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来源：“地产价值论”微信公众号
作者：无崖子
原标题：招商蛇口，任性了！
现下，房地产公司能在A股搞到钱，那绝对是身份和地位的象征。
远的不说，就拿最近许老板与深深房A的借壳上市的事来说，事情涉及的资产体量不可谓不大、牵扯的社会影响不可谓不广泛、时间拖得不可谓不久、恒大想的办法不可谓不多。但是，
然并卵，A股对于房企的融资基本关闭！
查看所有A股地产公司的上市日期，在2015年新城控股及招商蛇口之后，就不再有房企能够在A股IPO融资。
实际上，在新城和招商蛇口之前的房企上市还要追溯到2010年，时隔5年才有新城和招商蛇口，并且后无来者。
同样在2016年，王健林也一度计划将万达旗下在香港上市的大连万达商业地产回归到上海证交所，通过IPO或直接借壳上市，最终也未能成功。
招商蛇口的IPO就是已经受到“照顾”了。
但是对于招商蛇口的“照顾”似乎一直延续下来了。
今年5月，招商蛇口拟采用发行股份、可转换公司债及支付现金的方式来支付收购南油集团剩余24%股权的对价，这24%的股权在深投控手里。
当时，收购所需现金主要计划通过非公开发行A股引入平安的资金，证监会也认为申请材料齐全决定对交易予以受理。
但无奈，招商蛇口的业绩不给力、股价不给力，说好的定增价格随着股价无休止的下跌而不再具有性价比。
平安不想做接盘侠，选择再继续观望一下。
平安系退出之后，招商蛇口就此调整了收购方案，选择直接向深投控增发股份和发行可转债的方式，兑付70亿元交易对价。预计在增发股份和债转股完成后，深投控最多将持有约5.21%的股份，成为主要股东。
不过，2个月过去了，距离9月14日招商蛇口终止平安认购非公开发行股份事宜以来，招商蛇口的股价又跌了近10%。平安的选择是对的，面临同样一道选择题的深投控，照猫画虎。
深投控似乎也不愿意炒股炒成股东。
深投控就想安静的把其所持有的南油集团24%股权，一手交钱一手交货的卖出去，不想夜长梦多。
而招商蛇口想吃下这24%的股权，自己又不舍得出钱，有的就剩别人嫌贵的股权可以卖，尽管PB只有1.62。
但是证监会已经无条件通过了这笔定增融资，而交易方案最终却黄了。一来二去，招商蛇口再次辜负了证监会的“厚爱”。在当前融资环境下，来回调整方案，并在获得通过的情况下又选择终止交易。
招商蛇口，有点任性了！
当然，谁也不会视资本运作为儿戏，招商蛇口之所以在自身资源不足的情况下又想尽可能的全部吃下南油集团，主要是由于南海集团控制着前海自贸50%的股权及经营权。
前海自贸，是在前海拥有80.26万平米土地储备的主儿。其股权最终分别由招商蛇口及前海控股分别控制50%的股权，而经营权在招商这边，因此也为招商蛇口的并表子公司之一。
深圳前海妈湾片区是近年来一众房企争夺的热门区域，被誉为大湾区的曼哈顿，继2018年12月前海土地整备及合资合作完成之后，前海妈湾片区的开发正式拉开序幕。
算下来，招商蛇口控制者前海自贸约29%的权益，吃下南油集团拥有的剩余约8%的权益，招商蛇口的两次方案中都未有使用自有资金这一方案，甚至不惜终止方案。
逻辑上，招商蛇口的资金流是紧张的。
半年报数据显示，招商蛇口账面资金648.34亿元，而当期的短期借款达到286.24亿元，一年内到期的非流动负债达到366.28亿元，以及67.02亿元的超短融资券，短债合计716.54亿元。
短期偿债压力还是存在的，毕竟这是踩了红线。
交易终止的另一个理由，则是低迷的业绩和低迷的股价。而连续两年业绩表现低迷，或与招商蛇口近两年来在拿地及销售端发力有关。
而在结转端倾注的资源不足。
2020年招商蛇口将销售目标定为2500亿元，同比增长11.34%。而过去几年招商蛇口的销售额增速分别为28%、53%、51%、29%，在2019 年达到2204.7 亿元，短短三年从不足1000亿猛增至两千亿以上。而且，期间的拿地力度持续保持较高水平，拿地面积持续大幅超过销售面积，土储池子不断扩大。
相比之下，招商蛇口在施工结转方面的效率要明显降低。过去两年，存货周转率从0.34下滑至0.28、0.24，而账面存货则由2017年的1642.33亿翻了近一倍至2020年3月的3203.69亿元。而在结转面积方面，2017、2018、2019三年分别为429、496.73、712.18万平米，相较于前两年50%的销售增速，结转效率明显是低的。
今年拿地依然生猛！
整个上半年，招商蛇口拿地额持续增加，合计新增面积660.1万平米，同比增长72.2%，总地价641.0亿元，同比增长61.5%。拿地面积权益占比57.5%，较2019年提升4.4个百分点，拿地额占比销售额57.9%，较2019年也增长了12.5个百分点。平均楼面地价9710元/平米，较2019年楼面均价增加35.2%。招商蛇口上半年的拿地政策全面激进。
招商蛇口在花大价钱大力拿地的情况，却不愿意自掏腰包拿下大湾区曼哈顿这8%的权益，一心想兜售自己持续低迷的股票。
这难道也是觉得自己的股价高估了吗？
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责任编辑：陶然
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