多重积极信号，大型民营房企“苦撑”即将柳暗花明|房企_新浪财经

◎ 编辑 | 密探财经

“祸兮福之所倚；福兮祸之所伏。”去年下半年以来，全国楼市受“三道红线”、史无前例的调控加码等多重“绞杀”，迅速大降温。

楼市曾冷到什么程度，相信大家都有一些切身感受。既怕大涨，又怕大跌，房企游走在楼市跷跷板中间备受煎熬。

2022年初以来，从央行银根到各地，放松调控及降低购房门槛成为主旋律，防大跌以稳楼市。刺激救市力度虽大，但各地疫情反复肆虐，楼市回暖仍显疲软。

从5、6月数据及上半年数据看，近两个月虽有起色，但又冒出问题楼盘业主“强制停贷”风波及当前预售制是否该取消等讨论，让本就脆弱的楼市复苏蒙上一层阴影。

实际上，“强制停贷”风波以及声讨预售制，牵涉到房地产背后的金融体系，尤其是各大房企的命门。问题的核心，还是房企爆雷才衍生了更多问题。

我们看到，上半年高层支持房企“合理融资”、“化解风险”的声音及动作，比如力促银行助力优质民营房企以及东方资产、长城资产等“国字号”AMC直接参与等，据统计总计高达2200多亿元规模的房地产收并购贷款、发债等。

当然，金融监管层曾专门将龙湖、碧桂园、美的、旭辉、新城等列为试点发债民营房企，引入CRMW（信用保护缓释凭证）或CDS（信用违约互换）信用保护机制，但这更多是给市场一种积极的信号。

据克而瑞监测，今年7月、8月份，房企到期债务规模分别达到1214.8亿元、1011.7亿元，均超过千亿元规模。更多房企正在经历这一高度艰难的危险时刻，此前部分未出险房企也出现境内公司债无奈展期等。

如地产密探此前所呼吁的，当前破解楼市僵局的关键一环就是民营房企再融资大门能否打开，核心还是早就备受诟病的“三道红线”政策。

当前，面对宏观经济能否企稳增长，调控政策密集松绑之后继续“稳楼市”、稳地方财政等多重压力，围绕房企当前偿债高峰及持续经营压力等，已现多重积极信号。

第一，重量级专家建言“适度调整‘三道红线’”。

2020年8月至今，房地产“三道红线”迎来已实施2周年之际，期间这个红线威力真够大，让多少家千亿房企债务爆雷，被迫卖资产自救或直接躺平等。

房企的大面积爆雷，直接削弱了购房者对后市预期和信心。当前，稳楼市关键当口，继续严格执行“三大红线”是否太过僵化？

近日，北京大学国家发展研究院院长姚洋建言，上半年疫情超预期发展及房地产行业持续低迷，有必要调整房企“三条红线”。

近来，国家信息中心总经济师祝宝良也说，应对房地产监管政策实施逆周期调节，适度降低“三条红线”的条件和达标期限，保障房企资金链不断裂。

中国人民银行调查统计司原司长盛松成今年4月曾建言适当延长去杠杆周期，包括适当调整“三条红线”和“贷款集中度”考核要求等。对“红档”房企，监管部门可考虑按当前指标维持6个月不上升的前提下继续贷款。

5月20日，国务院发展研究中心相关研究员曾在发表《宏观经济形势分析月报》中提出，当务之急是尽快畅通房企现金流，有效化解房企因流动性不足实现违约问题。其中，建言"细化'三道红线'指标设计，针对资产负债率虽高但能持续下降的房企，债务融资进行边际改善激励式考核等"。

外界预期，房企“三道红线”极有可能迎来适度调整，以应对当前更多房企可能出现的流动性困局。

第二，一支特殊使命的“房地产救助基金”或将浮出。

7月19日，郑州地产集团联合“地方AMC”河南资产设立郑州地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困，积极推动郑州国家中心城市建设等。

据坊间爆料，上周晚些时候，一支特殊的房地产基金设立已获批，最高规模2000亿元至3000亿元，以支持12家出险房企等。

第三，“一对一帮扶”，助力房企保交楼及信用修复。

7月19日，陕西省咸阳市住建局召开部分房企约谈会，建立“一对一”帮扶政策，即“一个科室帮扶一家企业”，虽后来官方有新解释，但大家都懂得起。

不久，四川省遂宁市住建局指导开展房企和房地产项目挂联工作，通过梳理摸排将全市83个在建和待建项目纳入挂联范围。

“每一个项目均由一名县（市、区）、市直园区县级领导进行“一对一”挂联，同时还明确了一名辖区部门联系人。”

相较过去各地一遇到房地产项目有点问题，就直接冻结预售监管资金或叫银行停贷等做法，当前“一对一帮扶”显然有助于分解问题，对症下药，推动保交楼等，也会修复购房者对出险房企的品牌信誉和买房机会。

7月22日，证监会与发改委、全国工商联三部门发布《关于推动债券市场更好支持民营企业改革发展的通知》，地产密探认为或与民营房企有关的内容涉及两条。

核心点一，推动更多符合条件的优质民营企业纳入知名成熟发行人名单，提高融资效率；适当放宽受信用保护的民营企业债券回购质押库准入门槛；
核心点二，大力实施民营企业债券融资专项支持计划，鼓励市场机构为其债券融资提供增信服务；
核心点三，完善债券违约处置机制。坚持底线思维，遵循市场化、法治化原则，充分发挥受托人及债券持有人在债券违约处置中的核心作用，强化发行人契约精神等。

7月22日，新城控股披露其申请61.72亿元公司债融资注册申请获得证监会批复，这是目前国内房企规模最大的一单发债获批申请，对民营房企也将是一次重大信心提振。

按目前的趋势看，民营房企或即将迎来“柳暗花明”，结束备受煎熬的至暗时刻。