兴证地产：5月核心城市新房、二手房及租金持续较强复苏，看好房地产大周期|地产_新浪财经

本文来源于“ YCMProperty”微信公众号，作者为兴证地产阎常铭。

投资要点

5月新房销售持续恢复。我们统计的43个城市，5月新房成交面积同比+7%，环比+24%，年初以来同比-18%。分结构来看，一线同比-4%，环比+23%，年初以来同比-26%;二线同比+7%，环比+20%，年初以来同比-13%;三四线同比+8%，环比+28%，年初以来同比-21%。

5月二手房成交持续较强复苏。我们统计的10个城市，5月二手房成交套数同比-7%，环比+7%，年初以来累计同比-20%。其中一线城市5月同比+14%，环比 +11%，累计同比-11%;二线城市5月同比-22%，环比+2%，累计同比-28%。

5月核心10城新房+二手房成交持续复苏。5月10城新房+二手房成交套数合计值同比+0%，环比+7%，年初以来累计同比-19%。其中，一线城市5月同比+7%(前值-9%)，5月环比+13%(前值+43%)，今年以来累计同比累计同比-17%(前值-24%);二线城市5月同比-4%(前值-16%)，5月环比+7%(前值+30%)，今年以来累计同比-19%(前值-24%)。

1，新房成交情况：

我们统计的43个城市，5月新房成交面积同比+7%，环比+24%，年初以来同比-18%。分结构来看，一线同比-4%，环比+23%，年初以来同比-26%;二线同比+7%，环比+20%，年初以来同比-13%;三四线同比+8%，环比+28%，年初以来同比-21%。

具体城市来看：一线城市中，北京5月同比+8%，环比+53%，累计同比-30%;深圳同比-32%，环比-9%，累计同比0%;上海同比-3%，环比+23%，累计同比-29%;广州同比0%，环比+18%，累计同比-27%。二线城市中，杭州同比+10%，环比-7%，累计同比+8%;南京同比+85%，环比+31%，累计同比+28%;成都同比+34%，环比+5%，累计同比+1%;苏州同比+22%，环比+64%，累计同比-9%;青岛同比+1%，环比-11%，累计同比-2%;济南同比+41%，环比+26%，累计同比-9%。

2，二手房成交情况：

我们统计的10个城市，5月二手房成交套数同比-7%，环比同比+7%，年初以来累计同比-20%。其中一线城市5月同比+14%，环比 +11%，累计同比-11%;二线城市5月同比-22%，环比+2%，累计同比-28%。

成交价格：5月环比上涨1.9%，较年初上涨3.7%;其中一线环比+3%，较年初+7.2%;二线环比+0.8%，较年初+1.1%。

价格调涨占比：5月10城5月价格调涨占比25%，较上月下降2个百分点，较年初提升2个百分点;一线城市5月价格调涨占比为34%，较上月下降2个百分点，较年初提升5个百分点;二线城市5月价格调涨占比21%，较上月下降2个百分点，较年初提升1个百分点。

新增客源量(含电话咨询)：环比+22%，同比+105%，累计同比+87%。其中，一线城市，环比+26%，同比+142%，累计同比+65%;二线城市环比+18%，同比+76%，累计同比+109%。

具体城市来看：

(1)北京：

二手房成交套数：5月当月同比+17%，环比+23%，1-5月累计同比-16%。

成交价格, 年初至今+6%，5月环比+8%，自高点回撤-7%。

价格调涨占比，本月为19%，较年初+6个百分点。

新增客源量，当月同比+155%，环比+37%，累计同比+54%。

每平米租金，同比-2%，租金回报率约1.6%。

(2)上海：

二手房成交套数, 5月当月同比+11%，环比+5%，1-5月累计同比-19%。

成交价格, 较年初+2%，5月环比+1%，自高点回撤-11%。

价格调涨占比，本月为31%，较年初+7个百分点。

新增客源量，当月同比+132%，环比+16%，累计同比+81%。

每平米租金，同比+2%，租金回报率约1.8%。

(3)深圳：

二手房成交套数, 1-5月累计同比+32%，5月当月同比+16%，环比+11%。

成交价格, 年初至今0%，5月环比-2%。

价格调涨占比，本月为52%，较年初-9个百分点。

新增客源量，当月同比+136%，环比+24%，累计同比+57%。

每平米租金，同比+6%，租金回报率约1.5%。

(4)其他城市：

二手房成交套数：杭州5月二手房成交套数同比+14%，环比-3%;累计同比-9%;南京同比+40%，环比+8%，累计同比+23%;苏州同比-60%，环比-2%，累计同比-52%;成都同比-62%，环比-8%，累计同比-60%;青岛同比+9%，环比+5%，累计同比-3%;厦门同比-31%，环比-2%，累计同比-41%;佛山同比-7%，环比+35%，累计同比-33%;无锡同比-6%，环比-10%，累计同比-2%。

3，租金

各城市租金有所回升，出租率相对较低。一线城市整体租金略有上升，5月环比正增长，但7日出租率相对去年仍处低位。二线城市每平米租金也有所增长，较上月平均上升+2%，房源7日出租率则相对较低，较上月平均下降4个百分点。

投资建议：看好房地产大周期，也看好三四线预期差，布局三四线相关标的受益，持续推荐万科A、保利地产、金科股份、中南建设、招商积余、南都物业、蓝光发展等。同时认为地产产业链相关标的也将受益。

风险提示：大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆。

报告正文

1、一二线城市逐步回暖

5月新房销售持续恢复。我们统计的43个城市，5月新房成交面积同比+7%，环比+24%，年初以来同比-18%;。分结构来看，一线同比-4%，环比+23%，年初以来同比-26%;二线同比+7%，环比+20%，年初以来同比-13%;三四线同比+8%，环比+28%，年初以来同比-21%。

5月二手房成交持续较强复苏。我们统计的10个城市，5月二手房成交套数同比-7%，环比同比+7%，年初以来累计同比-20%。其中一线城市5月同比+14%，环比 +11%，累计同比-11%;二线城市5月同比-22%，环比+2%，累计同比-28%。