自武汉到广州 林德良解惑越秀房托如何开源节流

　　原标题：观点直击丨自武汉到广州 林德良解惑越秀房托如何开源节流 来源：观点地产新媒体

　　观点地产网 从年度业绩会到股东会，这场疫情所产生的影响还未完全消除。

　　5月27日上午，越秀房托周年股东大会在香港湾仔酒店举行。随着疫情好转，近来不少会议活动得以搬到线下，但因隔离管控措施等原因，今年不少企业的股东会都是授权在香港的管理层或董事出席会议。

　　主席林德良虽通过线上视频参加会议，但还是选择由自己主持。除此外，出席现场的有财务总监关志辉、独立非执董陈志辉等，副总裁程九洲等通过线上参与会议。

　　会议照常从宣读去年业绩及相关议案开始。在主席林德良眼里，2019年越秀房托的经营业绩可以用“符合预期”来形容，如全年综合收益率达10%以上，这对于追求稳定收益的基金来说已算达标。

　　而于股东而言，确保今年及未来的收益更加关键。当天来的股东并不多，大概在十余人左右，多是五十岁以上的中老年人。在随后的问答环节里，他们的关注重点并没有放在去年的业绩层面，而是居多都集中在疫情对于越秀房托旗下物业的影响。

　　相比3月份业绩会，这一次股东会的焦点从“风暴中心”武汉转移到了广州。

　　自1月23日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应以来，作为广东省省会城市的广州所面临的挑战并不小。对商圈带来的影响更甚，以天河商圈为例，疫情期间人流量仅为原来的1/5左右。

　　股东对越秀房托旗下广州物业的关心不无道理，若按区域分布，去年广州区域的收入占到了总经营收入的84%，武汉、上海、杭州则各占8%%、6%以及2%。

　　“看网上报道说，受疫情影响广州比较萧条，越秀房托专门做收租，目前商场、写字楼的出租率怎么样，空置率如何？”

　　写字楼是越秀房托资产组合里面收入占比最多的一个业态。

　　林德良对于写字楼非常有信心：“越秀房托50%的收入都是来自写字楼，大家都知道，写字楼收入很稳定，而且容易穿越经济周期。”其认为，优质资产在疫情期间能发挥良好的防御性，以旗下广州国际金融中心的写字楼为例，今年首四月该写字楼租金收入同比仍录得增长。

　　疫情下一度被要求关闭的商场业务也尤为受关注，对此，林德良表示商场的收入只占公司总收入8%，比例不算太多，且出租率维持在92%左右，所以整体对业绩影响不大。

　　同时，因越秀房托旗下商场主要为商务定位，客群为附近上班族，所以随着市民恢复正常上班，对商场客流回升有帮助。林德良透露，目前旗下商场客流量已恢复至七成以上，但其中健身、线下教育及电影院仍在缓慢的复苏过程中。

　　“商场租金收入未见有大影响，因商场有基本租金收入，且政府给予了一定税收优惠，算起来大致可抵消上半年公司减免商场租金的额度。”林德良称。

　　令越秀房托比较担忧的是酒店业务，这一业态在去年总收入里占比24%。林德良没有掩饰酒店业务所面临的挑战，直言酒店行业受到疫情影响较大，根据全国数据，今年全国酒店首四个月入住率仅为20%左右。

　　五一是疫情后消费业复苏的一个大考。林德良称，广州国际金融中心的四季酒店于五一期间入住率达60%，有不少戴着口罩住店的客人；但其也坦言，业绩仍比原来预期的差。

　　林德良预计，大概到今年九月份酒店客房才会回升至八成入住率的水平。

　　“过去几个月我们也在做一些措施弥补，包括推动会员体系订房。”林德良表示，在周末的很多客源都是四季酒店会员体系里面的会员，这一部分贡献了不少收入。

　　除开源方面作出措施，在节流方面越秀房托通过人工成本管理、能耗管控等方面减少成本支出，如酒店高管首四个月陆续放无薪假等，对冲业绩收入的减少。据透露，前四月越秀房托在酒店业务上成本比以往下降了5000多万元。

　　有趣的是，关于开源节流的话题引来一位股东的追问：“非常时期能不能找到非常方法？比如给越秀房托股东在酒店订房时给个折扣？……节流不如开源，节流很辛苦的。”

　　提问引来现场一片大笑，林德良也笑着称赞了这一提议。但其同时称，事实上为了吸引客源目前酒店业务已做了折扣，如四季酒店以往房间均价都在2000元以上，如今则在1300元左右即可入住。

　　回应与安抚完股东们的焦虑，林德良更希望能展示其他积极正面的因素。在主持人说起结束语之时，林德良主动接过话头：“除了大家关心的经营基本面，其实今年我们也做了很多事情，比如降低利息支出。”

　　林德良表示，今年越秀房托通过一些利率管理来降低财务支出，年初开始锁定2.99%左右的利率成本，而去年的融资利率则为3.82%。加上降息Hibor由去年的1.88降到1.4，按此计算的话，今年预计可以节约利息成本约770万元。

　　作为基金管理人，林德良称会采取主动管理策略，保证今年的经营业绩与股东收益。

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责任编辑：张海营