信信托因信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款被罚款30万元。建信信托则因信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款、违规投向“四证”不全的房地产项目、违规向不具备二级资质的房地产开发企业提供融资等数个事项被罚款90万元。今年上半年，已有多家信托公司受到处罚。3月7日，因违规开展房地产业务，粤财信托被广东银保监局处以220万元罚款。3月22日，因违规发放房地产自营贷款以及信托资金违规发放房地产贷款，北方信托被天津银保监局处罚80万元。5月23日，中融信托也因开展房地产信托业务不审慎遭到黑龙江银保监局处罚210万元。

　　点评：下半年以来，监管层对信托资金进入房地产已采取了零容忍的态度，看来，本次监管层的行为应该引起信托公司的高度重视，采取以往打擦边球的做法已经不合时宜。

　　■ 房地产信托降温机构发力消费金融和基础产业

　　当前，房地产信托的收紧降温趋势愈加明显。8月份房地产信托募集资金402.68亿元，环比下滑近4成，下降至与今年2月份的最低点持平，更是从规模占比的首位下滑至第二位。用益信托网最新的信托研报认为，监管趋严使得房地产信托收紧，集合信托市场正处于一个新旧动能转换的阶段，消费金融、基础产业领域或成信托公司下阶段发力重心，但短期内难以弥补房地产类信托收缩带来的空白。

　　■ 落实64号文已有地方银保监局到信托公司现场检查

　　9月12日，新京报记者从一家华中地区信托公司人士处获悉，为落实64号文要求，当地银保监局近期进场检查，内容包括股东关联交易、通道业务等。此前在7月时，当地银保监局已专门到公司检查过一次房地产信托业务。“两次来的是银保监局不同部门的人。”

　　■ 信托公司差异化转型头部企业重点发展三大业务

　　云南信托研究发现，若以2018年信托收入为准将68家信托公司分为前列、中游及下游，这些信托公司的发展战略已经在发生明显变化。22家前列信托公司中，有八家信托公司都不约而同地提出要加强各自的综合服务能力。在排名最靠前的几家公司中这个趋势更加明显。其中，中信信托提出“打造综合金融服务能力”；排名第二的平安信托要求“以多种综合金融解决方案支持实体经济发展”；第三名的中航信托则提出“成为国内具有领先竞争优势的金融整合服务商”。同时，结合行业整体趋势来看，中融信托在这方面的战略格局更像是信托行业整体的缩影：“要从‘资金提供者’转型成为‘综合金融服务提供者’”。

　　■ 3000亿信托资金潜入A股市场二季度增持132只个股

东方财富Choice统计数据显示，今年二季度，共有151笔信托资金增持132只个股，合计增持股份达到11.45亿股，市值为83.23亿元。在信托资金加仓的背后，证券投资类信托业务正逐渐回暖。2019年一季度末，投向股票的资金占比较2018年底上升0.31个百分点。中国经营报记者统计用益信托网信托月度报告发现，前八个月投向证券市场的金融类信托合计发行了3356只产品，规模合计近3000亿元。

　　■ 布局产业基金国通信托成为广州引导基金合作机构

　　近日，经过多轮专业评审、激烈角逐，国通信托成功入围广州市新兴产业发展引导基金合作机构名单，成为湖北省内金融企业首家获得省外一线城市引导基金合作机构资质的公司，表明国通信托的产业金融与私募股权基金管理能力得到了市场认可。

　　点评：服务实体经济发展的资产管理机构未来将具有广阔发展前景，而产业基金是信托公司专业化服务实体经济的重要选择，采用这种形式可以摆脱信托传统制度、风控、文化制约，降低发行成本，集合人力、物力对不同产业项目进行专业投资，更好地实现纾困民企、支持初创企业，服务国家战略型新兴产业等目的。

　　■ 渤海信托申请冻结“特华系”旗下两家上市公司股权

　　近日，精达股份和辽宁成大两家上市公司发布公告，渤海信托申请冻结特华投资控股有限公司所持有的公司股份。其中，精达股份由特华投资控股，辽宁成大的第二大股东是特华投资。有分析认为，渤海信托申请冻结两上市公司股权可能与股票质押项目有关。在股票跌破了预警线，融资方无力追加担保的情况下，渤海信托可能申请进行股权冻结。一天冻结两家上市公司股权，且都是“金融大鳄”李光荣旗下公司，渤海信托的这一举动引发关注。

　　四、市场观察

　　■ 房地产集合信托近腰斩信托公司何去何从？

　　据用益信托网最新发布的月度报告，8月份房地产信托共募集资金402.68亿元，环比下滑37.83%，同比降45.37%，规模占比为29.90%，较上月减少12.76个百分点。

　　主要观点：

　　1、用益报告中指出，监管趋严使得房地产信托收紧，集合信托市场正处于一个新旧动能转换的阶段，消费金融、基础产业领域或成信托公司下阶段发力重心，但短期内难以弥补房地产类信托收缩带来的空白。用益报告认为，在房地产类信托监管收紧后，基础产业类信托在集合信托市场的地位上升。短期内信托公司存在“资产荒”的问题，基础产业可能是信托公司着重发力的领域。

　　2、中诚信托：在信托公司在利率下行周期中，信贷资源开始向头部地产企业集聚，信贷业务利差可能被压缩，市场吸引力下降。货币政策转向适度宽松的条件下，为引导资金流向实体经济，房地产融资仍将处于收紧态势，部分难以获得持续融资的中小开发商信用风险持续攀升。在当前降准的背景下，信托公司的业务策略应该怎样调整，可重点关注现金管理类业务和FOF/MOM配置类业务。在利率下行周期下，通过发力配置型业务，构建股+债的投资组合，有助于提升整体投资回报。

　　3、平安信托在姚贵平接替董事长后，业务转型提出的四大核心业务战略之一为聚焦以基础设施为代表的行业领域，拓宽基建业务新空间，打造信托基建新模式。该业务亦是平安信托长期以来的支柱业务之一。平安信托四大核心业务战略中还包括，积极布局经济转型周期下的万亿特殊资产投资机会，组建新事业部，成立专业投资基金。

　　■ 降准如何影响你的钱袋子？

　　日前，中国人民银行发布公告，将于9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。此外，对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向降准。这是时隔8个月后央行再次推出全面降准，将对市民钱袋子带来什么影响？

　　主要观点：

　　1、助力降低实体经济融资成本。此次降准后，银行资金面将进一步宽松，为LPR定价下行创造条件，让金融机构的资金向小微、民营企业倾斜，同时对城商行也较为有利，增厚利润空间。降准之后，金融机构可以获得更多用于投放的资金，资金成本进一步降低，有助于提升对实体经济服务的意愿和能力。

　　2、银行理财收益或进一步下行。对于银行存款产品而言，由于贷款市场重塑定价机制，贷款基准利率切换为LPR，贷款利率单边下行，迫于息差收窄的压力，再加上央行降准货币宽松，存款利率上浮幅度将下降，尤其是对于银行而言融资成本较高的大额存单、结构性存款等产品，可能下调幅度更大。

　　3、债市性价比正在凸显。降准有助于释放银行的负债端压力，对债市构成边际利好；而未来若进一步调降MLF利率，则债券收益率仍有一定下行空间。从全球来看，美欧央行或在9月议息会议上相继降息，在全球负利率国债占比持续创新高的背景下，国内债市的性价比正在凸显。

　　■ 一周信托、资管产品市场综述

　　信托：

　　1、本周集合信托成立市场再度遇冷，成立规模急跌。据公开资料不完全统计，本周共有60款集合信托产品成立，数量环比减少34.07%；募集资金55.75亿元，环比下滑55.07%。

　　2、本周集合信托发行市场基本保持稳定，发行规模小幅下行。据公开资料不完全统计，本周共42家信托公司发行集合信托产品151款，环比减少7.93%；发行规模324.61亿元，环比减少6.10%。

　　3、本周房地产类信托募集规模大幅回落，金融类信托依旧坚挺。据统计，本周金融类集合信托募集资金29.42亿元，环比增加106.42%；房地产类信托的募集规模8.50亿元，环比减少88.90%；基础产业类集合信托募集资金14.66亿元，环比减少33.71%；工商企业类集合信托募集资金1.17亿元，环比减少89.51%。

　　资管：

　　五、干货推荐

　　■ 信托公司发展债券投资类信托产品的几点思考

　　2018年以来，在监管部门《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》(简称“资管新规”)等相关政策陆续出台的背景下，信托公司原有的报价式“开放式集合资金管理计划”不仅要按监管要求进行整改，同时也面临同业资金来源萎缩，业务转型的压力。在此背景下，开放式债券投资集合信托产品正成为信托公司业务转型的一个重要方向。债券是大类资产配置的重要标的，因此投向为债券的开放式集合信托产品对信托公司有重要的意义。关于此类产品的设立和运行，有以下几点思考：

　　一、不能通过回购加杠杆是一个劣势

　　目前信托产品不能通过债券正回购加杠杆。杠杆是债券收益的重要来源，但信托公司信托产品不能负债，所以不能通过债券回购方式加杠杆。在资金面比较紧张时，不能加杠杆有助于降低流动性风险低，但在正常情况下，不能加杠杆导致将导致产品收益低，从而在与基金公司、证券公司等同类产品相比时，产品收益方面存在劣势。

　　以如下债券持仓组合为例，说明不能做杠杆可能会有的收益率损失。

　　可见，不加杠杆时，产品综合收益率为4.12%。

　　按照私募不超过1.4倍杠杆计算，产品投资规模达到14000万。今年以来，隔夜融资加权成本均值在2.2%左右，按照加权+50bp，以2.7%记综合融资成本。融资配置于AA以上MTN。

　　可见，在上述两种情况下，有杠杆和没有杠杆大概有52bp的收益差距。在政策没有明确信托公司可以进行回购交易之前，此劣势将持续存在。

　　需要补充的是，按照资管新规要求，各类资管产品之间要拉平监管。因此，在未来的资金信托管理办法等相关制度中不排除放开正回购，这样一来，对于信托产品发行纯债类产品则将是一个利好。

　　二、纯债类产品的收益难以满足客户需求。

　　在今年的市场环境和利率水平下，传统信托产品的收益在年化8%-9%之间，债权类信托产品由于是净值化的浮动收益产品，因此难以直接比较预期收益率，但是通过观察底层债权资产的收益率，可以推断产品的收益。

　　在底层债券如此收益率水平上，如果将信用风险控制在AA及以上，同时考虑一定的流动性，组合回报大致如第二条设定，会在4.64%左右。

　　可见，如果不考虑收益结构，仅比较债权类产品的底层资产和非标产品的收益率，两者之间有3-4个点左右的差距。即使考虑收益结构后，差距仍然比较明显。

　　非标信托与投债产品在收益结构上有所不同。一个是固定收益产品，一个是浮动收益标准；一个是预期收益率，一个是提取业绩后的管理费，并且还包括认购费申购费等费用。

　　对于债权类产品收益较低的问题，信托可以发行封闭式固定收益类产品，将投资传统非标项目组合与债券组合相结合，以非标项目作为收益增强，以债券作为流动性支持。同时非标项目提前还款或收息都可再投资到债券资产中，而不用提前兑付委托人。但是实际操作中，有两个难度，一是如何客观地构建非标组合而避免一些道德风险可能需要重点关注。二是非标资产和债券的期限不一致，因此可能导致投资逻辑发生改变，即从期限较短的流动性管理转向持有期限较长的获取收益为主的投资。

　　三、风控审查方面的差异

　　非标资产和债券在风控审查方面也存在明显差异。非标重点是成立之前对投资项目的审查；而债券类产品虽然在成立前也要审查，但同时运行期间对投资标的的风险跟踪也很重要。

　　从信托公司角度来讲，对于债券类信托，信托公司主要承担操作风险和声誉风险，而市场风险则是由产品本身来承担。对于非标资产类信托，信托公司主要承担信用风险和流动性风险，并且兑付的压力要明显大于债券类信托。

　　具体来看，信托公司传统非标业务，在风控审查上除了对交易对手的基本判断之外，更主要看重交易结构设计、抵质押物等风控措施，同时审查周期较长。而债券的风险主要是利率风险和信用风险。利率风险需要对宏观经济、政策面、资金面的研判，信用风险则需要在宏观背景下，对各个行业的不同主体进行信用资质评定，一般来说，需要将市场主体置于一个打分评判标准下进行打分。同时，由于债券交易的时效性，审查效率上要求较高。所以信托公司在没有完整信评团队和债券库的准备下，发行纯债产品，或损失投资高收益债机会，甚至一般的投资都将面临较大的投资风险。

　　内部信用评级制度的建设需要长期的投入，信托公司在初期，可以有效借助市场上进行信用研究的三方机构，利用对方的系统和打分机制，结合自身的要求和评判，逐步构建信托公司自己的债券库。

　　那么信托公司如何管理债券类产品的风险呢，首先是做好系统与业务的匹配。债券等标准资产对系统运营的要求远高于非标资产，包括详尽度、信息量和时效性等。因此要加大对系统的投入，并考虑运营初期将部分运营服务外包来减轻压力；其次是做好信息披露。标准资产对信息披露的要求高于非标资产，包括净值、持仓等方面的信披。无论是详尽度，还是披露频率都比较高，因此后期管理压力比较大。

（文章来源：用益信托网）