中奥到家：O2O社区项目折戟重写并购逻辑_新浪财经

　　成立于2005年的中奥到家，在经过短短十年的发展就登陆了资本市场，成为继彩生活、中海物业之后港交所第三家物业企业。尽管抢得先发优势，但公司上市第一年就在O2O社区项目上受挫，造成当期净利润亏损。

　　截至目前，中奥到家股价较上市发行价下跌59.89%。在房企拆分物业上市的潮流之下，公司近两年集中主业的态度非常明显。毕竟作为一家独立的第三方物管公司，中奥到家上市迄今仅并购了一家较大的永成物业。随着O2O社区项目折戟，增值服务收入下降，提振业绩成为公司当前要务。

　　平均物业费较低

　　中奥到家前身为中奥物业，2005年成立于中国广州，经过十年发展，在2015年11月末港股上市。2015-2017年，公司实现营业收入分别为4.2亿元、6.3亿元、9.8亿元。在13家已上市（A股、港股）的内资物管公司里，目前处于10亿营收以下的第二梯队。

　　作为一家独立的第三方物业管理公司，中奥到家成长于广州。在经过2012年并购杭州绿都，2013年8月并购杭州华昌，2014年7月并购宁波迪宝（酒店物业管理）一系列操作之后，公司在2015年上市时已经初显面向华南、华中/华东，辐射华北的格局。具体到城市为杭州、绍兴、佛山、南宁项目居多。

　　收入方面华北地区的贡献占比一直在10%以下，公司主战场在华南及华东/华中地区。2018年中报显示，华南地区营收占比约25%、华东与华中地区占比约70%。

　　城市收入水平直接影响到物业费的高低。资料显示，中奥到家从上市以来平均物业管理单价长期在1.8元每月每平方米，较行业平均水平要低不少，2017年全国百强物业管理公司的住宅物业服务平均单价仅为2.3元每月每平方米。主要集中在浙江省内的滨江服务物业管理费在3.8每月每平方米左右。由此看来，中奥到家离中高端物业还有一定距离，物业费有待提升。

　　O2O社区项目折戟

　　13家已上市（A股、港股）内资物管公司中，中奥到家是唯一一家出现过亏损情况的。

　　2015-2017年，公司实现净利润分别为1091.1万元、-638.3万元、9054.9万元。仅2016年出现亏损，当期公司营业收入同比增速为51.37%，净利润同比增速为-158.50%。

　　亏损的原因有两方面，一是物业管理及协销业务线的销售及服务成本由2015年的2.75亿元增加到2016年的4.51亿元，同比增长63.8%。主要是随着业务有所增长，2016年，中奥到家员工人数从上一年的1500人骤增至6700人，员工成本及分包成本相应增加。

　　二是，运营一年的O2O社区项目耗去一定的成本，但该业务持续亏损，2015年毛损198万元，2016年毛损较去年大幅增加人民币1060万元。

　　而O2O社区项目在中奥到家上市之前就已启动。根据招股书，2014年3月公司成立了广州到家，2015年2月成立广州壹到，二者都属于O2O社区板块。2015年6月推出社区O2O平台“爱到家”。

　　三年过去，O2O社区业务在2015-2017年实现收入分别为198万元、826万元、29万元。意识到亏损的中奥到家为了节约成本，在2016年年报中已将O2O社区业务外包。但这已经挽救不了逐年下滑的增值业务。

　　2015-2017年，中奥到家的增值业务收入逐年下滑，分别为0.99亿元、0.76亿元、0.67亿元。截至2018年中报，增值业务收入仅为0.35亿元，占营收比例为7%，远低于行业平均水平。

　　除去基础物业服务，中奥到家增值业务包括O2O社区、协销业务、配套业务等。其中，协销收入贡献了增值业务的大头，分别为0.67亿元元、0.55亿元、0.43亿元，占增值业务比例分别为67%、72%、64%。协销指的是公司向物业发展商提供示范单位及销售中心的清洁、保安及保养，并协助促进物业的销售过程。

　　增值服务表现不佳直接影响到中奥到家各方面的业绩表现。2016年，公司毛利率由2015年的33.3%减少至2016年的 24.7%，主要是因为O2O社区项目亏损。这样一来，与净利润有关的数据都在2016年亮起了红灯。剔除2016年数据来看，公司整体毛利率水平在30%左右，净利率在10%左右，处于小规模梯队，在行业内表现平平。

　　协销失效重写并购逻辑

　　没有房企的支撑，第三方物业公司的项目储备主要来源于并购及合作。

　　自2012年以来，中奥到家近几年保持着1000万平方米左右的项目储备。2015-2016年，中奥到家未交付的建筑面积分别为1160万平方米、1540万平方米、1220万平方米。总合约面积在并购永成物业的2016年出现大幅增长。