蓝光旗下嘉宝股份赴港:平均物业费走低 入局时机偏晚

　　房企拆分物业的上市潮还在继续。近日，蓝光发展旗下物业公司四川蓝光嘉宝嘉宝服务集团股份有限公司（以下简称“四川蓝光嘉宝”，三板简称“嘉宝股份”）在港交所披露了招股说明书。加上四川蓝光嘉宝，港股目前已有三家物业公司在排队。

　　作为四川省的龙头物业，四川蓝光嘉宝兼具房企物业和区域物业的特征。公司与房地产母公司蓝光发展存在大比例的关联交易，同时，按照在管面积计算，公司也是四川省排名第一的物业公司。但随着去年一年5家物业在港上市，四川蓝光嘉宝已经失去了上市先机，公司上市后能够获得多少资本红利还有待观察。

　　四川地区龙头物业  平均物业费走低

　　根据招股书显示，四川蓝光嘉宝是中国西南地区领先的物业管理服务供应商。2018年，按在管建筑面积计算，四川蓝光嘉宝在中国西南地区及在四川省的物业服务百强企业中分别排名第四及第一。按照2017年收入和净利润计算，四川蓝光嘉宝在西南西区的物业服务百强企业中排名第三。

　　2016-2018年，公司营业收入逐年增长，分别为6.6亿元、9.2亿元、14.6亿元。克而瑞数据显示，2018年蓝光发展以1041.7亿元的销售金额排名行业27位，首次进入“千亿房企”之列。也就是在这一年，四川蓝光嘉宝迈入了10亿以上的规模阵营，与永升生活、南都物业、新城悦等第二梯队物业拉开差距。从盈利角度来看，同期四川蓝光嘉宝实现净利润分别为1.02亿元、1.86亿元、2.97亿元，超过已上市的滨江服务、永升生活。

　　报告期内，蓝光集团开发的物业占四川蓝光嘉宝在管面积的比例为78.3%、51.9%、41.1%。来自第三方物业开发商所开发的比例为21.7%、48.1%、58.9%。可以看到，公司在一定程度上保持了向外的开拓，来自蓝光集团开发的物业占比逐渐下降，第三方物业的比例逐渐上升。

　　公司主要通过招标程序来获取物业合作。就第三方物业开发商开发的物业而言，中标率从2016年的53.3%提升到了2018年的59%。但仔细分析物业管理服务的收入，向第三方物业开发商的提供物业的收入占该业务的比例分别为15%、31.6%、45.1%。这一比例均低于同期第三方物业开发商在管面积占比。

　　在面积占比一定的情况下，收入占比却更低，这意味着，第三方开发商的平均物业费低于蓝光集团的平均物业费。为了获取第三方业务，四川蓝光嘉宝或许在单价上有所让步，逐渐提高的中标率或许也与此有关。

　　本身，四川蓝光嘉宝的物业费就不高。2016-2018年，四川蓝光嘉宝的平均物业管理费为2.3元每月每平方米、2.1元每月每平方米、2元每月每平方米。根据中国指数研究院，2017年全国百强物业管理公司的住宅物业服务平均单价仅为2.3元每月每平方米。

　　天风证券研报显示，物业行业分业态来看，办公物业服务费最高，达7.88元/㎡/月，其次是商业物业服务费，为7.02元/㎡/月，住宅物业服务费最低，为2.30元/㎡/月。而四川蓝光嘉宝的物业服务80%以上为住宅物业，且占比逐年提高，在2018年达到89%。业态上的单一，也使得公司平均物业费难以提升。

　　作为一个区域性的龙头物业，四川蓝光嘉宝在中指院公布中国物业服务百强榜中位列13位。但平均物业费却低于行业水平，且逐年下滑。这也侧面说明，四川蓝光嘉宝的话语权并不强。

　　报告期内，四川蓝光嘉宝贸易应收款项分别为1.4亿元、3.7亿元、5.5亿元，占总收入的21.1%、39.5%及37.8%。应付贸易款项只有0.2亿元、0.4亿元、0.7亿元。从周转天数来看，贸易应收款项周转期从68.7日增至112.9日，贸易应付款项周转日期从13.6日增至的19.7日。

　　值得注意的是，最近三年，四川蓝光嘉宝资产负债比率分别为62.4%、58.6%、63%，流动比率分别为1.29倍、1.34倍、1.17倍。

　　三年的时间里，四川蓝光嘉宝陆续收购了国嘉物业、杭州绿宇、上海真贤、成都东景、泸州天立及成都全程六家物业公司，共花费2.34亿元。截至2018年末，形成商誉1.83亿元。

　　物业上市潮还将继续  市场红利逐渐消失

　　自从2014年彩生活上市形成示范效应后，陆续有房企拆分物业公司上市。2018年，市场正式迎来一波物业上市潮，港股一年5家物业公司上市，A股也迎来了首家物业公司南都物业。

　　2019年，这波物业上市潮还在继续。根据新浪财经不完全统计，目前港股还有滨江服务、四川蓝光嘉宝、和泓服务三家等待排队上市，A股则有开元物业已在去年末申请从新三板转板。

　　公开信息显示，2018年新三板有14家物业公司摘牌，其中7家有房企背景，分别为远洋旗下远洋亿家、协信旗下天骄股份、旭辉旗下永升物业、蓝光旗下嘉宝股份、三盛旗下伯恩物业、鸿坤旗下鸿坤物业、荣超旗下荣超股份。

　　随着永升生活的上市，外界普遍认为新三板或将迎来物企摘牌、转板的高峰。对于物企来说，新三板流动性不佳导致的融资问题一直存在。在新三板挂牌期间，四川蓝光嘉宝仅在2016年有过一次增发，募集资金3910万元。此前也有媒体统计，截至2018年末，95%新三板挂牌物企累计募资额不足5000万元。

　　目前，新三板仍有超50家物业公司挂牌，其中不乏保利物业、兴中能源、美的物业、第一物业这种盈利尚佳的选手，物企转板的后备军储量较大。随着物业价值被发现，物业上市潮或将继续，而剩下的市场红利却不多了。

　　一方面，随着越来越多的物业公司上市，物业标的增多。不少物业出现了上市破发的尴尬局面。相比于中小物业，资本市场更青睐行业龙头。而从长期来看，物业行业高估值的情况最终将回归合理。以上市最久的彩生活为例，从上市近100倍PE的高估值下降到如今16.7左右，物业行业整体估值水平在下降。

　　另一方面，物业并购市场越来越激烈。物业公司上市就实施并购计划是一个普遍现象，在绿城服务、彩生活、雅生活等上市初期，也经历过一番并购扩张。而目前上市的大多数为中小型物业公司，对融资扩张的需求更为迫切。2018年碧桂园服务一上市就扩张了6家物业公司。

　　尚在排队的滨江服务在招股书中明确了收购标准：收入超过5000万元或净利润超过1000万元的物业管理公司。

　　无独有偶，四川蓝光嘉宝也提出收购要求：在管面积不低于300万平方米，最近一个财政年度的年收入至少为人民币5000万元，管理项目以住宅及/或公共建设项目为主，且过去三年并无主要高级管理人员变动。二者的眼光同样放在了收入超过5000万元的物业标的上。

责任编辑：公司观察