中国房企债务报告：20万亿巨债未来三年要还3/4

　　中国房企债务报告：20万亿巨债未来三年要还3/4 恒万碧保谁压力最大

　　原创 时代数据

　　林锦达 

　　房企未来三年为还债高峰

　　在刚刚过去的2018年，中国房地产行业迎来了债券到期的高峰。据国金证券数据显示， 2018年房地产行业到期债券规模合计4，154.78 亿元，同比增长了205.90%。

　　除了房企信用债外，全国房企的其他有息负债，也将在2019-2021未来三年间集中兑付。据恒大研究院数据显示，截止至2018年6月，全国房企的有息负债达到了19.2万亿，其中房地产开发贷为9.64万亿，占所有债务的50.2%。

　　2019-2021年，中国房企每年需要偿付的有息负债分别为6.06万亿、5.85万亿和3.4万亿。

　　债务压顶，“借新还旧”成了房企们最常用的手段。

　　整个2018年，参与发债的中国房企一共186家，发债规模11396亿。其中主体信用评级AAA的房企有46家，其总发债规模占到了全年总规模的 50.34%，这些有息债券如滚雪球般，将在未来几年里制约房企的现金流。

2018房企海外发债规模爆发

　　2018年，随着国内政策的收紧，中国房企的融资难度不断上升，资金压力越来越大。年初，中国房企海外发债规模飞速上涨，前四个月合计发债 531.37 亿美元， 同比暴涨了351.85%，这表明进入2018年后，房企们面临着前所未有的资金压力，这一现象在进入2018年中旬得到了缓和。

　　5 月 11 日，发改委和财政部联合发布了《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，提出限制房企利用外债资金投资境内外房地产项目等行为，并对房企境外发债提出了更加严苛的审核要求。

　　条令颁布后，6月-8月，房企海外发债规模全部同比下滑。

　　而到了12 月，房企海外债券发行规模开始剧增，单月发债达到 86.96 亿美元，同比暴涨了712.75%。

　　据国金证券分析，年底巨大的偿债压力，是房企们密集发债的重要原因。

2018民营房企融资艰难

　　房企疯狂发债的2018年，各家房企面临的发债成本截然不同。

　　根据国金证券的数据表明，2018年，基于主体信用评级的不同，各类房企所需承担的票面利率也存在较大的差异。AAA级房企、AA+级房企以及AA级房企发债的平均票面利率分别为5.37%、6.38%、6.90%。

　　基于企业属性上的分类，央企发债的平均票面利率约为5.28%，地方国企则为5.88%，而民营企业达到了7.47%，足足比央企高出2.19%。

　　2018年，小型民营房企在融资道路上，要比大体量，有背景的企业艰难得多。

恒大长期信用债务高企，碧桂园信用债务逐年递增

　　2019年上半年，中国房企迎来了第一波债券到期高峰。

　　据国金证券统计的数据表明，2019年上半年房企到期的债券总量为2272.68亿，同比上涨了44.26%，其中规模最大的是私募债，到期量为796.14亿，短期融资券到期量为576.2亿，同比暴涨了122.56%，在所有类型债券中增长速度最快，这与2018年下半年房企的疯狂发债不无关系。

　　时代数据整理了20家中国头部房企的未到期债券数据， 还原它们未来几年里应还的信用债务。

　　<恒大>

　　根据Wind记录的数据显示，截止至2019年1月15日，20家头部房企中，恒大以1073.4亿的未到期信用债务位列榜首，比第二名的碧桂园高出了46.3%，平均票面利率8.9%也是20家房企之最。

　　恒大的信用债还债大年处于2020年，到期信用债务为140.2亿，但恒大的未到期信用债务中，3年以上的长期信用债务占据了83%，2022年后到期债务为892.2亿，短期偿债压力较小。

　　<万科>

　　未到期债券数最多的企业为万科，总数合计33支， 规模为430.92亿，单支债券的平均发债规模为13亿。与此同时，万科在2019年需要偿还至少186.63亿的到期债券本金，位列20家房企之最。

　　<碧桂园>

　　碧桂园的未来信用债务递增明显，2019-2021年的到期信用债规模分别为17.1亿、104.8亿以及110.9亿，而2022年之后到期的债务规模达到342.67亿，这意味着，碧桂园的短期信用债务压力虽小，但未来将要承担逐年上涨的到期信用债务。

　　<保利>

　　2020年，保利将迎来信用债务的到期大年，至少要还140亿的本金。但作为央企的保利，在20家头部房企中拥有更大的发债优势，其16支未到期债券的平均票面利率为4.2%，仅为恒大的一半。

　　总体而言，2019-2021年为房企到期信用债务高峰，20家头部房企的合计到期债务规模分别为798.21亿、1014.78亿以及1725.58亿元，房企借新还旧的方法还能奏效多久？随着房地产行业红利期的消逝，留给中国房企们的将是越来越高的融资成本与融资压力，除了发债之外，寻找更多的开源渠道，才是中国房企们在未来“活下去”的重要途径。

数据来源：时代数据、Wind、房企公告、房企半年报、国金证券、恒大研究院

　　头图来源：视觉中国

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责任编辑：王涵