中信证券发布研报称，2023年三季度，公募REITs业绩整体呈改善态势，板块间的修复节奏仍受到经济周期等因素影响而延续分化。近期，公募REITs市场再度经历明显回调，尽管本周随着季报的披露，部分个券的二级市场价格得到了基本面支撑，但REITs指数整体仍在低位。往后看，市场扩容增类步伐加速，多个项目已进入交易所审批阶段，同时首批4只消费基础设施REITs也正式申报交易所，新类型资产上市或渐行渐近。三季报虽显示出各资产修复节奏仍存差异，但修复的趋势或较为明确。因此，持续回调下多数个券的性价比有所凸显，建议投资者积极关注底层资产经营稳健的标的，同时兼顾一级市场的布局机会。
中信证券主要观点如下：
底层资产的周期性与抗周期性：公募REITs 2023年三季报业绩整体呈改善态势，板块间的修复节奏仍受到经济周期等因素影响而延续分化。具体来看：
1）高速公路REITs——暑期出行旺季到来带动多数高速公路的车流量和通行费收入双双回升，提振底层资产经营业绩；
2）生态环保REITs——虽然暴雨天气对底层资产日常经营造成短暂影响，但中航首钢绿能REIT在三季度仍实现营收增长，体现较强韧性。夏季进水量的季节性增长带动污水处理量持续提升，支撑富国首创水务REIT业绩表现；
3）能源REITs——受季节性因素和电力政策影响，各类型发电基础设施的经营表现有所分化；
4）产业园区REITs——资产间的租赁情况表现分化，部分基础设施面临短期的空置问题，但可供分配金额完成度仍有保障；
5）仓储物流REITs——板块的业绩仍有韧性，出租率整体无明显变化；
6）保障房REITs——资产的强抗周期性特征支撑业绩表现稳定。
完成度视角解读公募REITs三季报：2023年三季度，大部分公募REITs的营业收入和EBITDA完成度基本符合市场预期。综合前三季度的表现，公募REITs 2023年的可供分配金额或可期。分类型看：
1）高速公路REITs——环比维度，各REITs三季度的营收完成度和EBITDA完成度均较二季度有不同程度改善，支撑可供分配金额完成情况同样环比修复；
2）生态环保REITs——因缺乏官方对于项目2023年全年的预测情况，故不做完成度分析；
3）能源REITs——受季节性因素和电力政策的影响较为明显，各REITs经营业绩和可供分配金额的季度完成度有所波动，因此单季度完成度指标的参考意义有限；
4）产业园区REITs——板块内部各资产表现分化，但可供分配金额完成度仍有保障。部分REITs出现可供分配金额完成度和EBITDA完成度之间的较大偏离，主要原因或为预留支出、应收应付等调增/调减项变动；
5）仓储物流REITs——红土盐田港REIT和嘉实京东仓储REIT的营收完成度符合预期，中金普洛斯REIT因短期的空置问题导致三季度的收入完成度略不及预期，但可供分配金额完成度整体较高；
6）保障房REITs——业绩稳定性支撑业绩和可供分配金额完成度保持基本稳定。
2023年三季度，公募REITs业绩整体呈改善态势，板块间的修复节奏仍受到经济周期等因素影响而延续分化。
近期，公募REITs市场再度经历明显回调，尽管本周随着季报的披露，部分个券的二级市场价格得到了基本面支撑，但REITs指数整体仍在低位。往后看，市场扩容增类步伐加速，多个项目已进入交易所审批阶段，同时首批4只消费基础设施REITs也正式申报交易所，新类型资产上市或渐行渐近。2023年三季报虽显示出各资产修复节奏仍存差异，但修复的趋势或较为明确。因此，持续回调下多数个券的性价比有所凸显，建议投资者积极关注底层资产经营稳健的标的，同时兼顾一级市场的布局机会。
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