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原标题 规模红利,聚焦“纯内需”
来源 兴业证券
回顾:高速增长。主要物管公司在2019 年的在管及合约面积快速增长,在管物业业态及增值服务多元化同样带动盈利能力的提升,业绩保持高速增长。2019 年主要物管公司的营业收入、毛利、净利润以及每股派息的平均增速分别为47.8%、47.9%、69.9%和77.1%。2016-2019 年营收和净利润平均复合增速分别为43.1%和61.9%,行业处于高速发展阶段。
展望:规模红利,聚焦“纯内需”。预计物业管理行业在未来3-5 年仍然享受规模红利,主要体现在以下4 个方面。
规模红利一:房地产行业集中度提升。龙头房企市占率的提升带动物管行业的集中度提升,百强物管公司的市占率已经达到38.9%;
规模红利二:物管行业的收并购整合。物管公司上市后借助品牌、管理经验以及充足的现金加速行业的并购整合。
规模红利三:在管物业的业态多元化。物管公司在外拓的过程中,从住宅物业走向商办、公建等多元化业态。截至2018 年行业45.8%收入来自于住宅物业,14.4%来自于商业物业,19.9%来自于办公物业。
规模红利四:增值服务的上下游拓展。物管公司的增值服务向房地产全价值链拓展,打通上下游。从房地产公司拿地开始,到预售,竣工交付,业主入住等各个环节切入,探索客户需求,提供增值服务,成为业绩增长的第二大驱动因素。
行业口碑和社会价值的再发现:1)疫情过后,提供优质服务的物管公司将获得更好的行业口碑,有利于构建更和谐的社区。2)物管行业是一个人力密集型行业,解决了大量的就业问题,是“稳就业”的利器。
Who’s Next?提前布局即将分拆物管的房地产公司,主要包括世茂房地产、合景泰富、华润置地、融创中国、万科企业等。
估值及评级:业务属性决定估值下限,公司资质和增速决定上限。截止目前港股物管板块平均估值对应2020/2021 年26.5/19.2XPE。物管行业是存量+增量的模式,存量贡献稳定现金流和利润,增量带来业务弹性,净现金的财务状况,纯内需的业务属性。物管行业回归本质是一个服务性行业,反应服务水平的指标如收缴率,客户满意度,第三方中标率,在管物业提价率等可以看出公司的管理水平,科技工具的使用以及对成本的控制能力,决定是否有估值溢价。另外,深港通对估值有提升作用。
推荐公司:物业管理行业受益于4 大规模红利,板块正处于从1 到N 的快速拓展期,而增值服务正经历从0 到1 的拓荒期。物管公司经营稳健,现金流健康,不受行业周期性波动影响。行业首选中海物业、永升生活服务、绿城服务,推荐关注雅生活服务、碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、宝龙商业。
风险提示:业务扩张和收购不及预期;物业管理费提价受阻;收缴率不及预期;增值业务拓展不及预期
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责任编辑:王涵
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