保利地产带头上涨:地产股集体反弹 很多开发商赚翻了

保利地产带头上涨:地产股集体反弹 很多开发商赚翻了
2021年08月09日 19:08 新浪财经综合

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  保利地产带头上涨,地产股集体反弹,很多开发商赚翻了

  来源:中国经济周刊

  《中国经济周刊》记者 李永华 | 长沙报道

  被投资者冷落已久的地产股,忽然之间,就像得了《长门赋》之力的陈皇后一样,“复得亲幸”。

  号称“国内牛仔布生产销售规模最大的企业”,实则地产建筑业务营业收入占比超70%的黑牡丹(600510.SH),从7月19日至8月6日,区间涨幅已达35.74%。

  至8月6日收盘,*ST中迪(000609.SZ)已连收4个涨停板。

  8月4日,莱茵体育(000558.SZ)带头涨停,第二天又冲击涨停板。莱茵体育,只看其名,会以为属于体育产业,实际上,其主营业务是房地产,占比近70%。

  8月6日,冠城大通(600067.SH)拿起涨停接力棒。

  尤为值得关注的是,地产龙头同样受到资金的青睐,保利地产(600048.SH)8月5日至9日连涨3天,累计涨幅近16%,收于11.56元/股。这一价格距离多家券商给出的估值还有50%的上涨空间。

  不过,并非所有的地产股都受欢迎,绿地控股(600606.SH)、万科A(000002.SZ)等仍在低位徘徊不动。

  股价被打到地板上,业绩却不差?

  地产股股价整体下行,不是一天两天。保利地产2020年7月7日达到18.70/股的高位之后,到2021年8月2日下探到9.76元/股的年内低位,价格接近腰斩。

  绿地控股2020年最高价是8.8元/股,最近的价格则在4元附近游荡。万科A从3月初的34.6/股跌到了21元/股左右。

  万科A的PE为5.9,华侨城A(000069.SZ)的PE仅4.23。陷入债务危机的蓝光发展(600466.SH),其市盈率更是低至2.18。这比银行股的市盈率还要低,有投资者用“低到令人发指”来形容。

  这或许是地产股近期集体异动的直接原因。

  中信证券研报认为,保利地产每10股派发现金红利7.3元(含税),以2021年8月4日收盘价9.99元/股计算,公司股息率为7.3%。

  这比银行定期存款的收益高多了。

  从净资产角度看,华侨城A的每股净资产9.54元,而8月6日收盘股价为6.55元。绿地控股每股净资产7.47元,股价却只有4.41元。出现这种“跌破净值”情况的地产公司还有一大把。

  如果简单计算,此时来一个“野蛮人”收购该公司,之后再卖掉所有的资产,也能够赚上一大把。

  再来看看地产公司的业绩,很多都赚得盆满钵满。

  8月5日,万科A公告,7月实现合同销售金额 515.4 亿元;1-7 月累计合同销售金额 4059.8 亿元。

  中国恒大(03333.HK)8月3日宣布,7月单月合约销售金额437.8亿元,今年1-7月,累计合约销售金额4005.6亿元,与万科并列唯二超4000亿元销售规模的开发商。

  碧桂园(02007.HK)7月权益销售金额542.8亿元,前7月累计3573.7亿元。中指研究院8月2日发布的《2021年1-7月中国房地产企业销售业绩TOP200》报告显示,2021年1月份至7月份,TOP100房企销售额均值为794.7亿元,增长率均值为36.2%。

  2021年8月2日《财富》发布的世界500强排行榜,也印证了中国房地产行业公司的实力。

  据排行榜显示,2021年的世界500强中,上榜的中国房地产行业公司共有8家,碧桂园、中国恒大、绿地控股、保利地产、万科这5家企业是常客。值得关注的是,融创中国、龙湖集团、华润置地等3家则是世界500强新秀。

  同时,与房地产高度相关的建筑行业也有10家中国企业进入榜单,其中广州市建筑集团有限公司以1841亿元的营业收入首次上榜,排名总榜单第460位。

  增持与回购潮起,保利称支持房地产中长期向好的根本性因素并未改变

  8月4日,保利集团增持保利地产50万股,计划未来6个月继续增持,且不超过公司总股本2%。同时,公司董事长、总经理刘平及全体高管计划6 个月内增持公司股份,合计增持金额不低800万元、不超过 1500万元,增持价格不超过 15.06 元/股。当天,保利地产收盘价为9.99元/股。

  中信证券研报称,保利地产实际控制人和高管团队发布增持计划,同样的增持在2008年、2014年、2015年出现,往往意味着公司投资价值被低估,以及公司经营稳定、业绩可期、股息率处于高位,看好公司投资价值,维持“买入”投资评级。

  此前,保利地产发表对房地产行业的看法,或可视为其增持理由。保利地产认为,“十四五”期末我国有望跨过“中等收入陷阱”,达到现行高收入国家标准;到2035年实现经济总量、人均收入、中等收入群体翻一番,城镇化率提升至发达国家80%以上的水平,向着世界第一大经济体迈进。

  2020年,房地产行业市场规模突破17万亿元。保利地产预测,未来5年,行业容量合计可达到80万亿~90万亿元以上。因此,保利地产认为,支持房地产中长期向好的根本性因素并未改变,房地产行业发展的基础和动力仍在,总量峰值时代延续。

  今年以来,融创中国、金科股份、中国恒大、世茂集团、碧桂园、华侨城A、旭辉控股集团等众多开发商先后实施股份增持或者回购行动。

  7月26日,融创中国3715万港元回购170万股自家股票。这一周,融创共回购4次,总斥资3.03亿港元。

  从2020年开始,碧桂园联席主席杨惠妍就持续增持公司股票。2019年底,杨惠妍在碧桂园持股比例为57.68%。7月21日,杨惠妍于场外增持碧桂园逾4.2亿股,每股平均价9.518港元,涉资约40.13亿港元,最新持股量增至62%。

  调控政策持续升级,房地产行业进入淘汰赛阶段?

  尽管地产大佬们巨资增持或回购,二级市场并不买账,各公司股价表现还是“跌跌不休”。

  知名行业研究员任泽平认为,房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融。近两年来,土地与金融的政策端都发生了极大的变化。这才是投资者持续看空地产的理由。

  7月29日,蓝光发展公告称,因受宏观经济环境、行业环境、融资环境叠加影响,自 2020年年度末至今,公司公开市场再融资受阻,经营性现金流回速放缓,公司流动性出现阶段性紧张,加之部分金融机构提前宣布到期,导致公司出现部分债务未能如期偿还的情况。

  申万宏源认为,2018年中小房企开始出现违约,主要风险点有过于激进、负债压力大、现金流断裂、地产布局定位问题导致销售回款较弱、多元化转型失败、内部治理问题等,在行业持续“房住不炒”、融资政策“借新还旧”的背景下,行业整体爆发式增长已经过去,内部分化将加剧。

  土地政策方面,今年最大的变化是“两集中”,指的是集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。各企业在实行“两集中”的城市一年只有3次机会参与土拍,自然极大地改变其拿地策略。

  长沙是首批实施“两集中”政策的城市之一。在实施第一次集中土地出让之后,长沙一位地产行业资深营销人士告诉《中国经济周刊》记者,“两集中”之后,开发商必须要抢地,要不然到了后期就无米下锅,影响今后的业绩。

  中指研究院发布2021年1-7月全国房地产企业拿地排行榜显示,今年1-7月,万科、保利发展、碧桂园、绿城中国、招商蛇口、华润置地等排名靠前,万科是唯一拿地金额超1000亿元的企业。

  从拿地情况看,靠前的开发商面对“三条红线”的压力明显较轻。“三线四档”是2020年8月开始实行的土地融资新政,对开发商影响极大。

  保利地产分析,多部委联合实施行业金融调控,高风险、高杠杆房企将实施“去杠杆”,规模扩张速度降低,甚至行业可能引发新一轮洗牌。

  “三道红线”是指剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况,房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档,“红档”企业有息负债规模不能高于现有水平,“橙档”企业有息负债年增速不得超过5%,“黄档”企业不得超过10%,“绿档”企业不得超过15%。

  万科2020年报显示,公司持有现金1856.62亿元。保利地产“三条红线”均是绿档;招商蛇口2020年末剔除预收账款后的资产负债率58.84%,净负债率 28.81%,现金短债比1.23。其他拿地排名靠前的开发商,在“三线四档”方面都处于有利位置。

  从2020年下半年至今,绿地控股、中国恒大等触碰“红线”的企业降负债、去杠杆,求生存,拿地规模较之以往急剧缩水。

  万科认为,对行业而言,重点房地产企业资金监测和融资管理、房地产贷款集中度管理等重大政策的相继推出, 将重新定义行业规则,推动行业加速进入管理红利时代。

  7月,央行公开表示,“三线四档”规则试点房地产企业核心经营财务指标明显改善。

  “房住不炒”调控政策还在进一步细化深化。据多家媒体报道,7月底,监管部门要求全国被纳入“三道红线”试点的重点房企买地金额不得超过年销售金额的 40%。这一比例不仅包括公开拿地,并购方式拿地同样计入。

  中国房地产研究会常务理事丁祖昱发文表示,千亿规模的房企每年可花400亿元拿地,而中小房企可能年销售额都不足400亿元,中小房企和规模房企之间的差距会进一步加大。

  7月27日,银保监会召开全系统2021年年中工作座谈会暨纪检监察工作(电视电话)座谈会,强调严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度要求,防止银行保险资金绕道违规流入房地产市场。

  谈到上半年的成绩时,银保监会称,高风险机构处置有序推进,高风险影子银行规模较历史峰值压降23万亿元,互联网平台企业整改加快推进,房地产贷款增速创8年最低。

  2020 年末,全国主要金融机构房地产贷款余额同比增长 11.6%,增速较上年末回落 3.2 个百分点。房地产贷款余额占各项贷款余额比例下降至 28.7%。关于行业的趋势,今年可能重回“地产一哥”宝座的万科有两句话值得细品:其一是说,企业必须摒弃旧有模式下一味追求规模扩张的思路,更加重视增长的质量。其二是说,变化即机会。尽管行业已经进入淘汰赛阶段,但发展的空间亦然存在。(注:本文不建议作为投资依据)

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责任编辑:陈志杰

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