快评 | 刘鹤人民日报文章点评：房地产事关民生消费及投资发展助力内循环|房地产_新浪财经

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本文来自微信公众号“克而瑞地产研究”

◎ 作者 / 杨科伟、柏品慧

25日，刘鹤副总理在人民日报撰文指出，房地产业影响投资和消费，事关民生和发展。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持租购并举、因城施策，完善长租房政策，促进房地产市场平稳健康发展。联系到世界正面临百年未有之大变局，中国经济如何能够突破重重阻碍实现经济高质量发展？房地产业又将承担怎样的历史使命？

内循环本质在于供给侧改革并挖掘内需消费潜力

联通国内外市场

继5月14日召开的中央政治局常委会，7月30日召开的中央政治局会议之后，近期“十四五”规划进一步弱化经济增速目标，并提出加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。

我们认为内循环本质在于供给侧改革，并挖掘内需消费潜力，联通国内外市场。

一方面，供给侧改革便是走科技创新、产业强国之路，推动供给创造和引领需求，实现供需良性互动。尤其要弥补高精尖产业等关键环节的短板，在疫情、科技封锁等特殊情况下，能及时形成有效的供给替代。而在市场制度软环境建设领域，则要依法平等保护产权，激发微观市场主体活力，提升企业核心竞争力。

另一方面，重点挖掘我国内需消费市场潜力，提升传统消费，培育新型消费，发展服务消费，满足人民日益增长的消费升级需求。针对6亿人月收入不足千元的市场现状，仍需深入并完善收入分配制度改革，扩大中等收入群体，着力提高低收入群体收入，重点解决低收入群体消费能力不足的问题。

房地产仍是中国经济压舱石和稳定剂

政策要“稳”落实稳地价稳房价稳预期

房地产业影响投资和消费，事关民生和发展。我们认为房地产行业仍是中国经济的压舱石和稳定剂。疫后房地产行业韧性十足，3月以来全国商品房销售面积稳步回升，同比跌幅持续收窄，并在5月率先实现同比转正，前10月累计销售面积已同比持平。房地产开发投资更是快速复苏，3月投资增速便同比转正，随后投资增速逐月提升，前10月累计投资增速达到6.3%，成为经济下行周期重要的稳定剂，助力中国经济迅速走出疫情阴霾。

房地产政策层面要“稳”字当头，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。

一方面，热点城市调控政策难言实质性松绑，“四限”调控注定将贯穿更长的时间周期。现阶段房价仍是不能碰的红线，一旦市场出现过热的征兆，短期内城市房价过快上涨，调控政策大棒必将尾随而至。

另一方面，压力二、三线城市或将从保市场主体出发为市场减压、企业纾困。具体而言，土地供应要有供有限，适度调降土地出让价格，增加平价地以及低价地供应，给予开发企业一定的让利空间。市场需求羸弱、购买力透支的压力城市更可能在需求层面予以刺激，购房补贴、税费减免等皆是可以操作的选项，其对市场拉动力或将更为直接、有效。

租赁市场监管制度化常态化

严控高进低出、长收短付、租金贷等市场乱象

近期，长租公寓市场接连爆雷，源于前期长租公寓运营企业无序扩张、野蛮生长，导致资金链断裂恶意违约，给广大租赁群体造成了较大的经济损失。自十九大率先提出加快构建租购并举的住房制度，租赁市场便进入发展快车道，但由于市场制度建设仍有空白，企业无序扩张更是滋生了租金贷、甲醛房等一系列问题。

毫无疑问的是，租购并举的住房制度乃是房地产长效机制的关键环节。长期来看，房地产市场将逐渐形成“高端有市场、低端有保障”的住房制度，租赁市场将与交易市场分庭抗礼，重点保障城市低收入群体基本的居住需求，以便实现全体人民住有所居、安居乐业的长远目标。

下一阶段仍需加强租赁市场监管，有效规范市场交易秩序，约束租赁市场主体合法经营行为，推动租赁市场监管制度化、常态化。资金监管更是重要领域，既要加强对租金、押金使用情况的监管，又要出手重拳严控高进低出、长收短付、租金贷等市场乱象。

城市群、都市圈将成新一轮发展高地

以要素流动为抓手促进一体化发展

推动新型城镇化和城乡区域协同发展。随着人口机械增长放缓，我国或将逐步过渡到深度城市化的新发展阶段，期间会形成若干个超级城市群，核心城市与周边卫星城市也将形成多个都市圈，外来流动人口或将不断向城市群、都市圈聚集。可以期许的是，长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝这5大城市群将成新一轮发展高地。

同城化建设仍是城市群、都市圈一体化建设的重要主旨，着力推动核心城市与卫星城市之间的资源要素平等交换、双向流动，跨城经济外来将更为密切，产业将加速融合、协同发展，人口更将双向流动。

具体而言，核心城市产业结构将不断优化调整，高素质人才将大量导入，有望给房地产市场提供更为坚实的需求支撑。卫星城市支柱产业将不断培育发展，有望导入大批产业人口，并积极引入核心城市优质的教育、医疗等配套资源，全面提升人才吸附力，房地产市场犹存较大的挖潜空间。

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