超购近60倍暗盘暴跌20% 创毅控股要“凉凉”？

　　有点吓人，香港最大的公屋物业管理服务提供商暗盘竟大跌20%。要知道，该公司公开发售时，超购59.44倍，在目前动荡的市场中能有如此高的超购倍数，用火爆形容也不为过。

　　当然，超购的背后也有市值小、香港本地企业受欢迎两大因素，但暗盘的大跌，究竟意味着什么？或许得从头来看看。

　　占据香港公屋物业市场最大份额

　　众所周知，弹丸之地的香港地少人多，房价高得离谱，全港房屋均价世界第一。但香港的物业管理市场，已进入成熟阶段，发展相对稳定。从2013年至2017年，香港物业管理服务总收入由497亿港元增加至627亿港元，年复合增长率6%。

　　其中，住宅类物业管理市场占据大头，2017年时，住宅物业的收入为420亿港元，占香港整个物业管理市场的66.99%，其次是商业物业，占总市场的29.98%，剩下的3%左右为工业物业市场。

　　但在占比最高的住宅物业中，市场极其分散，2017年时有超过500家的市场参与者，前五大参与者的市场份额仅7.7%，创毅控股2017年以6.14亿港元的收入位列香港住宅物业管理服务市场第三名，市占率仅1.5%。

　　虽然住宅物业市场竞争剧烈，但该市场又能分为私人部门和公共部门。就目前而言，私人部门是住宅物业的主要组成部分，2017年时，私人部分的占比高至85.7%。由于近年来香港政府对公共房屋的推动，公共部门的市场规模也逐渐增大，2017年为60亿港元。

　　公共部门又分为公共房屋和公共租住房屋，创毅控股2017年在公共房屋物业管理服务市场的份额为12.6%，位列第一位。在公共租住房屋的物业管理市场份额为20.5%，排名第一位。

　　由市场份额的数据能看出，创毅控股主要向住宅下的公共部门提供服务。

　　三年业绩稳步增长

　　事实上，创毅控股成立于2000年，是香港领先的物业管理服务提供商。经过18年的发展，创毅控股已开发了四大服务，包括物业管理服务、独立护卫服务、借调服务、独立清洁服务及验窗服务。

　　2018财年（截至2018年3月31日止）时，创毅控股77.7%的收入来自于物业管理服务，独立护卫服务提供收入18.8%，借调服务收入占总收入的3.3%，剩余0.2%为独立清洁服务及验窗服务。按客户类型来看，78.1%的收入来自于公共部门，剩余的21.9%来自于私人部门。

　　智通财经根据招股书统计了创毅控股近年来的项目个数，如图所示，从2016-2018财年，该公司的物业管理服务项目个数是逐渐增加的，由66个增至79个。其中又以2017财年增长较快，公共物业增加1个，私人物业增加8个，合计增长8个，2018财年合计增长4个。至2019财年第一季度时，下降2个至77个。

　　而独立护卫服务方面，2016、2017财年的项目个数不变，2018财年减少2个，2019财年第一季度保持为12个。

　　梳理了创毅控股的项目个数后，该公司的生财之道也就呼之欲出。物业管理服务靠项目的增加带动业绩增长，而在独立护卫服务项目个数不增的情况下，通过提高若干个公共物业的价格保持该项业务的增长。

　　在此经营思路下，创毅控股近三年来的业绩快速提升。2016-2018财年，收入从5.16亿增长至6.68亿，年复合增长率13.78%，且2017财年的业绩同比增长超18%，与2017财年项目个数的增长高度一致。

　　纯利方面，由于2018财年出售物业，录得纯利大幅增长，若剔除该数据，2018财年经调整的纯利为2136.1万港元，纯利三年复合增长率24.46%。而2018财年经调整纯利同比增长16.5%，由此来看，创毅控股在2018财年的业绩增速是下滑的。

　　但业绩增长的情况下，创毅控股的财务状况有所改善。流动比率从2016财年的1.7倍增长至2018财年的1.9倍，至2019财年第一季度时，增至2倍。于此同时，该公司的资本负债比率逐渐降低，由2016财年的45.6%下降至2018财年的31%，至2019财年第一季度时，再次降至22.9%。但这也有出售物业的功劳。

　　股权结构颇为分散

　　不过，创毅控股的经营风险也不少。首先便是中标率的下降，2016财年时，该公司提交19份投标，中标14份，中标率73.7%，2017财年，中标概率下降至30.9%，2018财年时，中标率稍有提升至34.1%，但与2016年时相比，中标率依然是大幅下滑的。

　　其次，业务发展或将受到工作量上限的限制。在香港，房委会对物业管理服务公司、护卫服务公司等物业企业实行工作量上限的政策限制。

　　物业管理服务方面，该公司已承接7.98万个实际单位，相当于8.93万个实际单位上限的89.4%；而在护卫服务方面，该公司已承接6万个实际单位，相当于承接上限7万个单位的86.2%。由于竞标时公司会选择更具可观利润率的项目，但在工作量上限限制下，剩余的项目或许会影响到公司竞标策略，这也是公司中标率大幅下降的原因之一。

　　与此同时，房委会是该公司的最大客户，近三年来自该客户的收入均超70%，若房委会政策有所改变，会对公司业绩造成影响。

　　除此之外，创毅控股的股权结构极其分散，以“乱成一锅粥”形容也不为过，小股东套现需求强烈。

　　香港房地产的疲软也会对物业企业有所拖累，据里昂证券发的数据显示，由于香港随美国进入加息周期，利率上行，但经济放缓，人民币贬值正冲击着香港楼市，香港的房地产市场正经历这15年来最差的宏观环境。创毅控股想保持以往的业绩增速或许不太现实了。

　　暗盘大跌并非上市首日好兆头？

　　在这样的背景下，创毅控股公开发售超购59.44倍，暗盘却跌超20%，创毅控股究竟还有没有机会？

　　据创毅控股发行1.25亿股，每股发行价1港元，募集资金1.25亿港元。公司发行股份占总股份的25%，则此次创毅控股发行总股份为5亿股，该公司的总市值为5亿港元。

　　以2018财年经调整的纯利2136.1万港元计算，该公司的静态市盈率为23.4倍。在目前恶化的大环境下，乐观考虑，若公司2018财年的业绩增速能保持至2019财年，则2019财年的纯利为2488.56万，则对应的2019财年市盈率为20倍。

　　20倍的估值高不高？对比下同行就知道，雅生活服务（03319）净利润三年增长率超90%，目前市盈率仅22.75倍；彩生活（01778）净利润三年同比增长30%，但市盈率仅11.76倍；很明显，以创毅控股不超20%的业绩增速看，以目前市场估值看确实存在高估情况。

　　此外，据智通财经对今年新股市场的统计数据看，暗盘大跌与首日上市大跌的相关性高至85%。

　　不过，该公司的市值较小，庄家要不要“玩一玩”？明日拭目以待。

责任编辑：白仲平