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文 孔海丽
当代置业的债务违约，将这场多米诺骨牌传导到了第4块，又一次验证了新政策环境之下，“高杠杆—高增长”模式再也无法继续。
相比之下，当代置业10月26日宣布2.5亿美元债实质性违约并不突然，其“流动性困境”已经持续了一段时间，无论是10月8日将旗下物业公司短暂停牌以待刊发与收并购有关的内幕消息，还是10月11日公告寻求前述美元债展期，都显示了这家公司在资金承压情况下的挣扎自救。
据官网介绍，当代置业成立于2000年，总部位于北京，2013年在香港联合交易所上市。
当代置业具有一级房地产开发资质，自主研发运营十大绿色科技系统和五大扩展系统，打造中国绿色科技地产领域的标志性品牌——“MOMΛ”，当代MOMΛ项目曾荣获世界十大建筑奇迹之一。
今年前9个月，当代置业合约销售额约335.44亿元，其中物业合约销售额约330.29亿元，物业合约销售面积约328万平方米。
据克而瑞数据，今年上半年当代置业以189.7亿操盘金额位居房企第77位；以183.1万平方米操盘面积排第50名，属于百强中小房企。
已开始裁员
多方信源告诉21世纪经济报道记者，当代置业旗下物业公司——第一服务控股（02107.HK）或将售予融创方面，以此获得一笔10亿元左右的资金，合并公司董事会主席张雷和总裁张鹏提供的约8亿元人民币股东贷款，未来陆续缓和现金流。
但第一服务的交易归属问题，并未获得当代置业的证实。
与此同时，当代置业总裁办发出的内部信透露，未来希望通过资产重组和战略投资人的引进，实现公司的再生和持续发展。
21世纪经济报道记者从多位接近当代置业一线的知情人士处获悉，该公司中西部地区拉开了裁员的序幕，被裁人员既有中后台岗位也有销售，且叠加了降薪等常规举措。北京总部销售岗暂停发放佣金，其余岗位薪资目前正常，“但大家都对年终奖没抱什么指望了。”
实际上，当代置业的产品风评和员工评价都还不错，行业内产品风评是因为其绿色科技住宅产品相对有特色，员工评价则多源于员工福利“职员宝”。
“职员宝”是当代置业的员工理财产品，已经正常运转了多年，利率也比银行定存高很多，可选择6个月或12个月的跟投时长，往常年化利率基本为9%-12%，起投金额设置也比较低，3万元即可起投，若投资几十万以上，会配备15%的年化利率。
一位熟悉当代置业的知情人士透露，公司对资金的渴求也体现在“职员宝”利率的突然上涨，大概2个月之前，“职员宝”的利率提高到了15%，并且给各地区下了金额指标。
不过当代置业并没有打算放弃对员工的承诺，管理层应允在今年年底之前将“职员宝”的本金归还给员工。
复盘当代置业的流动性危机，可以发现，该公司高昂的资金成本和今年上半年激进的土地拓展是两条主线，背后则是愈加严格的资金管控大环境，这也为众多中小房企的资金处理敲响警钟。
如今，“安全发展”已经不再是一句口号，而需要房企将这一原则落实到运营链条的每一步。
“高杠杆梦”破碎
当代置业10月26日违约的美元债发行于2019年，也是该公司近期存续的5笔美元债中利率最高的一只，利率为12.85%，较稳健型房企的融资成本高出许多。
实际上，高息发债是当代置业一直以来就存在的问题，也是横亘公司发展道路上的一道沟渠。
早在2018年12月，当代置业发行的一笔1.5亿美元优先票据，利率高达15.5%，彼时创下了亚洲之最。
计算整体美元债成本，当代置业也居高不下。
Wind数据显示，自2019年1月以来，至少有84家房企发行过海外债，涉及415只美元债共计1386亿美元，平均票面利率为8.18%，但当代置业的发债利率几乎处于最高成本梯队，平均票面利率12.2%，同一梯队房企只有泰禾集团、阳光100、海伦堡、港龙中国等寥寥几家，还几乎都是“债务压顶”的成员。
截至10月28日，当代置业的存续美元债还有4只，债券余额合计为10.17亿美元（约合人民币65.05亿元），仅在4个月后的2022年2月25日，当代置业又要面临一笔2亿美元（约合人民币12.79亿元）的到期债务，明年到期的美元债总额为4.99亿美元（约合人民币32亿元）。
而当代置业的总体融资成本也偏高，其2018-2020年的平均融资成本分别为8.20%、9.90%和9.90%，今年上半年虽然降至9.73%，但在房企中依然处于高昂之列。
从筹资现金流来看，当代置业对非银行借贷和债券融资也较为依赖，其2016-2020年的非银借贷新增额分别为31.10亿元、57.80亿元、30.89亿元、65.55亿元和124.02亿元，而2015年非银借贷新增规模仅0.30亿元。
当代置业对规模是有追求的，曾经提出过2020年达到500亿元销售额的目标，但其2020年仅实现了422.1亿元的合约销售额，2021年的目标为470亿元。
这种“高杠杆”作风同样体现在当代置业今年上半年的拿地中。
据半年报数据，仅2021年上半年，当代置业就在西安、重庆、青岛、苏州、合肥、呼和浩特等地新获取了20个项目，新增建面356.4万平方米，而去年全年，这一数据为24个项目、462.6万平方米。
背负着高昂资金成本的当代置业，在上半年的“攻城略地”中，甚至在佛山以一块商住地刷新了当地的楼面价，并在下半年的7月13日，延续了收并购节奏，以3.8亿元收购了禹洲集团旗下的惠州水口镇项目。
与“高支出”形成鲜明对比的是，今年下半年以来楼市急速降温，当代置业的销售和回款都受影响，这也是当代置业公告中“预计之外”的因素。
国家统计局数据显示，自今年7月以来，单月商品房销售规模已连续三个月同比下滑，9月的降幅更是达到两位数。在下半年的市场“退潮”中，传统的“金九”已然不再。具体到当代置业，则是7、8、9月的销售数据的同比增幅在持续下滑。
资产亟待处置
外部环境是恶劣的，尤其受某TOP房企信用危机影响，整体市场对房企的风险厌恶空前增加。
10月12日，国际评级机构穆迪将当代置业的家族企业评级从B2下调至Caa2，将其发行债券的高级无抵押评级从B3下调至Caa3，并将上述评级列入可能进一步下调的观察。
10月26日，几乎在当代置业公告美元债违约的同一时间，穆迪再次将当代置业的评级从“Caa2”下调至“Ca”，并将当代置业已发行债券的高级无抵押评级从“Caa3”下调至“C”。展望从评级观察名单改为“负面”。穆迪预计，当代置业的还款风险将继续上升，因为此次未能安排还款可能引发交叉违约并加速公司偿还其他债务。
“当代置业不得不依靠资产出售或获得潜在投资者的投资来筹集资金以偿还债务”，穆迪在报告中如此指出。
实际上，当代置业的自救从实质性违约之前就已经启动，并且目前尚未停止。
本次于10月25日到期的美元债违约之前，当代置业就已经在10月11日公告寻求展期至2022年1月25日，同时，该公司还在寻求缩短债券选择性赎回的通知期，并赎回8750万美元的债券本金。
虽然债券展期最终并未奏效，但其他的行动也在同时进行。
10月11日，当代置业还宣布，集团董事会主席、执行董事兼控股股东张雷及集团总裁兼执行董事张鹏，有意向集团提供约8亿元的股东贷款，预期于未来两至三个月内完成，张雷表示将视乎集团财务状况适时考虑予以持续支持。另有市场消息称，张雷和张鹏已经在积极处置个人资产，以完成向公司提供贷款事宜。
资产处置方面，当代置业旗下物业公司第一服务控股于10月8日已经申请短暂停牌，以待根据香港公司收购及合并守则刊发构成公司内幕消息的公告。目前第一服务依然在停牌中，21世纪经济报道多方获悉，收购第一服务股权的公司或为融创方面，交易对价在10亿元左右，但未经当事方证实。
Wind数据显示，第一服务控股停牌期间每股均价为1.37港元，总市值为14亿港元，折合人民币约为11.52亿元。如果前述消息属实，10亿元的交易对价预计将覆盖第一服务控股几乎全部股权。
出售物业公司几乎是近期遇到资金困境房企的“标准动作”，蓝光发展将旗下上市物业公司蓝光嘉宝受让给碧桂园，富力地产将物业公司售予碧桂园，花样年同样出售旗下物业公司彩生活的部分资产，前述陷入危机的TOP房企亦打算出售物业公司，但其与合生创展的协商陷入僵局。
当代置业的自救同时体现在对员工理财产品的“负责到底”。
前述知情人士告诉21世纪经济报道：“当代在内部理财这方面一直挺好的，相当于给员工发福利。近期大家隐约听过内部资金有些问题但利率实在是太高了，很难忍住不下手。”
当代置业管理层在内部会议承诺年底归还本金，员工的信心或许并未消散。
责任编辑：王涵
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