意见领袖 | 连平
随着行业政策和宏观经济先后转暖，下半年房地产市场表现将好于上半年，楼市回暖已在路上。预计三季度房地产销售将完成筑底，全年房价可能出现先抑后扬的态势。从运行周期看，下半年房地产行业将进入短周期上行阶段，2023年的大部分时间行业可能运行在上行过程之中。下半年可能出现优质实物地产的配置时机，REITs、龙头房企股票债券等不动产相关证券的配置价值也将有所提升。投资者可根据自身情况适当实践多元化配置，降低投资风险。
房地产市场正逐步回暖
房地产销售有望率先企稳回升。在需求管理政策大力松动后，三季度房地产销售可能完成筑底，四季度销售增速将重拾正增长。考虑到部分城市限购、限贷等限制性措施在下半年仍将继续退出，购房者在疫情得到有效管控后将回到房地产市场。参考过往经验，住房信贷增速回升到销售改善一般需要两到三个季度。上半年4月份为地方政府政策密集出台的时期，往后推算预计在下半年10月前后楼市销售可能出现明显转好。
年内重点城市可能会有“金九银十”，但成色不足。根据以往类似周期的运行特点，在房地产周期进入上行初期阶段，伴随着房贷利率和首付比例的下调，购房者需求大致在政策释放两到三个季度后开始真正转好。2012年和2015年年初，政策主基调均为支持或鼓励住房消费，并伴随着多次降息降准等货币政策的实施，地方政府也通过调降房贷首付比例、放松公积金政策等方式改善房地产销售环境，从而促成了传统意义上的“金九银十”行情。今年由于受到宏观经济等因素影响，疫情之下部分购房者仍存在观望情绪，预计“金九银十”行情相比以往成色可能不足。但疫情因素导致的前期部分积压需求可能在下半年逐步释放，若房企竣工及预售加快，楼市可能于国庆前后在重点城市率先较快转暖。预计三季度市场销售跌幅趋缓，并在四季度有可能保持每月平均5%以上的销售增速，全年商品房销售面积增速下跌约12%，较上半年跌幅大幅收敛。
下半年房价可能“先抑后扬”，本轮全国房价的拐点大致在三季度末或四季度初出现。国内房价运行的变化具有很强的周期性特征，几乎每两年半到三年会经历一次低点。此轮房价下行周期始于2019年下半年，期间由于2020年疫情第一轮冲击对房价的中长期运行产生了阶段性的扰动。但在2021年三季度重新回到了下行通道之中，在今年二季度遭受到疫情的二次冲击并延续至今。住房金融政策及地方政府政策阶段性回暖，会有利于房价预期向好的方向发展。参考历史数据，预计下半年全国新房房价环比均值将由-0.1%逐步转为+0.1%，二手房价格环比均值也将由-0.2%转为止跌。
热点城市楼市可能率先复苏。当前房地产市场正处于去库阶段，商品房待售面积处于过去三年半高位。三、四线城市商品房去化压力较大，楼市相对冷清，房价在下半年大多数时间内仍面临不小下行压力。大城市短期可供出售的现房库存偏低，北京、上海、杭州等地区商品房去化周期在1年时间左右，叠加去年土地成交价格上涨因素，大城市房价有望在三季度中后期出现企稳回升，并于四季度加快上行。
土地市场将触底并小幅回升。下半年土地购置面积将高于上半年。在住房销售和金融环境改善的推动下，房企资金状况将有所好转，有利于推动更多房企参与土拍市场。加之房企优质土储库存处于较低水平，尤其是资质相对优良的央企国企、以及重点城市的城投公司，有望在下半年加大购置土地的力度，但难阻土地购置费可能的连续两年的负增长。部分重点城市为了弥补土地财政缺口，有意愿扩大土地供应，结合已经有部分城市宣布下半年集中供地拍卖的次数，预计下半年土地供应情况会有所好转。土拍规则有可能在下半年进一步松动，包括适度扩大土地溢价率和降低土地购置成本，房企拿地灵活性将有所提升。下半年土地成交价格较上半年可能会有所回落，但与2021年同期相比，房企可能会更多参与城市等级相对较高的地区，导致这些地区土地购置价格同比涨幅依然较大。
房地产投资将企稳反弹。下半年房企运行状况边际改善将支持投资回升。得益于住房销售回款走升和住房金融政策加码，下半年房地产企业资金来源的主要分项均会有不同程度的改善，包括预收款、自筹资金和银行贷款，半年度环比增幅分别为8%-30%不等。下半年房屋新开工及建安工程投资将有所改善，四季度下行收敛的幅度可能更大。
结合2021年下半年基数偏低的因素，下半年房地产投资增速料可能会在三季度止跌企稳，并于四季度小幅反弹，全年房地产投资仍有望实现小幅增长。基准判断，三季度末房地产开发投资增速可能收窄至-2.5%，全年房地产开发投资可能达到约14.8万亿，同比增长0.6%，增速为历史最低水平，但较2022年上半年明显回升。
不动产多元化配置的市场环境正在形成
下半年，优质不动产资产仍然具有很好的配置价值，并会呈现良好的配置时机。未来我国城镇化发展的重要特征，是在人口变量平稳的格局下向大型和特大型城市持续流动。因此从实物房产来看，一线和重要二线的大城市房产长期仍会受益于大量流动人口的需求支撑，具有保值增值的功能。考虑到部分城市在未来一段时间内存在老旧小区改造、新城开发等项目建设需要，而年内四季度其房价存在一定上行压力。建议在坚持“房住不炒”原则基础上，适当关注大城市优质地块的新房改善型配置机会。
伴随着宏观经济基本面在下半年企稳回升，优质房企的债券、股票及REITs等不动产证券将进一步体现其配置价值。投资者对房地产行业的证券投资可以持审慎积极态度。过往在房地产投资下行压力较大时期，优质房企债券年化收益率在5%-7%之间，有着不错的回报。下半年房地产景气度回升对部分被低估的房企债券将起到估值修复的作用，值得关注。
二级市场房地产股票短周期处于上行阶段。截至2022年6月底，房地产行业市盈率为12.7倍，过去十年市盈率均值在14-15倍，当前行业估值处于历史较低水平区间。去年因部分房企债务问题，行业估值最低跌破7倍，此后在去年9月央行“两个维护”开始，房地产行业进入估值修复阶段。伴随着房地产市场运行逐步回暖，下半年资质优良的央企、国企房地产开发公司盈利增速料有所抬升，估值修复特征将会显现。结合房地产宽松政策到年末仍然具有延续性，考虑到当前优质房地产股票估值普遍低于行业平均水平，未来其配置价值有望进一步体现。
政策支持公募不动产REITs上市。银保监会2021年末批准保险资金投资该领域，REITs以其轻资产模式和专业管理的特点，使底层资产项目实现稳定现金流，年化回报率可达到4%-10%不等，长期具有战略配置价值。6月份国金中国铁建REIT募集资金超过400亿元，受到投资者追捧。在风险方面，需要对首批REITs解禁保持警惕。
当前市场环境下，不动产投资以实物地产为主，长周期、高杠杆的特点正在改变。投资者可以根据自身资金体量、流动性要求等要素，合理规划长周期实物地产和短周期不动产相关证券的配置比例，实现多元化配置。多元化投资既有助于获得超越市场平均的投资收益，也有助于降低投资风险，让不动产投资更为稳健。
(本文作者介绍：植信投资首席经济学家兼研究院院长、华东师范大学经济与管理学部名誉主任、博士、教授、博士生导师、享受国务院政府特殊津貼。)
责任编辑：宋源珺
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