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华泰证券发布研究报告称，深圳市规划和自然资源局发布关于停止执行《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》的通知，此举表明深圳将取消延续18年的“70/90政策”。而在此前上海挂出的第二轮土拍6宗地块的中小套型比例也有所下调。短期来看，取消70/90政策一方面能满足购房者对于大面积段住房的需求，另一方面，有望提振房企参与土地市场的积极性。长期来看，对于行业来说，“市场+保障”的供应体系将逐步清晰。企业端，未来更加具备开发改善型产品能力、具备综合开发能力的房企将会更加受到市场的认可。
华泰证券观点如下：
供给侧政策发力，有望激发潜在需求与主体活力
3月26日，深圳市规划和自然资源局发布关于停止执行《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》的通知，此举表明深圳将取消延续18年的“70/90政策”。而在此前3月15日，上海挂出的第二轮土拍6宗地块的中小套型比例也有所下调。一线城市松绑70/90政策，是对国常会所指出的“加大高品质住房供给”的有效落实，也是从供给端促进房地产市场平稳健康发展的有力举措。1月以来，监管层对房地产支持力度不断强化，期待政策能够推动行业信心修复，为板块提供估值修复空间。看好核心城市储备充沛的房企以及运营稳健的优质房企。
什么是“70/90政策”?
2006年，为解决“少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出”等问题，建设部等九部委联合出台“国六条”，其中第一条“切实调整住房供应结构”提出，“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”该条政策后被称为70/90政策。在此前周期，部分省市已松绑或取消该政策，如2014年10月，天津取消70/90政策；2016年广东发布《广东省供给侧结构性改革总体方案》，提到要取消7090政策等等。但深圳、上海则在近期新政宣布前一直在较严格的执行70/90政策。
为什么要取消“70/90政策”?
该行认为松绑70/90政策是兼顾顶层设计与现实意义的考虑。从顶层设计来看，我国已经告别住房短缺时代，但改善性需求依然具备潜力，据七普数据，目前我国还有49%的家庭人均居住面积在40平以下，具备改善居住体验的需求，而这类需求的供给则相对紧缺，近期国常会指出加大高品质住房供给，一线城市取消70/90政策正切合题意。现实意义上，主流城市实际成交也反映出购房者对大面积段产品需求提升。据中指院数据，上海90平以下户型成交占比由11年的42%降至22年的19%；深圳100平以下的成交占比由10年88%降至22年60%。购房者对于小户型的需求有所下降，供给结构调整正当其时。
取消“70/90政策”将带来哪些影响?
短期来看，取消70/90政策一方面能满足购房者对于大面积段住房的需求，减少过去已经供给较为充分的中小套型产品供应，减缓其价格下跌压力;另一方面，有望提振房企参与土地市场的积极性。长期来看，对于行业来说，“市场+保障”的供应体系将逐步清晰。商品房市场将在改善性需求上扮演更多的角色，其中居住品质、居住体验等将成为市场的一个重要选择标签，大面积段的商品房占比可能会持续提高。而刚需则可通过配售型保障房与二手房市场满足居住需求。而对于企业来说，未来更加具备开发改善型产品能力、具备综合开发能力的房企将会更加受到市场的认可。
行业支持指引再度升级，为板块提供估值修复空间
此次取消“70/90政策”既是对于国常会部署的有效落实，又是顺应市场成交趋势的调整，有望从供给端入手激发潜在需求与主体活力。3月1-23日，54城新房销售面积同比-48%，仍待政策发力。1月以来，监管层明确的“稳地产”诉求在实操层面持续落地，有望推动市场信心修复，基本面尽快筑底，为板块提供估值修复空间。
风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。
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