年报|中海物业: 毛利率低位徘徊 在管面积仅增7.5%

　　新浪财经讯 近日，中海物业发布2019年全年业绩公告。公告显示，中海物业2019年实现收入54.66亿港元，同比增长30.8%。实现经营溢利7.6亿港元，同比增长36.3%。但所管面积仅增长7.5%，由去年末的140.9百万平方米上升至151.4百万平方米。

　　中海物业于2015年10月上市，是继彩生活之后的港股第二家上市物管公司。上市首年中海物业以25.44亿元的收入超过彩生活，随着碧桂园服务、保利物业等龙头物企陆续上市，按营收规模统计，中海物业先后曾排第二位、第四位、第五位，排名逐渐靠后。

　　而近三年中海物业的复合增速为67.6%，远低于前五家头部物企，昔日物业龙头渐渐缺乏活力。

　　在管面积仅增7.5%  

　　根据中海物业2019年业绩公告，公司实现收入54.66亿港元，同比增长30.8%。实现经营溢利7.6亿港元，同比增长36.3%。对比同行业来看这一业绩中规中距。

　　22家港股物业上市公司2019年营收增速的中位数为40%，中海物业处于行业中后位。与前5家头部物企对比，碧桂园服务106.3%的高增长遥遥领先，中海物业（30.9%）低于保利物业（41%）、雅生活服务（51.8%），略高于绿城服务（27.9%）。

　　其中，公司基础的物业管理服务收入为41.07亿港元，同比增长25.12%；增值服务收入为13.5亿港元，同比增长 50.72%。2018年收购的停车位买卖业务也开始在2019年产生收入，为9.6百万港元，但贡献收入占比有限，仅为0.18%。

　　从收入结构可以看出，中海物业多年努力发展的增值服务终于有了起色。将为物业发展商及其他物业管理公司提供的交付前服务、协助入伙等服务（715.2百万港元）重新分配至增值服务部分后，2019年中海物业的增值服务占比为24.7%，较上年提升约3个百分点。若按调整前分类，2019年增值服务的占比为11.58%，终于突破连续5年的个位数占比。

　　或许是过于注重增值业务，这位2015年就上市的老将忽略了在面积上的拓展。2019年中海物业管理的总建筑面积为151.4百万平方米，较去年的140.9百万平方米增加10.5百万平方米，同比仅增7.45%，为有史以来最低的面积增速。

　　根据新浪财经梳理的22家港股物业2019年在管面积排行榜，中海物业151.4百万平方米的管理规模排第5位，7.45%的面积增幅排第16位。具体到新增面积，同为头部物企的保利物业、雅生活服务、碧桂园服务、绿城服务分别新增96.4百万平方米、95.9百万平方米、94.6百万平方米、42百万平方米，远高于中海物业的10.5百万平方米。

　　毛利率常年低位  昔日龙头缺乏活力

　　在中海物业的官网上关于公司介绍中有这样一句话：辅助并战略性配合中国海外发展在香港及内地的房地产业务。这或许就是中海物业近年来给自己的定位。

　　中海物业成立于1986年，与中海地产（中国海外发展有限公司）同为中国海外集团有限公司的下属兄弟公司。2015年10月中海物业登陆港股，此时港股仅彩生活一家物业公司，2015年末中海物业营收超越彩生活，“短暂”的坐上了第一的座椅。

　　根据陆续公开的物管公司数据，2015-2019年中海物业的营收排名逐渐靠后。虽然万科物业、华润物业等几家龙头物业还未有公开数据，但这也能在一定程度上反映中海物业的问题。

　　近三年，中海物业营收的复合增速为67.6%，远低于前五家头部物企，为22家上市物企倒数第四。随着近两年物业上市公司越来越多，如何通过并购快速扩大规模抢占市场一度成为众多物业新股的目标。但这股并购热潮中，并不包括中海物业。

　　2015-2019年公司管理的总建筑面积分别为82.6百万平方米、93.5百万平方米、128.3百万平方米、140.9百万平方米、151.4百万平方米，新增面积分别为26.2百万平方米、10.9百万平方米、34.8百万平方米、12.6百万平方米、10.5百万平方米。

　　其中，2015年因承接中国海外发展旗下中海宏洋物业，新增7.8百万平方米；2017年因中国海外发展收购中信房地产，承接中信物业的管理面积24.1百万平方米；2019年收购控股股东中国建筑股份有限公司附属公司，新增4.7百万平方米。

　　不仅与集团公司关联密切，中海物业还是目前少数几家不公布第三方项目占比的物管公司。

　　日前小摩发布报告维持对中海物业的“中性”评级。理由是中海物业整体增长较同业差，预计公司管理面积储备只占在管面积31%，同时超过90%管理面积来自母公司中国海外，比例相对较高。中海物业是唯一不会公开在管面积数据的物管公司，令公司增长可见度低于同业。

　　公司去年收费在管面积仅增长7%，该行预计今年将会重新加速至10%-20%增长，同时未来将会有更多第三方贡献，但预计增速仍将低于同业平均水平20%-25%。该行认为，公司更换主席不会对公司方向有太大改变。

　　并且中海物业也未公布具体的物业费水平。新浪财经注意到，中海物业的毛利率常年徘徊在低位，2019年年实现毛利率19.95%，较上年微降，排在22家港股物业公司倒数第四。事实上，中海物业的毛利率由2015年的20.62%提高到2016年的24.82%后，近几年一直在不断走低，分别为23.9%、20.43%、19.95%。

　　作为一家国企，中海物业或许有自己的行事风格。直到2019年，为了提升与同行的可比性，中海物业才将增值服务分部将更广泛地定义为非住户（为物业发展商及其他物业管理公司提供）及住户（为物业住户提供）增值服务。

　　2019年中海物业开始发力停车位买卖业务。该业务在2019年末的资产骤增至4.5亿港元，2018年仅为3714万港元。而这项业务其实最早也是承接自中国海外发展。2018年下半年中海物业以2570万元的代价收购了中海海外发展附属的青岛中海、大连中海共244个停车位。该业务在2019年毛利率为44.6%，但收入占比有限导致对综合毛利率的影响较小。

　　最后值得注意的是，2019年中海物业的贸易应收收款及其他应收款减值准备比例较高，分别为12.31%、22.79%，去年同期为13.45%、29.83%，应收款回款质量值得关注。

责任编辑：公司观察