疯狂甩卖150亿元项目 新城控股断臂能否求生？

　　原标题：疯狂甩卖150亿元项目 新城控股断臂能否求生？

　　来源：重庆商报

　　曾高速发展的新城控股，如今斗转直下岌岌可危，陷入风暴中的新城控股正在通过出售资产回笼资金。前晚公司决定出售不超过150亿元的项目公司股权债权，目前金科股份接盘其中六个项目，其他项目的接盘方包括中骏、龙湖、旭辉、仁恒、宝龙等房企。业内人士透露，新城控股今年5月9.1亿元拿下的重庆唐家沱地块或许也在出售之列。

　　公司出售150亿元的项目

　　7月24日晚，新城控股对外公告，当天公司召开的董事会通过了《关于明确公司经营策略及优化资产结构的议案》，决定出售不超过150亿元的项目公司股权债权，对价参考累计投入确定。这批拟转让项目的总货值约为450亿元，其中2019年可推货值约为100亿元、2020年可推货值约为250亿元、2021年可推货值约为100亿元。

　　在另一则公告中，新城还披露了首批出售的10个项目详情。公告显示，截至2019年7月24日，新城就10个项目公司与交易对方签订了相关股权及债权转让协议，交易对价约为41.5亿元，约占公司2018年末经审计归母净资产的13.62%，全部以现金支付。此前，新城控股针对市场传闻发布澄清公告，确认约有40个项目公司的股权正在洽谈、协商出售。

　　已售均为上半年拿地项目

　　首批出售的10个项目都是新城近期新获取、尚未销售的纯住宅项目，分别位于杭州、常熟、太原、嘉兴、宿州、上饶、许昌、青岛、日照及平湖。全部项目都是今年上半年拿地，除了7月5日刚刚成立的浙江嘉兴市平湖悦泽房地产开发有限公司没有财务数据外，其余9个项目营收全部为零，项目目前全部处于前期开发准备阶段，因此负债很大，甚至有7月份刚刚拿到的地，新城控股的扩张收缩意图明显。

　　此前，有市场传闻称，新城控股已经开始打包旗下资产，目前有约68个项目的权益待售，金科将成为第一个接盘的买家。

　　新城控股在7月22日深夜发布关于市场传闻的澄清公告，称已在洽谈、协商出售的项目约为40个（含合联营项目）。

　　业内人士表示，刚拍的土地，资产变现周期本来就长，在开发销售过程中也会产生很多费用。“从资产处置的角度，这部分资产肯定会被优先处置。而从接盘者的角度，由于新城控股近年来也以全国性扩张为主要策略，甩卖的资产也遍及全国各地。上述房企人士称，对接盘企业来说，一些项目也可以对各自企业的发展做有益补充。

　　金科17亿拿下6个项目

　　金科股份亦7月24日晚间公告，公司全资子公司拟平价收购新城控股下属6家房地产项目公司股权，交易完成后公司将持有6家房地产项目公司100%股权，预计成交总额约为17.21亿元，其中股权转让款为1亿元，收购完成后预计归还金额为16.21亿元的原股东借款。

　　金科股份称，此次交易涉及项目公司主要从事住宅项目开发，交易完成后预计可为公司新增计容建筑面积102.22万平方米。金科股份表示，此次交易，旨在贯彻落实“地产+服务”的双轮驱动，推动“四位一体”协同发展，坚持省域深耕策略，进一步丰富公司土储资源，有效提升公司销售规模和经营业绩；此次交易涉及项目所在位置符合公司目前总体发展战略规划，且可贡献销售规模，交易风险可控，能获取合理的投资收益。

　　金科股份接手的项目公司包括：平湖悦泽房地产开发有限公司100%股权、青岛悦茂房地产开发有限公司100%股权、日照亿鼎房地产开发有限公司100%股权、上饶市悦盛房地产开发有限公司（下称“上饶悦盛”）100%股权、宿州新城金悦房地产开发有限公司100%股权转让、许昌金宏房地产有限公司51%股权。这6家项目公司对应地块位于浙江平湖、青岛黄岛区、日照高新区、江西上饶、安徽宿州、河南许昌等地，均处于前期开发准备阶段。计容建筑面积最大的是上饶悦盛的两处地块，达到33.63万平方米。

　　据新城控股公告，剩余4个项目涉及收购方包括中骏、龙湖、旭辉、仁恒、宝龙等房企，其中仁恒以12.7亿元收购常熟新城项目，龙湖则以约9亿元收购太原项目。

　　除了甩卖项目还在加快销售

　　据公司2018年年报，新城控股有295个在建项目，2018年新增164幅土地。2019年上半年新增住宅用地72幅，土拓货值排名行业第五，新增商业用地21幅。

　　新城控股出售的项目还未涉及沉淀资金的商业项目吾悦广场。新城控股也明确表示，还将持续发展投资性房地产。在2019年度40亿元租金和管理费收入的基础上，2020年、2021年投资性房地产的租金和管理费收入目标不低于60亿元和90亿元。

　　除了出售项目回笼资金，新城控股也在加快销售，他们已在公司内部推出员工优惠买房活动。

　　截至目前，新城控股仍确定今年的销售目标为2700亿元。今年前6个月，新城累计合同销售金额为1224亿元，目标完成率为45%。

　　如果新城控股能达成销售目标，还能继续保持2018年92%回款率，现金流无疑会有所增加。只是，在下半年楼市行情并不明朗，公司风暴还未远去的情况下，新城控股能否如期完成目标还很难说。

　　新城为什么甩卖项目？

　　据了解，新城控股和弘阳在长三角本来就有合作项目，一些弘阳操盘的项目，新城就选择退出将股权平价出售给弘阳。

　　有分析人士认为，新城控股此番出售住宅项目也属无奈，一方面由于前董事长涉案被捕，致使公司的声誉受到较大影响，原先的项目合作方恐怕也未必会愿意继续合作；另一方面，相对于商业地产项目，住宅项目的变现率更快，也更容易找到买家。

　　新城控股表示，这轮交易完成可收回部分上半年已支付的土地款，预计可新增净现金约150亿元，预计可减少该部分项目当年度后续开发成本及费用支出约30亿元。据上证报

　　甩卖项目能否提振股价？

　　在前任董事长因涉嫌犯罪被批准逮捕后，新城控股就已经吃了数个跌停。

　　在7月22日晚间公告将甩卖资产后，7月23日，新城控股收报跌停。7月24日，股价小幅回升，收盘时报26.97元/股，总市值为609亿元。

　　市场普遍忧虑目前新城控股的负债情况，甩卖资产是否意味着公司债务情况面临压力呢？

　　新城控股表示，本次交易目的为公司根据战略需要，积极应对市场变化，优化公司资产结构。

　　随着新城控股后续仍会继续披露资产交易情况，其股价走势究竟如何，也备受市场关注。

　　从目前来看，各大基金并未继续调降新城控股估值。而有分析师也表示，随着新城控股经营策略趋于保守，原有的估值将进行重构。接下来新城究竟在拿地策略、扩张规模上如何发展，是值得后续观察的。

　　此外，大股东质押情况也是关注焦点。在新城控股股价波动期间，控股股东富域发展的多笔质押受关注。据上证报