三大因素力撑香港楼价易升难跌 花旗:楼价春节后见底

　　新浪港股讯 据香港经济日报报道，香港楼市自去年8月见顶后未有起色，去年成功准确预测下半年回调约7%的花旗分析师杨海全认为，香港楼市为结构性楼市，调整幅度有限，‘有几强信心楼价会于2至3月见底反弹，届时积压半年的需求就会涌出来’，建议现阶段把握机会买入地产发展商股。

　　花旗中港地产业研究主管杨海全接受本报专访时表示，去年中楼价只升不跌的预期改变，主要受空置税、贸易摩擦升温及人民币贬值等影响，股市下跌又令人心惶惶，导致楼市需求突然减少，楼价因而下滑，但在（1）供应严重不足、（2）刚性需求强、（3）按息大幅上升预期偏低三大因素支撑下，楼价基本上易升难跌。

　　去年准确预测 下半年回调7%

　　特首林郑月娥一直希望增加土地供应，但杨海全认为，现时政治形势下，要大幅增加供应根本无可能，加上政府将公私营房屋比例由‘百分之六十比百分之四十’变成‘七三比’，在私楼土地供应预期减少下，发展商的销售压力偏低，势更加惜货，不排除会减慢起楼速度，加剧供求失衡问题。

　　‘参照发展商、房委会等数据，2019至2021年公私营楼宇的供应平均每年约3.8万个，与每年预期需求5.3万个落差很大。’

　　杨海全称，过去15年楼市有6次调整期，其中5次楼价于首季见底，主要由于春节过后买家普遍开始将焦点重回楼市上，只要市场预期未来楼价会平稳，需求便会涌出来，令月均成交由过去半年的约3，000宗，回升至约5，000宗。‘过去5年每次月均成交达5，000宗时，楼价便一定会升。’

　　杨海全：月均成交5千宗 楼价升

　　‘楼市的刚需很强，过去半年楼价调整时，不少买家都采观望态度，当买家的需求愈压得耐，报复式的反弹愈劲。’他的基本预测是今年楼市横行，目前楼价仍有约5%跌幅，但次季至年底有机会反弹10%，全年保守估计楼价升5%。若楼价见底时间比他预期更早，反弹幅度有机会达15%至20%。

　　楼市上次调整期在2015/16年，当时储局开始加息，息口前景未明朗，但目前已处于加息周期尾声，花旗估计储局最多加息2次，按揭息率上调0.25厘，即2.625厘便见顶。杨海全指，联储局今年每次议息后都会见记者，市场对息口前景将更清晰，潜在买家或因此更早出来置业。

　　政府自2010年起屡推辣招，但楼市未见明显降温，收紧按揭成数（LTV）更导致大批真正有需要的用家未能‘上车’。‘政府最错是一刀切，600万元以下物业可申请八成按揭，但600万至1，000万元的物业只能申请五成按揭，意味你要多380万元现金才买到高价楼，换楼升级的可能性便大减。’

　　杨海全称，楼市乏流动性，中价单位供应不足，未来‘靠父干上车’的个案料增，只有放宽按揭成数，才能解决问题，但暂看不到楼价会跌到政府愿意‘减辣’的程度，林郑月娥上周已表明无意放宽。

责任编辑：白仲平