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刚刚,楼市再出重磅政策,首套首付比例最低15%,二套最低25%。同时,取消贷款利率下限,从明天起下调公积金贷款利率0.25个百分点。
![▲说实话,2024这一年,楼市中最热闹的不是涨价,而是不断的、几乎刹不住车一样的出救市政策。](http://n.sinaimg.cn/sinakd20240517s/622/w1080h342/20240517/5ec8-f719d306583c92f9bd11ce8e5e048116.jpg)
虽然每一次出手,就差那么一点点就能让人高潮,但持续不断的刺激,也是让人欲仙欲死、欲罢不能!只是这一次,是否触及到了大家的G点?
要知道,自去年出台最低20%的“史上最低首付”政策后,楼市还是相当红火了一阵子,而20%的首付,意味着5倍杠杆。
如今,只需要15%的首付、三点几的按揭利率,可谓建国以来的最低,相比以前,足足有7倍杠杆!对于头铁的刚需,尤其是北上深等高房价城市的刚需来说,确实是一大福音!
![▲此次新政,最为利好北京上海深圳等高房价城市!图为北京5月二手房成交曲线图。](http://n.sinaimg.cn/sinakd20240517s/707/w1080h427/20240517/2698-5cf996622ac82879112765ceb65a46ba.jpg)
02
当然,放松限贷了,但贷的钱总归要还。
不要看当前鼓励加杠杆,这个政策背后的深意是,房价最多还能跌10%—15%。
换句话说,政策认为市场的“铁底”,就是当前价再跌10%—15%。因为再多跌的话,按照这个首付比例,新买的房子就是负资产了。
因此,鼓励加杠杆,有利也有弊。有利是上车更容易了,弊端则是一旦房价继续下跌,很容易买到一个负资产,所以对于刚需来说,买房,一定要买抗跌的板块和楼盘,千万不要盲目投资!
另一方面,在首付和贷款利率降低之后,下一步需要解决的就是月供。只有大家对自己未来的收入形成稳定增长的预期了,才能真正解决目前楼市需求不振的问题。
那么如何解决月供呢?新闻并没有提,我相信大家自己也心知肚明。
也许这一个政策,本身就是为月供流水良好同时有购房需求的人准备的,对于月供有压力的朋友,贷款额度越高、还款压力越大,降首付并不见得是利好。
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庆哥一向说实话,讲真话!从4月底以来,一线城市解限购、全国房贷降利率、全国商品房降首付,甚至各城市酝酿回购房产做公租房和保障房,诚意不可谓不足,救市的意志不可谓不强!
![▲5月以来的这一波救市,源于今年1-4月的销售反弹并不明显!房地产仍在寻底!(截图来源:华尔街见闻APP)](http://n.sinaimg.cn/sinakd20240517s/486/w1080h2606/20240517/fd7f-cbc213cbb28bf766fd5727f7b07c531b.jpg)
然而,我要说的是,救市也要遵循客观的市场规律。比如昨天网传的由政府来回购数百万套未售出的存量住房,就有一个最客观的疑问:当前财政本就缺钱,回购的钱从哪来?
要知道,房地产本来是一个向买房人收税的工具,如今想让财政大规模的送钱给房地产,这种操作我是从来没见过!现在,很多地方资金捉襟见肘,很多地方在绞尽脑汁如何增加收入来源,哪里还有钱去给房地产大规模送钱?!
![▲就连富裕的上海,也在想办法创收!](http://n.sinaimg.cn/sinakd20240517s/202/w1080h1522/20240517/22a2-e28abafccb61a2e22cdb678525366919.jpg)
因此,小规模的试水收购,弥补公租房和保障房的不足,这个是可行且有实际案例,但要大规模回购去救楼市,不说效果如何,光是财政估计就吃不消!
真正有实际操作意义的救市,估计还是放开买卖限制、贷款限制,让月供流水充足的人敢于进场,同时尽量维持房价不跌或少跌(例如暂停土地出让、放开落户限制),让进场的人不亏、形成底部效应!
当然最最重要的是,还是要提高就业收入、普惠各级产业、深化对外改革开放、多多吸引外国人和外资来中国!
本文作者:陈庆
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