01
今天各部委开完会，一天内释放出来的房地产利好太多了，我先按出台的时间顺便分析吧，最重磅的还是开启了回购。
先是中午央行下调首付和利率。
1、首付下调至15%，二套25%；
2、取消二套房贷利率下限；
3、公积金利率下调至2.85%；
齐刷刷的红头文件，大家可以感受一下。
首付下降到1.5成在中国房地产史上都是绝无仅有的，1998年房地产市场化改革首付最低也要2成。
目前不管是房贷利率，还是首付比例，都降至历史最低了！
从政策层面来讲尺度是真的很大，不过从市场层面来说，我认为今天的政策调整主要是为了适应市场的变化。
先说首付下调至1.5成，我了解到的很多开发商早就偷偷地把首付降到10%了，都是私下去找其他的小贷公司去操作。
老百姓现在想买房，零首付都能给你操作，市场大把手段，只是成本增加了。
如今算是合法操作了，我看了大量房地产群的一些声音，大家对首付下调欢呼声并不多。
还有人觉得降低到1.5成，会给银行带来风险。其实这个倒不用太担心，1.5成跟2成没多大区别，信贷绑定了个人终身的信用，你如果因为房价下跌断供，这会影响你一生，所以你会看到哪怕北三县房价早就腰斩了，也没几个人真的去断供，都是打碎牙往肚子里吞。
但我认为光降首付是不够的，这一条作用并不大，因为首付降了，意味着你的月供增加了，所以最好是把月供也降下来。
今天市场已经有消息在传，很可能后面房贷银行会在前10年先息后本，每个月只要还利息，后20年再还本金。
这等于把月供降下来，如果月供三千，你说刚需会不会买房？
当然这只是一个潜在的工具，要不要出台，后面再说，如果国家出手回购商品房，我觉得这个也可以不出来，毕竟这个还是由老百姓加杠杆，不如由国家加杠杆回购降低老百姓负担。
第二，取消房贷利率下限要求，目前全国就没哪座城市是不符合取消下限要求的，这些政策早就名存实亡。
上周南京，首套房房贷利率都降到3.45，这些都是地方根据市场自发调节，理论上来讲，房贷利率已经无下限了，我估计后续出现第一个房贷利率2字头的城市应该今年就会发生。
包括公积金利率，其实早就应该调整了，随着后续商贷的利率继续下调公积金应该会率先进入零利率时代。
今天以上的三条政策，准确来说应该是让政策适应市场的变化，做出调整，同时也为了后续的市场行情做准备。
02
今天下发的文件几乎都是从货币端出手，效果肯定是会有的，但主打一个配合。
真正对市场起决定性作用的还得是这周三我文章提到的：王炸消息，国家要回购房子了？！
针对这个话题，今天高层就召开了一场会议。
其中就提到，商品房库存较多的城市，地方可以以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
最早是外媒传出来消息，紧接着有的地方小规模试验，比如杭州临平区，现在开始全国都要推广了。
目前第一笔资金也已经到位，就是今天下午的消息，央行明确将新设立保障性住房再贷款，规模3000亿元，这等于是印3000亿的基础货币，利率1.75%，期限1年，可以展期4次，也就是可以贷5年。
发放对象有21家银行，央行说按照贷款本金的60%发放再贷款，也就是银行可以拿到5000亿的资金。
但这5000亿给到地方国企之后，国企在收购房子时还能不能加杠杆？比如首付1.5成，再从银行贷款8.5成呢？
如果可以继续从银行贷款，那激发的杠杆就更高了，等于还可以带动2.9亿的银行贷款，这样算下来，总共大概可以带来3.4万亿的房产销售额。但能不能继续从银行贷款8.5成，我现在也不确定，还有待权威部门解释。
针对这些资金，央行说，所回购的商品房限定为开发商已经建成但未出售的新房，而且对不同所有制房企一视同仁。
开发商已建成但未出售的新房，就是还没有卖出去的新现房，不包括期房，因为现房没有交房风险，而且可以马上交房。
截止到今年4月末，我国商品房待售面积74553万平方米，这里面包括了期房和现房，其中有多少是现房，我也不知道。
那这次地方政府回购的是一般会是什么地段的房子呢？
我估计是一二线郊区为主，像一二线城市核心的房源本来就不多，也不愁卖，最近上海豪宅都快抢疯了，成都也是。
而三四线城市，很可能享受不到这次政策红利，即使有占比也很小，估计还是要靠市场自身慢慢去库存。
具体会有哪些城市拿到资金，还有待后续跟踪。
这3000亿的基础货币回购资金，还只是开始，如果效果不明显，后续还会继续加大额度，而且也很可能扩张到期房。
政策到位，资金到位，接下来就轮到地方行动了。
在杭州之后，大理也发文表示鼓励收购存量房作为保障性租赁住房或人才住房。
同时不再新建保障性租赁住房，甚至那些城中村改造的项目，也不再新建回迁安置房，一律优先采取市场购买方式安置。
大理这一招更加狠，就连城中村改造都不新建回迁房了，为的就是以最快的速度降低市场上的存量新房库存。
从供应端上解决问题，另一头收购回来的商品房当作保障房，可租可售。
后续不排除会成立普惠式住房银行，给普通人提供超长期限、超低利率的贷款，帮助解决中低收入人群的住房问题。
大家完全不用去详细算政府回购拿来做保障房能赚到钱吗，你要知道保障房是民生福利工程，首先考虑的不是盈利，这本来迟早也要去解决的，现在提前回购，只是先打欠条让老百姓住上保障房先享受，以后再慢慢还钱。
前天我发的文章里面，评论区很多人觉得大量保障房入市后会不会影响商品房的价格，反倒是利空。
关于这一点，大家看看香港新加坡就可以了，我们现在参考的就是他们，保障的归保障，市场的归市场。
新加坡有超过90%的人口都住进保障房，但是丝毫不影响商品房价格该涨还是涨，而且是保障房的三四倍价格，因为保障房只能在内部流转，只有满足保障房收入条件的人才能买，跟商品房是两个系统。
但在新加坡，哪怕大家都有房子住，但有钱的人还是希望买上商品房，因为这是属于自己的资产，可以单独分享到上涨的红利。
其实今天的政策，我觉得就是开始落实了之前市场的各种传闻，回购商品房做保障房，这是真正能给到市场最大信心的王炸，代表着政府一定会把房地产救起来，不起来誓不罢休，绝不会再允许房地产持续下跌引发经济通缩。
今天大众的情绪已经开始发生明显的转变，对于未来的房价不再是一昧的唱空，有些观望的人准备下手了。
有人做出了下面这个图，差一天，其实更多反应的是市场信心发生了逆转。
现在真的已经没有任何理由继续看空下去了，顺应趋势才是聪明人所为。
国家已经开始用回购来托底，说明价格已经跌出当局的预期了，大家一定要相信我们体制的优越性，只要想救就可以救起来。
今天早上高层还强调了：深刻认识房地产工作的人民性、zz性。
这无疑是把房地产放到了一个和人民群众密切相关的位置。
以前是房价涨太多，老百姓怨声载道，现在是房价跌太多，有的人都快受不了跳楼了。
继续跌下去会深深伤害到老百姓，更是一件zz不正确的事情，房地产的历史地位和重要性再次被抬高。
大家想想，过去我们的救市节奏都是挤牙膏式的，这一次竟然一次性放出那么多的大招，效力咱们后面再说，起码态度和信心是给到了。
而这一切的改变是从430会议开始，国家在推动房地产行业和经济复苏的决心之大已超出预期。
接下来只要不回暖，那么更多的超出预期的政策还会继续加码。
今天非常像2014年的930政策，一线城市最先感知到，但很多城市真正有反应是到2016年，三四线甚至到2018年才有反应。
最近房地产股票已经在飙涨了，有的房地产港股已经翻倍上涨，股市在先，楼市后行。
所以想买房的，最好提前做好准备，可以去看房了，我今天做个保守的预测，今年筑底，明年企稳，后年复苏。今年是非常好的挑选时机，越往后，可挑选的机会越少，特别是核心区，本身新房库存就少，成交量一旦起来就很难不涨价。
狼来了狼来了，喊多了很多人也不相信了，等到狼真的来了又发现迟了，手忙脚乱的跟风上车，结果很容易选错房子，又被套进去。
还有人总以为现在大家收入没涨，月供压力大，所以没信心，但我想你需要明白的一点就是，救房地产就是救经济，这和大家的收入提升是相辅相成的，如果没有救市，经济怎么起的来？大家的收入又怎么能涨呢？
大力救市就是让一部分不缺钱的人，没有月供压力的人先上车，等经济好转了，会有越来越多的人收入稳定，上升，那时候信心不足的人也就有信心上车了。
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