调研纪要| 安徽省三四线城市（四十八）：亳州篇|平方米_新浪财经

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春节返乡置业成交转暖可期，但需求趋于饱和后前景难言乐观。

◎ 作者 / 杨科伟、李诗昀

城市禀赋：人口基数大但流出至上海等以百万计，医药白酒食品加工产业为主

亳州位于安徽省西北部，北依河南商丘，西接周口，南连阜阳，西倚淮北、蚌埠。2000年以前，亳州隶属于阜阳市管辖，行政级别为县级市，2000年国务院正式设立地级亳州市，并将阜阳市管辖的涡阳县、蒙城县、利辛县划归亳州。中医药制造、白酒及食品加工是其传统优势产业。

亳州是典型的人口外流型城市，户籍人口663万，常住人口仅526万，每年百万级人口外出务工，其中八成以上流入外省，多数流向上海、南京、杭州等长三角核心城市。2019年末商合杭高铁开通，进一步缩短亳州与长三角城市时空距离。

图：亳州地理区位

资料整理：CRIC

历年楼市

棚改助力16-18年楼市火热

19年需求饱和下市场持续转冷

2016年-2018年，受到城市扩张、棚改、品牌房企进驻等多方面因素驱动，亳州房地产市场步入快速上行期，2016、2017年商品房成交规模同比增速达到40%，2017年末成交均价较2015年末上涨约30%。

2019年，市场需求已趋于饱和，亳州楼市逐步降温，下半年更是加速转冷，全年成交规模同比增幅收窄至7%，成交均价下滑至6236元/平方米。

当前市场

3-6月返乡需求释放后阶段性回暖

7月后再转冷、项目竞相降价

2020年，疫后亳州楼市迅速复苏，返乡置业需求集中释放，3月成交面积升至85万平方米高位，4-6月单月成交面积维持在50万平方米左右相对高位。

但进入三季度，市场再度转冷，尤其是“金九银十”明显失色，各项目到访量、成交量皆逊色于去年同期，典型如绿地城际空间站月均去化套数同比近乎腰斩。与此同时，各项目为加速去化竞相降价，典型如融创南湖大观洋房产品从9600元/平方米高位回落至8500元/平方米左右。另一方面，数据显示，截止目前亳州市区商品住宅库存超过4万套，消化周期超20个月，库存压力不容小觑。

政策环境

不限购、不限售，首套首付20%、二套30%

只限房价“不破万”

亳州不限购，不限售，首套房首付比例20%，二套房最低30%，商贷利率首套房5.88%，二套房6.125%。

亳州政府对主城区房价管控相对有力，普通住宅备案价不“破万”是管控红线，典型如碧桂园江山著价格在2018年持续上涨，但仍止步于9999元/平方米。此外，针对本土国有开发商如亳州建投等，政府为稳固区域市场信心，轻易不允许下调备案价。

区域市场

房价南部新区>老城、道东、西部>北部新城

县域赶超主城

亳州市区大致可分为五个板块——老城区、北部新城、南部新城、道东新区、西部新区。具体来说，涡河以北为北部新城，涡河以南、药王大道以东、紫苑路以北是亳州老城区，紫苑路南面以铁道为界，西面直至105国道为南部新区，东面为道东新区，药王大道以西为西部新区。

北部新城新房均价在5500-6500元/平方米，北部新城楼市相对独立，地缘性客户占据多数，少有涡河以南客户北上购房，这主要是由于相较于其他片区，北部新城发展起步晚，规划配套落地慢。

老城区、道东新区、西部新区均价相差无几，基本在6500-7500元/平方米。老城区发展近乎饱和，城市面貌相对落后，早年间大量的自建房、员工房拆不动、迁不走，政府只能寻求城市外拓发展。西部新区目前在售项目不多，且随着城市发展重点向东南转移，市场关注度相较有限。

道东新区近一两年发展迅猛，但与此同时，由于供地数量激增，道东片区新房林立、同质化竞争激烈。以建投东方名府为例，同期周围在售楼盘多达5个，预计年内还将有3个项目入市，且每个项目体量都很庞大，大多要分成三到四期开发，规划户数动辄三五千。

南部新区近十年来发展提速，2014年开始逐步成为亳州价值高地，目前项目均价在8000元/平方米左右，南湖板块更是亳州居民改善首选区域，融创南湖大观、绿地新里玉晖公馆、碧桂园江山赋等项目当前售价近9000元/平方米。

图：亳州主城区房地产板块地图

资料整理：CRIC

值得一提的是，亳州下辖的利辛县、蒙城县房价皆高于主城区，尤其是利辛县，作为刚刚摘帽的国家级贫困县，商品住宅均价超过7000元/平方米，单价“过万元”项目屡见不鲜。究其原因，在于亳州市政府对市区项目备案价格管控较严，而对下辖地县价格管控能力有限。

客群来源与购买力

乡镇客群是主力且对价格敏感

110平方米三房更易去化

亳州市区家庭大多拥有2-3套房，未来住房需求增长空间极为有限。乡镇客户（含大量返乡置业者）和棚改拆迁户是亳州目前的主力购房群体，前者对价格的极度敏感，而对品牌、产品力等不甚在意，往往几经观望比对购入价格低者；后者相较前者购买力更为充裕，亳州近郊征拆标准在4000-5000元/平方米，补偿资金足以购买1-2套商品房，但近年来随着棚改退潮，这一部分购房需求也逐渐疲软。

亳州本地居民收入水平普遍偏低，据统计，近半数劳动人口年收入低于5万元，2019年亳州城镇居民人均可支配收入仅32409元，以此测算房价收入比已达到7.8，显示居民购买力不济。但好在亳州劳务输出人口众多，返乡置业人员购买力仍有支撑。

目前，亳州在售高层项目大多是100-120平方米三房设计，主要面向刚需群体，洋房产品面积段普遍在120-180平方米，面向刚改、改善客群。一般而言，110平米左右三房产品更易去化。

项目营销

分销渠道占比超7成，买房送车、送车位

首付分期最低仅2万元

目前亳州市区所有在售项目都实行渠道分销，佣金普遍为每套房2万元。本地中介公司如恋家、万国、承熙等通过持续招聘和迭代新员工，轮番收割其亲友资源。从结果来看，渠道分销导客成效显著，七成以上成交客户是由渠道导入。

各个项目以不同形式降价跑量。国庆、双十一等时间节点诸如买房送车、送车位、特价房等营销活动不断推出。

为加速项目去化，吸引短期内首付能力不足的客户购房，亳州不少楼盘提供首付分期服务，一般而言，最低首付5万元，余款可在半年或一年内分期缴清，北京城房项目首付最低仅需2万元。

房企竞争

品牌房企并无明显溢价空间

本土房企口碑分化

2014年以来，万达、恒大相继进驻亳州，目前碧桂园、恒大、绿地、绿城、融创、新城、金科等TOP50房企皆已落子亳州。

从市场认可度来看，近年来品牌房企交房维权事件频出，口碑逐渐下滑，相较于本土房企已不具备明显溢价空间；本土房企口碑分化显著，古井、建投等国资背景本土房企口碑尚可，而中丞口碑极差，延期交房、工程质量问题屡屡引发业主维权，目前依靠高佣金返点和大规模降价艰难求生。

市场展望

春节返乡置业成交转暖可期

但需求趋于饱和后前景难言乐观

短期来看，亳州楼市即将步入春节返乡置业旺季，尤其是除夕前后十五天购房需求集中释放，届时成交将有明显放量。但从中长期来看，亳州主城区居民后继置业需求已明显不济，与此同时棚改逐年退坡，乡镇客户也逐渐收割殆尽，未来亳州面临需求枯竭困境。

典型项目一：绿地城际空间站

▲案场图

地理位置：谯城区道东新区

物业类型：高层、洋房

项目点评：占地1700亩，分为17个小区开发。2019年4月27日首开，翠峰公馆A区、B区，10月推售云峰公馆，目前皆已清盘。目前在售紫峰公馆，107平方米、116平方米高层，均价7000元/平方米，118、130平方米洋房，均价7600元/平方米。八成以上客源来自于南面乡镇，还有少量老城区改善和投资客户。疫情后项目去化速度明显放缓，2019年首开的A区、B区月均可去化300套，而疫后单月去化保持在100-200套区间内，10月也仅去化170套。2020年3月开启渠道分销，通过万国、恋家、承熙等多家分销带客，全民经纪人带客佣金比例在千分之六到百分之二不等。双十一推出特惠房活动，部分房源价格降幅在500-600元/平方米。

典型项目二：建投双清湾

▲案场图

地理位置：谯城区北部新城

物业类型：高层、洋房

项目点评：项目分为两期开发，一期润园规划1324户，涵盖102-117平方米高层，目前均价约6000元/平方米，115-125元/平方米洋房，均价6800元/平方米，2020年10月首开，至今高层去化约120套，洋房去化60套。项目售价略低于伊立腾亳望府、中铁诺德逸都、古井颐康园等周边竞品项目。项目日均到访20-30组客户，主要客群来自于北面乡镇，涡河以南客户较难导入。双十一营销买房送车位或五菱宏光MINI。

典型项目三：三巽公园里

▲案场图

地理位置：谯城区南部新区

物业类型：别墅、公寓

项目点评：项目地处南部新区南湖公园板块的核心位置，共计推出123套别墅，主力户型188、210平方米四室，231、258平方米五室，210平方米户型最受欢迎。项目于2018年8月首开，目前仅剩3号楼、5号楼共计三套房源在售，均价12000元/平方米。别墅主要客群是中医药商、公务员。另外，2号楼公寓楼预计于今年11月开盘，20-48平方米毛坯公寓，均价5500元/平方米。

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