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撰文|蜜姐&编辑|杰儿
本周，融信中国连续被惠誉和标普将评级展望调整至负面，理由均是其盈利能力将持续走弱。
有媒体称抄底时机到了！是否真的如此？
01
部分机构的不看好，并不意外。
早在今年2月份，融信中国就曾低调的发布过一则盈利预警的公告。预期该公司2020年公司拥有人应占溢利较2019年将下滑20%-30%。
3月底，融信中国发布了2020年报，业绩指标全线下挫，营收负增长，毛利更是腰斩！
2020年融信中国实现合约销售额1552亿元，同比增长9.81%。应该说在去年的行情和疫情之下，这个成绩挺不错的，也完成了其全年目标。
但同期收益下滑了6.14%，毛利为53.12亿元，同比下滑57.42%；年内溢利34.95亿元，同比下滑40.71%；公司拥有人应占溢利和此前的公告预期一致，同比下滑23.02%。
房企完成全年销售目标，业绩却大幅下滑的情况并不多见。
究其原因，是融信中国在为此前的快速扩张高价拿地买单。
融信中国作为典型的闽系房企之一，有敢拼敢闯的特点。
成立于2003的融信中国，2015年合约销售额为119亿元，2016年1月于我国香港联交所上市，开始了跨越式发展。
兵马未动，粮草先行。上市后，融信中国大手笔拿地，先后在上海、杭州等地拿过地王。尤其是2016年在上海静安区，经过400多次举牌击败17家房企，以高达10万元/㎡的名义楼板价（可售面积楼板价14.3万元/㎡）拿下了彼时国内土地成交史上最贵单价地王，一战成名！
因其拿地狠准快，曾一度被称为“地王收割机”。
财报显示，2016年，融信中国共获得21块新收购地块，总建筑面积约为527万平方米，平均成本每平方米接近1.3万元。
2017年，其按计容面积计算单价便宜了不少，但狠拿了78块新收购地块，比2016年的总建筑面积增加了954万平方米。
02
蜜姐曾数次聊过“地王”难当，融信中国也是如此。
2018年，融信中国继续享受着“地王”的荣光。全年实现合约销售1218.8亿元，同比增长73.35%，成功跨入千亿规模，4年销售额翻了9倍多！
同期，其毛利同比增长超60%，净利润同比增长超31%。
2019年，融信中国依然业绩良好，全年实现合约销售额1413亿元，毛利同比增长54.68%，净利润同比例增长接近70%。
彼时，抄底的声音也不少。
2019年，融信中国的股价在9-14港元每股之间，鉴于其良好的业绩，摩根、花旗等多家机构给出了15-18港元的目标价。
如果按照2018、2019年融信中国的增速来看，这样的目标价确实不算高。
然而，事实是2020年融信中国的业绩“爆雷”，股价一路向下，延续至今。
截至4月16日收盘，融信中国股价为5.47港元/股。而2016年上市时，其发行价为5.36港元/股。
2020年，融信中国没有如某些机构和投资者的预期，反而是“地王后遗症”凸显。
实际上，2020年半年报时，其业绩已经“爆雷”，但因为疫情原因，房企去年上半年业绩普遍受冲击，所以对于全年的预期并没有降低很多。
然而，年报显示，2020年融信中国合约销售额1552亿元，但年内溢利仅为34.95亿元，较2019年下滑了40.7%，其他业绩指标也下滑明显。
特别值得注意的是毛利率的下滑。
2015-2019年，融信中国的毛利率分别为36.61%、20.24%、16.56%、23.47%、24.24%。而2020年其毛利率仅为11%，是6年最低的一年。
这也是此次喊抄底的人的依据之一，认为其毛利率已触底。
03
但需要提醒的是，“地王后遗症”是多方面的，并非仅体现为单一因素。
融信中国的管理层曾解释，2020年业绩大滑坡，主要是由于此前高价地的集中结转，以及部分收购项目毛利较低。
2016年其新拿地均价近1.3万元，而2020年其平均售价为2.14万元……
房企的狂飙式发展都离不开高杠杆。
2019年，融信中国将优化债务结构列为目标之一。
2020年“三道红线”融资新规，让房企们不得不调整自己的债务结构和水平，融信中国也从上半年的踩中一道红线，到全年不踩线，进步明显。
但多家财经媒体对照近几年的财报数据，质疑其可能通过“明股实债”来“优化”负债。
有意思的是，对比融信中国上市以来的土储情况，2020年，尽管表示要“稳中求进”，但拿地并不手软。
2020年，融信中国新增50块收购地块，平均成本约为9，596元每平方米，总建筑面积8716，343平方米（经计入该公司拥有人相关项目中的权益为4018，341平方米）。
而2019年，新增46块收购地块，平均成本约为6，648元每平方米，总建筑面积为7305，537平方米（经计入该公司拥有人相关项目中的权益为3417，510平方米）。
截止2020年底，负债总额1826亿元，借款利息开支为53.9亿元。
大家都深知，房企受政策影响之大，但无论是房企还是个人，在做决策时，对于这种影响力的程度判断都是难以把握的。
去年中报的业绩会上，融信中国的管理层曾坦言，对限价政策理解不完全透彻，最终政府批的限价都远远低于其预期的售价。
而如今，融资方面有“三道红线”，拿地方面有集中供地，“三稳”不变，无论内外局势房地产行业的稳定性都非常重要。
如此大背景之下，无论是对房企还是所谓的买房投资，抄底都需谨慎。
责任编辑：陈诗莹
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