[房企年报]万科业绩不及预期王石"非常好"预言落空|万科_新浪财经

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　　新浪财经上市公司研究院大眼楼管/肖恩

　　新浪财经讯 3月17日晚间，万科发布2019年年报，全年实现营业收入3678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比分别增长23.6%和15.1%，利润增速较此前明显下滑。万科2019年实现销售金额6308.4亿元，同比增长3.94%，增速降至近年来新低，2020年受疫情影响销售面临着较大压力，或将进一步拉低公司未来业绩增速。

　　销售增速降至3.9% 王石“预言”落空

　　据年报，万科2019年实现销售面积4112.2万平方米，销售金额6308.4亿元，分别增长1.8%和3.9%，销售均价为15341元/平方米，走低的销售增速令其行业第三的规模位次面临融创的强力挑战。在中国房地产市场中，TOP4分列着碧桂园、恒大、万科、融创，曾几何时万科一直占据着行业一把手的地位，近几年接连被碧桂园和恒大超过。2016-2019年，融创与万科的销售增速有着明显的差距，到2019年，融创销售增速依然有21%的较高水平，两者规模差距不到800亿规模。

　　2019年全年万科实现结算面积2460.3万平方米，同比增长12.3%；实现开发业务结算收入23340.4亿元，同比增长21.8%，开发业务的结算均价为13577元/平方米（2018年为12516元/平方米）。

　　万科的房地产相关业务占营收的95%，因此，每年的结算金额基本决定了全年的业绩增速。2019年11月23日，王石在新书《我的改变：个人的现代化40年》分享会上表示，“2019年大家都觉得是经济上不好过，尤其是房地产更不好过。我已经离开两年了，只能这样说，到时候看看万科的年报，根据我掌握的信息，公布的年报非常好。”而事实上，万科2019年的营业收入3678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比分别增长23.6%和15.1%，利润增速较此前几年都要低，明显低于市场预期，似乎并不像王石所说的“非常好”。

　　盈利能力、股利支付率有所下降

　　年报显示，万科全年摊薄的净资产收益率为20.7%，较2018年减少1.0个百分点，与此同时，万科的房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%，较2018年下降2.5个百分点。

　　公司盈利能力有所下降或与公司业务自持物业增厚、收入结构逐渐改变有关。近年来，随着万科在长租公寓、印力商业、物流仓储、冰雪度假文旅项目等重资产的多元化布局的加深，公司账面的自持物业持续增加。截止去年底，万科的投资性房地产规模达到735.65亿元，同比增长达到36.09%，在建工程同比增长118.5%，均明显高于同期总资产13.17%的增速。

　　在业绩增速有所下滑、自持物业所需资金增多的情况下，加上当前疫情对于公司销售回款及现金流的影响，万科拟合计派发现金股利约118.1亿元（含税），以2019年末公司总股份数计算，每10股派送人民币10.45元（含税）现金股息，股利支付率为30.12%较此前几年有所下降。

　　据报道，祝九胜在万科2019年度业绩推介会上透露，受疫情影响，今年2-3月万科销售降低了510亿元。同时交付也受到影响，一季度大约有万户有交付延期的可能性，全年可能涉及超过三万户。此外，销售减少，销售回款降低，对公司未来1-2年的现金流会产生压力。公司董事会主席郁亮在业绩推介会上表示，2018年万科喊出活下去是出于居安思危的考虑，现在“没想到活下去变成特别真实的存在”。

　　拿地力度不变整体依旧稳健

　　2019年，万科获取新项目147个，总规划建筑面积3716.5万平方米，权益规划建筑面积2478.4万平方米，新增项目平均地价为6252元/平方米，地价合计2323.56亿元，其中权益地价总额约1549.6亿元，同比增14.67%。万科全年的拿地强度（新增地价总计/销售额总计）为0.37，保持与2018年相近的水平，整体拿地面积与销售面积接近，土地储备池子稳定。

　　万科整体风格依旧保持稳健，2019年新增项目71.5%位于一二线城市；按权益投资金额计算，79.9%位于一二线城市。截至报告期末，在建项目总建筑面积约10256.1万平方米，规划中项目总建筑面积约5394.3万平方米，项目多数集中在一二线城市。

　　万科当前持有货币资金1661.9亿元，净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）33.9%。其中有息负债合计2578.5亿元，占总资产的比例为14.9%。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计938.9亿元，占比为36.4%，一年以上有息负债1639.7亿元，占比为63.6%，整体的融资成本较低。

　　钜盛华、安邦人寿双双减持

　　宝能系在 2019 年持续减持，截止年底数据，钜盛华持股比例降至3.57%，与此同时，安邦保险的持股也从6.6%下降至3.04%。深地铁的持股一直保持不变，港资持股比例有所增加。