千亿中梁继续失速！

　　来源丨杠杆地产 撰文|杆姐&编辑|雯雯

　　在发布盈利预警14天后，8月26日，中梁控股如约披露了中期业绩。

　　房地产筑底之年，诸多国企、央企纷纷强调自己的稳——实际上数据确认如此。但杠杆地产以为，完全市场化的民营房企，才能真正反映房地产行业此刻的现状。

　　2022上半年，民营房企如何触底，又如何求生？我们从今天的中梁控股开始。

　　01

　　重仓三线城市，销售失速

　　和多数民营房企一样，2022上半年中梁控股并没有过得很好。

　　最新财报数据：上半年中梁控股合同销售额387亿元，同比减少约59.3%。从城市等级划分来看，销售额主要来源于三线城市（51.8%）、其次为二线城市（34.9%）。

　　营收223亿元，同比减少约32.1%；

　　毛利37.7亿元，同比减少约44.7%；

　　毛利率16.9%，2021年同期为20.8%，也略有下降；

　　期内利润8.59亿元，同比减少约66.7%；

　　拥有人应占净利润4.38亿元，同比减少约68.3%；经调整后拥有人应占核心净利润为5.46亿元，同比减少约63.5%。

　　此前中梁控股发布的盈利预警里，披露其母公司拥有人应占溢利将较2021年同期的约13.82亿元，下跌约65%-75%。

　　这个降幅虽然夸张，也能理解，属于比上不足比下有余。还有那么多净利润为负的在后头，其中不乏国企。比如远洋，此前曾披露2022上半年将录得公司拥有人应占亏损介乎10亿元至12亿元。

　　另外中梁控股的“老毛病”依然还在：非控股权益占比较大，为4.2亿元，占了期内总利润的48.9%。

　　从中期数据里，杠杆地产肉眼可见的是中梁地产在下狠劲压缩其他成本。如下图，也许是房子不好卖？销售成本似乎有点压不下去，同比降速28.8%，慢于营收降速。

　　但销售及分销开支、行政开支同比降幅均高于营收降幅。其中前者降了33.9%为9.1亿元，后者降了39.4%为9.9亿元。

　　尤其是员工成本降得厉害，同比2021年的13.6亿元，降了约43.5%，为7.69亿元。这背后的人员优化可见一斑。

　　总的来看，对比多数国企们在周期底部的韧性，中梁控股依然显得起伏略大。

　　要知道在2020年之前，中梁控股的营收同比增速都是接近或超过100%的，归母净利润表现也差不多。

　　2020年是个转折点，自那以后这2年多时间里，中梁控股的增速马达性能猛降。

　　02

　　200多亿现金数据，还不了小9000万元

　　但另一方面，曾经房地产以规模和速度论英雄的时代已经过去。如今的核心是稳，稳不仅体现在销售端，更是对自身财务管理的要求。

　　再来看看中梁控股的资产负债情况。

　　2022上半年，中梁控股的流动资产总额约为2249.2亿元，比2021年末的2384.1亿元少了130来亿元。主要是在建物业，现金及银行结余减少。期内其现金及银行结余比2021年末减少近60亿元，为217.7亿元。

　　流动负债也减少了，从2021年末的2104.7亿元降到2022年中期的1998.1亿元。截至2022年6月末，中梁控股未偿还债务总额约为307.3亿元，比2021年末的401.8亿元下降不少。

　　剔除预收款后的资产负债率，2022上半年中梁控股为72.8%，略有超线，其他两条线达标，其中净负债比率24.4%、非限制现金与即期借贷比率约1.10。

　　这样来看，中梁控股不是很差钱。但为何7月份会官宣“违约”，连1000多万美元的本金和利息都不付呢？

　　7月末，中梁控股发布内幕消息，称一笔于2022年7月到期的9.5%优先票据将构成违约事件。该票据涉及的所有未偿还本金及其应计及未付利息应于7月29日到期并须予支付，然而，其尚未支付余下未偿还本金1257.4万美元及其利息。

　　换算成人民币，该项违约本金大概不到9000万元，作为千亿房企，中期数据里显示的现金也不少，但中梁控股还是拿不出，这意味着什么？

　　此外该票据的利率也够高的，9.5%，民营房企不容易……

　　03

　　7月违约背后：销售量价双跌

　　除了违约，7月的中梁控股销售似乎也不容易。

　　最新发布的未经审核营运数据里，杠杆地产看到其7月单月合约销售额47亿元，销售面积约49.5万平米，均价9500元每平米。

　　2021年同期上述三项数据分别为120亿元，95.2万平米，12600元每平米。

　　这一对比，中梁控股7月不仅量跌得厉害（销售额同比跌60.8%、销售面积同比跌48%），更夸张的是价格同比跌了24.6%。

　　从前7月的累计数据来看，中梁跌幅却没这么多。

　　还是前文三项数据，2022前7月，中梁控股分别为434亿元、424.3万平米、10200元每平米；2021同期分别为1070亿元、849.4万平米、12600元每平米。

　　跌幅分别为59.4%、50%、19%。

　　这个趋势不太好，意味着7月中梁的销售情况并无好转，反而好像还更差？

　　房企整体下滑的背景下，中梁控股的这种幅度算什么水平？

　　最新克而瑞榜单显示，2022前7月百强房企销售排名中，中梁控股的全口径和权益口径销售额分别排在25、23位，分别比2021年同期下降了5位、1位。

　　在房地产顺风顺水的时代，中梁的速度就是最有力武器，可以让自己更快地攻城略地，抢占先机。

　　但如今筑底期，中梁此前的激进似乎显得有些能耗过度。在建项目停工时有发生，已交付楼盘因品质等问题被业主维权也有出现。这些都在反噬曾经的辉煌。

　　好消息是，2022 上半年，中梁控股完成了两轮到期优先票据的交换要约，累计交换率97%，还能有点喘息时间。

　　2022年后半场，但愿中梁控股还能坚挺。

　　本文未标注出处的财务图表，均源自中梁控股相关公告，特此感谢。

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责任编辑：张海营