本文来自 天风证券。
乘行业快车、2年3倍业绩持续高增长。
永升生活服务(01995)源于旭辉控股（00884）物业板块，实际控制人为林氏兄弟，2018年12月登陆资本市场，2020年公司位列中指物业百强12名，排名逐年提升。上市以来，实现2年3倍+的业绩成长，股价表现亦十分亮眼——2019、2020至今涨幅分别为211%、119%，①一方面或由于行业步入快车道，而公司作为成长龙头业绩瞩目，估值随业绩水涨船高，②另一方面或由于公司在规模扩张、增值服务领域均探索出属于自己的独特打法，体现出公司超强的外拓能力与综合竞争能力（关联收入占比约14%），③同时公司在治理方面也体现出一定优势，人均创收、在管均处于行业第一梯队，我们也可以看到2019年公司的员工成本占比由54.5%下降到45.9%，主要源于外包替代以及管理改善。2020年公司在物业百强排行榜位列12，2019年公司实现营业收入18.79亿元，同比增长74.21%，实现归母净利润2.24亿元，同比增长345.38%；19年毛利率和净利率分别为29.6%、13.3%，分别较去年同期上升0.9PCT、3.9PCT，ROE大幅提升；此外随上市费用在2018年计提消化，2019年公司管理费率下降4.65PCT至13.13%，亦对净利率提升影响较大。
基础物业管理服务：四轮驱动助力规模扩张，管理均价逐年提升。
公司坚持“关联方+招投标+战略合作+收并购”四轮驱动的扩张战略，使得在管面积实现了5年6倍、60%以上复合增速飞快扩张。其中来自招投标、战略合作、旭辉、收并购占比分别为5:2:2:1。2019年末公司实现在管面积6520万方，储备面积4541万方，yoy分别为62.03%、79.36%，充裕的储备面积为未来的转化提供一定支持。从业态来看，公司积极扩张非住宅项目，2019年在管非住宅项目占比19%，贡献收入占比37%，并且成立了悦泽商办、悦泽公众专业品牌提供服务。2019年公司基础服务实现营收10.7亿元，同比增长45%，毛利率上升1.4PCT至22.1%，在行业中处于中等水平。物管业务占公司总营收比重由18年的62%下降到57%，主要由于公司增值服务比重增加。2019年管理均价为3.12元/平/月，其中来自旭辉及三方项目均价均在逐年提升，来自旭辉项目管理均价由3.22元/平/月提升至3.47元/平/月，来自三方的项目有1.83元/平/月大幅提升至2.96元/平/月。
社区增值服务：当前处于快速放量，伴随面积扩张渗透率具有提升空间。
2019年公司社区增值服务实现营业收入4.83亿元，yoy143%，占总营收比重上升8PCT至26%，得益于公司规模的顺利扩张，在管面积增加，该项业务同比大幅增长，且仍然具备较大的渗透提升空间。社区增值业务毛利率达51.2%，为三项业务之最，或因为该项服务劳动力密集度较低。四项细分业务中，家居生活服务和物业经纪占比最高，合计75.53%（54.44%+21.09%），2019年营业收入分别为2.63、1.02亿元，yoy分别为191%、131%，另外两项中停车位管理服务、公共区域增值服务分别实现营收6968万、4855万元，同比增长109%、57%，占社区增值服务比重14.42%、10.05%，也保持了较快的增长。
非业主增值服务：关联交易占比较低展现竞争实力，竣工+老旧小区改造高峰，有望实现快速增长。公司非业主关联收入占比约为61.34%，从侧面反映出公司在三方市场竞争力较强。
2019年公司非业增值服务实现营收3.25亿元，同比增长54%，营收占比下降3PCT至17%，毛利率小幅上升0.3PCT至21.9%，其中1）协销服务实现营收2.09亿元，同比增长56%，该项业务在非业主增值服务中最大比重为64.33%；2）额外专项定制服务实现营收0.41亿元，yoy34%，占比12.56%；3）房修服务实现营收0.19亿元，yoy23%，占比为6%，4）前期规划与设计服务实现0.4亿元，yoy73%，占比12.26%，5）交付前检验服务实现收入0.15亿元，yoy115%，占比4.76%。其中协销、前期咨询、专项定制服务受益于旭辉品牌及公司的外拓实力，与销售端关联密切，房修、和交付验收服务则受益于行业竣工的高增长以及老旧小区改造的市场。
投资建议：
公司依靠四轮驱动发展、扩张潜力较强，且在三方市场的扩张能力已经得到验证，预计在管面积及管理单价有望实现稳步或快速增长，社区增值业务持续快速增长、非业主增值服务保持积极增长。基于此我们预计，公司2020-2022年营业收入为人民币28.8、42.6、61.4亿元，归母净利润为3.78、5.90、9.11亿元，对应EPS分别为人民币0.25、0.38、0.59元/股。选取港股物业公司碧桂园服务(06098)、保利物业(06049)、绿城服务(02869)等为可比公司，参考可比公司2021年一致性预期PE均值34.6，出于谨慎，我们给予永升生活服务2021年34倍PE，对应2020年目标价港币14.18元（按照汇率1人民币=1.0978港元）。
风险提示：运营成本控制可能不及预期；业务扩张情况可能不及预期；物业费收缴率可能不及预期。
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