[CFO成绩单]保利地产拿地成本大幅上升占售价5成 ROE降至6%

[CFO成绩单]保利地产拿地成本大幅上升占售价5成 ROE降至6%
2020年09月17日 18:42 新浪财经

  新浪财经房产|大眼楼管

  近日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉,规则主要以“三条红线”为标准。

  而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业,CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下,CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素,工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理,考评各房企经营成色,为CFO工作成绩打分。

  截止今年上半年的财务数据,保利地产(8.200, 0.00, 0.00%)及CFO整体的财务成绩平均分为85.33分,表现中等偏上。周东利现任保利地产财务总监,从2014年10月开始任职。其历任保利建设开发总公司财务部副经理,保利(北京)房地产开发有限公司财务部经理,上海海洋水族馆内审部经理,保利文化艺术有限公司财务部副经理,旅游卫视财务总监兼运营中心总监,保利影业投资有限公司常务副总经理,中国保利集团公司财务部副主任,保利科技有限公司总会计师,保利投资控股有限公司总会计师。

  首先,从有息负债规模及结构来看,保利地产上半年的有息负债规模合计为3020.51亿元,同比增长11.46%,增速相对平稳。同时短债占比为21.27%,负债结构相对合理,现金短债比达到1.96倍,现金安全度较高。

  而在杠杆率方面, wind数据显示,2020年上半年,保利地产的资产负债率为77.66%,而剔除预收款后的资产负债率为67.40%,净负债率为72%,永续调整后的资产负债率为79.5%,杠杆率水平在业内来看不算高。

  从明股实债等隐性债务来看,对于部分房企通过合作拿地,其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况,可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面,从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比与2年前少数股东权益占比进行比较,通过权益比与收益比的差别,并结合公司集资公司背后金融机构等的进出情况等,可大致判断“明股实债”的可能性大小。

  2020年上半年,保利地产的长期股权投资为310.95亿元,占比总资产仅2.83%。而当期公司的少数股东损益为31.99亿元,占总利润的31.6%,若考虑房地产的两年结算周期,需对应到两年前的项目权益比,2018年H1公司的少数股东权益占比为34.99%,与2020年H1的损益占比相差不大。2020年上半年,公司的少数股东权益为820.03亿元,占总权益的33.51%。

  在债务对于利润表的影响方面,作为作为地产央企排头兵,保利地产的融资具有“先天”优势,据天风证券(4.810, 0.10, 2.12%)研报数据,保利地产上半年的平均融资成本为4.84%,保持业内低位。但保利地产的利息明细项披露不详,2020年上半年,保利地产的利息费用为31.26亿元,但这是除掉资本化利息之后,总的利息开支及当期资本化利息不明。故保利地产的整体评分指标剔除该项及相应的无法估算的项目,并对余下指标做了权重调整。

  最后,从前瞻及拿地的量入为出方面来看,保利地产的拿地成本上升较快,2020年上半年拓展项目 44 个,新增容积率面积 984 万平方米,拓展成本 820亿元,拓展面积及金额较去年同期分别提升 19%、54%。公司上半年拿地均价达到8333.33元/平方米,较2019年全年的5798 元/平方米大幅上升,2020年H1拿地均价占当期销售均价的55.38%,进一步蚕食利润空间。

  截至6月末,保利地产的土储建面约6727万平方米,而2019年全年销售建面2123.12万平方米,按此估算去化周期约2年多,土储在头部房企中相对不算充足。Wind数据显示,上半年公司的加权ROE为6.23%,较2019年上半年下滑了1个多百分点。当期ROIC为2.84%,2019年同期为3.19%。

  附注:房企财务状况、CFO工作成效的相关指标

  对于房地产公司的财务状况、CFO的工作成效,可以分别从有息负债的规模及结构、房企杠杆率、或有负债、财务费用及盈利能力、量入为出的土地政策等5个方面分别给予考察和评测。

  其中,房地产公司的有息负债的规模增速及结构方面,包含以下二级指标:

  有息负债规模增速;

  现金短债比;

  短债占比。

  而在房企杠杆率方面,主要包括以下杠杆指标:

  资产负债率;

  剔除预收款后的资产负债率;

  净负债率;

  永续债调整后的资产负债率。

  此外,房企还有包括明股实债等隐性债务,需要从以下指标加以定性观察:

  少数股东权益占比;

  对合联营企业投资/总资产;

  少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比。

  在评测债务规模及杠杆后,债务对于利润表的影响,主要从以下几个方面进行评价:

  平均融资成本;

  财务费用率;

  利息资本化率;

  ROE;

  从前瞻及拿地的量入为出方面来看公司财务工作的情况,主要可以从以下几个方面来进行比较:

  地价/房价;

  一二线土储占比;

  土储去化周期;

  ROIC。

  针对以上18个相关财务工作成果的指标进行计算并赋予相应的权重,对各房企CFO的工作成果进行打分,试图为CFO更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素提供些许建议。若上述单项指标无公开数据可查,则剔除该指标并对余下指标做权重调整。

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